“关注小区物业管理”系列报道之四 想更换老旧电梯 受困于大修基金 和平花园物业左右为难
和平花园小区位于碑林区友谊路与文艺路十字西南角，因其周围有着成熟的配套，吸引着不少二手房置业者的目光，韩先生就是其中一位。2014年3月，经过多道程序，他经中介购买了一套和平花园的二手房，物业方为西安古都物业管理有限责任公司（以下简称“古都物业”）。韩先生说：“没想到装修完住进来，一系列问题让我焦头烂额。”
未经业主同意 围搭公共区域出租
“每月的物业费，除了自己家的，公摊部分的费用也正常缴纳，但是，物业在属于我们业主的一楼公共区域围搭商铺出租，根本没和业主商量，收来的租金也没有公示明细，我觉得这不合理。”韩先生对于物业的这一做法难以理解。
笔者在和平花园小区一楼大厅看到，有一部分区域被围搭起来用于商铺使用，主营窗帘布匹。一楼大厅的区域并不宽敞，旁边部分墙面落灰、有墙皮脱落现象，大厅内摆放了一台半圆形办公桌，没有工作人员，顶部是两台长型吊灯，因小区1楼—4楼属商铺店面，有不少买家进进出出。
根据韩先生提供的电话，笔者联系了古都物业的管理人员。一位姓张的工作人员就此解释：“我们物业公司1997年到这个小区，现在快二十年了。最早的时候，还没有相关规定，一些业主缴纳了大修基金，小区的维修维护工作还能正常运转。后来小区建立的时间长了，有些设施跟不上，要维修或者更换，没有这笔费用，每月业主缴纳的物业费（早期物业费低），根本不够用，我们出租商铺的租金都用在物业上了。现在保洁、保安的工资基本都在2000左右，他们也是没办法。”他承诺，后期将给业主一个答复，公布租金的用途以及明细。
消防设施不全
小偷猖獗频频失窃
据了解，和平花园小区的1楼—4楼商铺主要经营窗帘布匹。“小区的消防设施配备不全，连‘枪头\’都没有，这楼下基本上都是卖布的，有一些还是库房，消防设施不全，这一旦起火，后果不堪设想。”韩先生说。
笔者随韩先生查看了部分楼层的消防设施，确实存在“无枪头”情况。
为此，古都物业张姓工作人员回复：“都被小偷偷走了，换一批偷一批，没办法。”并称因楼下是商铺，进进出出的人也比较杂，一些小偷趁机溜进小区，偷了消防设施的枪头，他们换了好几批了。
政府补助换电梯
业主负担部分没着落
在办理和平花园小区房产证时，韩先生连同大修基金一同缴纳，入住后，因小区时间长久原因，电梯频频出现故障。“每次我们反映，物业就说，电梯时间长了就这样，我们也一直将就着用。”韩先生说，“今年出台了政府补贴‘三无老旧住宅电梯改造更新\’的规定，我们小区符合条件，要换电梯，我们知道后都挺高兴的，但物业要业主再交一部分，我们都交过大修基金了，再交钱，说不过去，那要大修基金干嘛！”
古都物业的这位张姓工作人员就此表示，这件事得去问实施电梯更换工作的负责人，并提供了一个电话。
这位姓周的负责人告诉笔者，此次更换电梯，政府补助80%，剩余的20%要小区业主缴纳，和平花园小区业主缴纳大修基金的不多（只有部分二手房业主缴纳了），目前小区业主构成是50%为业主，50%为租户。“缴纳大修基金的人少，让业主补交又太困难。最后是大修基金没动，我们开会商量的结果是，将更换电梯需补交的这20%费用，平摊到每户小区业主，比如：更换一部电梯需要20万，政府补贴80%，剩下的20%业主平摊，没有缴纳大修基金的，费用平摊到户该是多钱就多钱，交过大修基金的费用平摊折掉一半交。”周姓工作人员说，“这样，没交大修基金的多交些，交了的少交些，这样就互补了。”
那么，没有缴纳大修基金的业主如何补交？何时能缴纳完？物业方面给出的答复是，因小区时间太久，最开始没有这项政策规定，现在要求补交，工作做起来会比较费劲，很多业主也不愿意。在这种情况下，对于已经缴纳大修基金的业主来说，不是很公平。公司需开会商讨，确保维护业主权益。
后期事情进展，本报将继续关注。 文/图 常美
目前，本报《关注小区物业管理》系列报道正在进行，如果您身边存在小区物业服务不达标乱收费，小区环境脏乱差无人管理，或者是电梯运行存在安全隐患无人管理、小区违建、车库等问题，可添加微信公众号“紫莫说”留言反映。
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