租房旺季将至 西安有区域房租却下降
最近有消息称，北上广深等一线城市出现了多年罕见的房租下跌，尤其是上海十年来首次出现房租下降，而广州、深圳等地的房租也在持续下降。这可能预示房地产市场的转向。那么在旺季将至的眼下，西安租房市场又出现了什么样的变化呢？现象
交通要道的房源却少人问津 房东降价
眼下，又快到毕业离校高峰，正巧碰上西安中小学学区划分出炉，按照惯例，租房市场也将进入“僧多粥少”的旺季，租房者不仅要在距离和房租间做出选择，还得提早下手到热门地段去“抢”房。但是从市场反应看，近期租房市场并没有因此火爆。
对于今年租房市场的平淡，海汇房产草场坡店经理赵利伟连用几个“怪事了”来形容。草场坡位于南稍门附近，交通极为方便，可是这里的房子并不好出租。他表示，往年这时候虽然求租者还不着急，但房子也不至于像今年这么难租，“有的出租房源挂出去好些天少人问津，有房东不得不把租价降了10%。”
在丁白路一家房产中介，记者看到店内挂牌推荐的出租房源有6处，但出售的房源有14处。“租的话基本还是去年价。”这里的工作人员表示，今年主要是二手房售价涨了，像永松路、吉祥路周边的高层现在单价都在8000元左右。
“今年二手房买卖比租房市场火。”玛雅房屋草场坡店店长李周生说，以他们店为例，往年都是租房业务量更大，可今年买卖量反而占了三分之二，体现在营业额上更明显，“假设单月营收50万，差不多有40万都来自于二手房买卖。”
原因
多方面因素导致租不如售
“最近隔三差五就有中介打电话来问房子卖不卖。”高新科技六路某小区业主陈先生告诉记者，他的房子是高新一小和一中学区房，所以成了周边中介的“重点关注对象”。
不仅在高新区，华商报记者走访城南雁环中路、城东浐河西路的多处二手楼盘的业主发现，最近几乎都接到了中介电话并被询问是否有卖房意向。巧合的是，这些小区大多有配套学校或签约有上学名额。
李周生介绍，学区房的需求一直都很旺盛，一些房东顺势由租转售，当然这种房子大多房龄比较新，或者满足了“产证满两年”的交易新规。
独立地产评论人李连源认为，今年租房市场不够热可能与四方面原因有关：一是买卖市场火热对租赁者心态形成一定冲击；二是去年年底西安城南、城北有多个城改小区集中交付，市面上可供出租的房子多了；三是现在政策性的保障住房不断推出，成为低收入租房者的又一选择；四是实体经济仍面临转型压力，一些外来务工者从城市中离开，租房需求下降。
在西安经纪人协会会长邵涛看来，买卖和租赁市场并不冲突，而且租房市场的区域属性强，例如：某一片区的就业机会、房源选择都可能对需求产生影响。
对比
西安房租环比小幅下降 雁塔区房租最贵
有消息称，上海十年来首次出现房租下跌；北京的租金回报率甚至跌破1.5%；而广州、深圳等地的房祖也在持续下降。一线城市房租下降被总结为“房地产调控加码后，由售转租现象加剧，导致租金有了浮动空间”，有金融界人士更指出：转售为租只是一个表面现象，深层原因在于本轮地产牛市缺乏基本面支撑。
邵涛指出，房屋租赁被视为房地产市场的风向标之一，一线城市的房租变化可以看做是当地楼市转向信号，不过，这并不能用来评判西安楼市。他说，由于外来人口输入量和市场结构完全不同，西安市场大起大落的可能性很小，租房市场的变化也更多在局部区域体现。
据中国房地产业协会旗下房价行情平台监测，近一月西安平均租金为23.45元/月/㎡，今年4月为23.67元/月/㎡，环比出现小幅下降。当然，全市各个区域的平均房租也存在一定差距。数据显示，4月份雁塔区的平均房租最贵为26.93元/月/㎡；碑林区和莲湖区紧随其后，分别为24.84元/月/㎡和22.02元/月/㎡；未央区和新城区的平均房租也超过20元/月/㎡，其他区（县）则都在20元/月/㎡以下。
对这份各区（县）的房租价格，李连源认为，有一定参考性。他表示，高新、城南和曲江等房租较高的区域在行政区划上都属于雁塔区，所以雁塔区的平均房租较高并不奇怪。
趋势
房租涨跌出现分化是必然结果
“在很多人观念里总觉得房租连年上涨，但实际情况却有出入。”邵涛认为，房屋租金能够更加市场化地体现一个片区的基本情况：包括收入水平、物价水平，甚至就业机会等。假设一个地方的新楼盘突然增加，租房者又没有明显增量，就会出现房子空置、租不出去的情形，这时候房东降价的概率就会增加。
李连源也表示，房租不会永涨不降。当然在阶段性市场行情的驱使下，一些人的投资逻辑会发生转变。例如：最近半年西安楼市看涨，从长期持有转为短线投资者的比例就增加了，但并不会影响决定房租水平的基本面。在需求决定价值的选择面前，未来各片区、不同品质的房源租价分化是必然结果，例如：一些名校周围的房源会更容易吸引到租赁者，价格也会比普通房源更坚挺。
也有业内人士分析，房屋租赁市场与房屋买卖市场最大的区别是，租房是完全的刚需，一般来说能租房肯定是要居住，可买房就不一定了，很多外地人在西安买了房子却没入住。所以，房租的下降能反映一个区域或城市对房屋需求的真实状况。西安的房价在今年三四月份出现上涨之后，房租价格不仅不涨，一些区域还出现下降，这就需要引起市场人士和有购房打算，尤其是投资性购房者的注意了。
华商报记者 李程 文/图
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