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签了房屋买卖合同 卖家反悔 买家起诉

西安晚报 2017-05-25 05:10 大字

法官提醒:

消费者在购买二手房产时,一定要了解四个问题

5月24日,本报报道了市民李先生买二手房遭遇的闹心事。无独有偶,张先生购买了一套未取得房屋产权证书的二手商品房,同样是在签订合同之后,卖家后悔了,双方因为违约金在未央区法院打起了官司。法官提醒广大购房者在购买二手房产之前,要了解清楚四点问题。

王某夫妇二人在凤城九路拥有一套商品房,因住在外地不方便,夫妻俩就把这套房屋以54万元出售给原告张先生。双方通过中介订立了《房屋买卖居间合同》。合同约定,卖方于2016年12月中旬交付房屋,迟延交房以房屋总价款的日息万分之五承担违约金;买方交付定金两万元,卖方毁约,承担两万元违约金;同时约定了交付房款的时间和中介服务费。

谁知在张先生交付部分房款之后,王某夫妇却因为该房屋开发商仅在房地局备了案,至今未取得房屋所有权证书,担心以后引起麻烦而反悔了。同时,夫妇二人还给小区物业打招呼,不让张先生装修。可张先生急于装修房屋居住,在装修受阻后多次与王某夫妇协商未果,于是向未央区法院起诉,要求解除合同、退还定金,并承担迟延交房违约金约4万元及合同解除违约金2万元。经过协商,各方当事人虽然就解除合同、退还定金和中介服务费达成协议,但被告王某夫妇不愿承担违约金。近日,未央区法院开庭审理该案,庭审中,双方争议的焦点在于,原告是否可以同时主张迟延交房违约金和解除合同违约金。

《合同法》规定“在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”,可以解除合同。在本案中,被告在履行期限届满之前,已明确表示不履行合同,按照《合同法》“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定,当事人签订的《房屋买卖居间合同》已对解除合同的违约金有明确约定,原告请求的是解除合同,可以主张合同解除的违约金,不能同时主张迟延交房违约金。经过9个小时的庭审,原告张先生放弃了迟延交房违约金的请求,王某夫妇愿意承担合同解除的违约金,双方终于达成了协议,案款当庭履行。

办案法官表示,出售的房屋未取得房屋所有权证书,在全国各个地区均存在,因此产生了几个值得思考的问题。首先,这类房屋的开发商在房地产管理部门备了案,虽可交易,但取得房屋所有权证书的时间不确定,所有权不能及时转移,买受人虽实际使用房屋,可能需要8年、10年才能取得房屋所有权证书,那时已物是人非,办理过户手续时,有的找不到人,还有出国甚至死亡的情况,买受人权益得不到及时有效的保证。其次,像王某夫妇这样的房屋在出卖时,若出卖人未告知开发商,那么开发商在房地产管理部门备案的购买人是出卖人,并非买受人,办理房屋所有权证书时必然会办在出卖人名下,出卖人若查无下落,房屋所有权便难以转移,这种情况并不少见。

因此,办案法官提醒购房者在购买二手房时,一定要了解清楚四点,即出售房屋的手续是否齐全、房屋所有权人是否已告知开发商,过户有无障碍、能否及时过户,以确保自己的权益得到保护。 

记者高雅 通讯员王曙光

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