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租房旺季将至 西安有区域房租却下降

华商报 2017-05-27 04:01 大字
最近有消息称,北上广深等一线城市出现了多年罕见的房租下跌,尤其是上海十年来首次出现房租下降,而广州、深圳等地的房租也在持续下降。这可能预示房地产市场的转向。那么在旺季将至的眼下,西安租房市场又出现了什么样的变化呢?

现象

交通要道的房源却少人问津 房东降价

眼下,又快到毕业离校高峰,正巧碰上西安中小学学区划分出炉,按照惯例,租房市场也将进入“僧多粥少”的旺季,租房者不仅要在距离和房租间做出选择,还得提早下手到热门地段去“抢”房。但是从市场反应看,近期租房市场并没有因此火爆。

对于今年租房市场的平淡,海汇房产草场坡店经理赵利伟连用几个“怪事了”来形容。草场坡位于南稍门附近,交通极为方便,可是这里的房子并不好出租。他表示,往年这时候虽然求租者还不着急,但房子也不至于像今年这么难租,“有的出租房源挂出去好些天少人问津,有房东不得不把租价降了10%。”

在丁白路一家房产中介,记者看到店内挂牌推荐的出租房源有6处,但出售的房源有14处。“租的话基本还是去年价。”这里的工作人员表示,今年主要是二手房售价涨了,像永松路、吉祥路周边的高层现在单价都在8000元左右。

“今年二手房买卖比租房市场火。”玛雅房屋草场坡店店长李周生说,以他们店为例,往年都是租房业务量更大,可今年买卖量反而占了三分之二,体现在营业额上更明显,“假设单月营收50万,差不多有40万都来自于二手房买卖。”

原因

多方面因素导致租不如售

“最近隔三差五就有中介打电话来问房子卖不卖。”高新科技六路某小区业主陈先生告诉记者,他的房子是高新一小和一中学区房,所以成了周边中介的“重点关注对象”。

不仅在高新区,华商报记者走访城南雁环中路、城东浐河西路的多处二手楼盘的业主发现,最近几乎都接到了中介电话并被询问是否有卖房意向。巧合的是,这些小区大多有配套学校或签约有上学名额。

李周生介绍,学区房的需求一直都很旺盛,一些房东顺势由租转售,当然这种房子大多房龄比较新,或者满足了“产证满两年”的交易新规。

独立地产评论人李连源认为,今年租房市场不够热可能与四方面原因有关:一是买卖市场火热对租赁者心态形成一定冲击;二是去年年底西安城南、城北有多个城改小区集中交付,市面上可供出租的房子多了;三是现在政策性的保障住房不断推出,成为低收入租房者的又一选择;四是实体经济仍面临转型压力,一些外来务工者从城市中离开,租房需求下降。

在西安经纪人协会会长邵涛看来,买卖和租赁市场并不冲突,而且租房市场的区域属性强,例如:某一片区的就业机会、房源选择都可能对需求产生影响。

对比

西安房租环比小幅下降 雁塔区房租最贵

有消息称,上海十年来首次出现房租下跌;北京的租金回报率甚至跌破1.5%;而广州、深圳等地的房祖也在持续下降。一线城市房租下降被总结为“房地产调控加码后,由售转租现象加剧,导致租金有了浮动空间”,有金融界人士更指出:转售为租只是一个表面现象,深层原因在于本轮地产牛市缺乏基本面支撑。

邵涛指出,房屋租赁被视为房地产市场的风向标之一,一线城市的房租变化可以看做是当地楼市转向信号,不过,这并不能用来评判西安楼市。他说,由于外来人口输入量和市场结构完全不同,西安市场大起大落的可能性很小,租房市场的变化也更多在局部区域体现。

据中国房地产业协会旗下房价行情平台监测,近一月西安平均租金为23.45元/月/㎡,今年4月为23.67元/月/㎡,环比出现小幅下降。当然,全市各个区域的平均房租也存在一定差距。数据显示,4月份雁塔区的平均房租最贵为26.93元/月/㎡;碑林区和莲湖区紧随其后,分别为24.84元/月/㎡和22.02元/月/㎡;未央区和新城区的平均房租也超过20元/月/㎡,其他区(县)则都在20元/月/㎡以下。

对这份各区(县)的房租价格,李连源认为,有一定参考性。他表示,高新、城南和曲江等房租较高的区域在行政区划上都属于雁塔区,所以雁塔区的平均房租较高并不奇怪。

趋势

房租涨跌出现分化是必然结果

“在很多人观念里总觉得房租连年上涨,但实际情况却有出入。”邵涛认为,房屋租金能够更加市场化地体现一个片区的基本情况:包括收入水平、物价水平,甚至就业机会等。假设一个地方的新楼盘突然增加,租房者又没有明显增量,就会出现房子空置、租不出去的情形,这时候房东降价的概率就会增加。

李连源也表示,房租不会永涨不降。当然在阶段性市场行情的驱使下,一些人的投资逻辑会发生转变。例如:最近半年西安楼市看涨,从长期持有转为短线投资者的比例就增加了,但并不会影响决定房租水平的基本面。在需求决定价值的选择面前,未来各片区、不同品质的房源租价分化是必然结果,例如:一些名校周围的房源会更容易吸引到租赁者,价格也会比普通房源更坚挺。

也有业内人士分析,房屋租赁市场与房屋买卖市场最大的区别是,租房是完全的刚需,一般来说能租房肯定是要居住,可买房就不一定了,很多外地人在西安买了房子却没入住。所以,房租的下降能反映一个区域或城市对房屋需求的真实状况。西安的房价在今年三四月份出现上涨之后,房租价格不仅不涨,一些区域还出现下降,这就需要引起市场人士和有购房打算,尤其是投资性购房者的注意了。

华商报记者 李程 文/图

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