西安住宅出租收益率约4.5% 重新跑赢银行存款？
春节后，是房屋出租的旺季，西安房屋出租的收益率如何呢？
把暂时不住的空房出租，这是很多人投资房产的做法。但前几年，因为房价持续上涨、房租多年不变，房租收益率连续下降，一度挫伤了业主的积极性。最新统计数据显示，目前西安住宅出租收益率约4.5%，已重新跑赢定期存款。那么，现在投资房产出租是否划算？
>>算账
出租收益率高于定期存款
伴随城镇化进程，越来越多的人涌入城市，西安的租房市场越发火热。前两年，不少人在买房后选择出租，或者在过渡居住后再行出租，变成了住宅市场中的长期投资者。但最近有篇文章称，由于国内多个城市的“租售比”居高不下，先买房后出租已不赚钱，基本是在瞎忙活，这样的说法是否靠谱？
西安某房地产网站去年底的监测数据显示，目前西安住宅租赁均价大约是每月每平方米24元。另据中国指数研究院数据，1月新建住宅价格均价为6406元/㎡。假设购买一套100㎡住房，得到的出租回报率大约是4.5%。
去年央行五次降息后，目前银行一年期存款基准利率仅1.5%（部分银行可能上浮至2%以上），三年期为2.75%（部分银行可能上浮至3%以上）。另外，银行销售的各类理财产品的收益率普遍在4%左右。仅从数据上对比，住宅物业的出租回报价值还是比较可观的。
>>原因
房价下降让房租收益回升
从历年走势来看，西安房租收益的黄金年份在2009~2010年，收益率一度达到8%~11%，但随后就出现了下降。
2014年时，收益率更是跌至3.8%，仅略高于当年一年、两年期定存利率，明显低于三年以上定存利率和理财产品收益。2014年下半年开始，成为转折点。近两年来，开发商为了去库存纷纷以价换量，西安房价也出现了下滑。数据显示，去年西安新建住宅均价比2014年下降了529元/㎡。
房价下降的同时，房租价格的变化却并不明显。据海汇房产草场坡店店长赵立伟介绍，在他的印象中，除了一些学区房，仅一两年的房租价格变化较小，“有的业主可能在挂牌时增加一二百元，租客在了解周边价格后也会还价。”
独立地产评论人李连源认为，随着外来人口的不断增加，租房需求不断上升，这吸引了很多二手房业主尝试出租，造成了更多房源流入租赁市场，住宅租金连年难有大的变化。
在这几方面因素的综合作用下，西安住宅出租收益率有所回升。
>>质疑
数据是否属实业内看法不一
西安住宅的出租收益率回升至4.5%，这一数据是否符合市场现状，业内有不同的看法。
克而瑞西安机构总经理朱郁认为：“数据核算没有问题。”他说，很多人手上有钱后仍选择买房，并不一定是为了获取租金，主要是为了保值增值。另外，不同房源在租赁市场中的表现差异较大：有的房子地段好、租金收益稳定；还有的房子虽然挂牌价不菲，但居住条件不成熟而造成空置。
“不少地段的住宅每月每平方米还租不到20元。”陕西中商联商业研究院专家工作委员会副主任王建红分析，而且上述出租回报率算法并未计入装修、家具和家电的投入。这样算下来，部分业主手里的房子，出租收益率可能还达不到4%。
>>建议
住宅出租要看中长期收益
如何理解“先买房后出租已不赚钱”的说法？王建红认为，住宅出租的收益率虽然不如六七年前那么高，但和其他理财方式相比，还算比较稳定的。特别是交通便利、靠近学校或办公区域人员流动比较大的房源，租赁需求依然很旺盛。“如果是靠出租来获得收益，一定要有中长期投资的耐心。”朱郁建议，既要关注房子的地段和当前投入成本，也要留意其增值潜力和附加值。要考虑到几年以后，房子旧了还能不能提起租客兴趣，能不能保证收益的稳定甚至增长。一般来说，20年回报率大致等于房屋本金都是可以考虑的。从面积方面来看，一室或两室的房型都是不错的选择。
赵立伟提醒，给房子配置沙发、床、柜子、桌子、冰箱等生活需要的家具和家电，也能比同地段的空房提高一二百元的租金。华商报记者 李程
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