地产20年 栉风沐雨，砥砺前行 讲述人 马健 西安建筑科技大学建筑学院副教授

八百里纵横三秦，心存国利民生，时代赤心二十年履迹华夏，笔耕雄关漫道，峥嵘共鉴

——陕西保利房地产开发有限公司总经理 范炜

我是在2000年的时候进入房地产行业，在将近二十年的时间里，无论是从产品的研发还是营销手段都发生了很大的变化。这些年，政府也出台了各种调控政策，督促着房地产市场向着健康平稳的方向发展。本土开发商的开发水平也在竞争不断加剧的前提下逐步提升。

从讲概念、打广告到讲情怀、提升服务与产品

房地产市场刚开始发展的时候，很多住宅产品还是存在设计缺陷的。那个时候的营销也简单，给楼盘赋予一个好的概念，房子也就卖的还不错。随着购房者的眼界和认识逐步提升，推动房地产产品的设计水平也在不断提高，产品的种类越来越丰富，房屋从节能环保、功能空间的利用方面都有很大的改观，也包括一些新技术新材料的应用。

在营销方面，最初很多楼盘就是讲概念，推广的手段也比较简单粗暴，就是铺天盖地地打卖点广告。现在，营销思路和手段都发生了很大的变化。传播的主流媒体，从原来主要靠纸媒、户外和电视，转变为网络媒体及手机端。营销手段，也有一些创新，比如说以大事件、以社群的方式来进行宣传推广等，开发商更注重打情感牌，通过讲情怀和提升服务去感染消费者，增加客户粘性，以促进销售。

西安正向国际化大都市发展

各区域间的差距会逐步减小

西安的房价在上世纪90年代介于2000到3000元，2000年时，曲江核心地段的别墅每平米价格还不到4000元，2009年到2010年的时候，有一个小高峰，当时曲江核心地段的小高层毛坯产品的房价将近两万，之后房价又有所回落。当时的陕北客户及西北五省的高收入人群是西安的外来购房主力军。

很有意思的是对比今年一季度西安房市的热度，外地客户的来源发生了很大变化，全国范围许多一、二线城市的高收入人群也到西安来买房置业，说明西安正在向着国际化大都市的方向发展。未来，西安还有很大的发展空间，各区域之间的差距会逐步减小，开发商的开发水平会进一步提高，城市居住环境会得到极大的改善。

西安地产迎来

“孔雀西北飞”的契机

讲述人 杜佳琳 世联西北地区总经理

西安，作为一个二线城市，存在着环境污染、人才流失、三产支持经济等牵绊城市上位发展的“陕西现象”。在过去的发展历程中，曲江模式、浐灞模式代表了西安阶段式发展的突破，也开创了西安标志性的形象名片。陕西地产20年蝶变的过程，是一个起步缓慢，发展平稳，快速腾飞的过程。今年，随着“大西安”战略，陕西地产也迎来了“孔雀西北飞”的契机。

制约地产发展因素逐渐淡化

由于城市土地供应量大、新增人口不足、产业扩容较缓等多方面因素制约，西安地产近几年发展相对平缓。从今年开始，无论是从城市资源的整合、城市骨架的扩大、交通路网的拉伸、产业利好、招商引资等，包括对于落户政策、人才福利、外来人口吸纳等各方各面的提升，西安全面进入“大西安元年”快速发展轨道。考量城市人口、城市企业、城市经济三项衡量地产发展的重要指标同步上行，西安地产发展也将势必进入一个良性快速的发展通道。

我们可预见未来大西安的发展，必将是多方面、全方位的。当然，城市的发展和经济、政策的支持是密不可分的，政策利好之下对于经济的提升，也必然对地产的发展带来正向的积极影响。近半年来，外来品牌开发商、投资商对西安发展潜力存在高度共识，在投资项目、储备土地、布局发展方面不谋而合。这对于整个西安地产专业质素的提升、产品力升级、居民生活方式、居住环境的改善都会带来正向的利好。

新形势对开发企业提出更高的要求

和过去相比，现在西安人的居住观念更加多元化。随着收入提升、消费观念的升级，居民开始注重细分之下的生活诉求，例如从传统单一的多层产品来满足基础居住需求，到选择产品形式更加丰富的洋房、别墅，或提供服务价值的高端公寓等来实现个人价值认同、圈层交互等更高层次的居住需求。为满足这一多元化的变化，也要求开发商、服务商能够提供更加多元化的产品和服务，

政策法规更加规范化、清晰化。原本土地交易方式不是特别显性，市场存在一些城改、用地变性、并购等相对多样的方式，现在开始逐步调整规范招拍挂方式，加强对于开发和销售行为的管理控制，通过规范合理的限价等方式来对市场做以调控。

开发商营销思路从传统单一的开发-销售-回款-再开发，到谋求开发-回现-招商招租-运营自持做转变；也从原先的单一自主开发，到现在和外来企业、品牌企业通过股权、代建等方式突破开发模式。

“自持时代”是一个加速洗牌的过程，对企业的资金状况、经营实力、产品设计等方面均提出了较高的要求，行业的发展也促使企业谋求多元化的盈利点。华商报记者 党兰 陶青

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