华商财经周刊陕西鑫琦资产管理公司被曝陷巨额兑付危机

房地产高库存的风险正在悄然上演，全国一家知名的资产管理公司被刺破。陕西鑫琦资产管理咨询有限公司（以下简称鑫琦资产）被曝出大额资金兑付危机，投资人到期的资金不能收回，将不得不选择“购买”房产或车位。

业内人士指出，该类理财产品实际上就是用投资者的钱给开发商融资，在房地产市场低迷之际，不仅收益可能为负数，本金也有可能“打水漂”。

>>投资者

资金被“置换”成写字楼和车位

绳子总是在最细的地方先断，首先出现兑付危机的是陕西鑫琦资产管理咨询有限公司上海分公司。华商报记者通过QQ采访了上海投资人王先生，他称，去年8月他购买了该公司的投资理财产品，年化收益大概有13%。王先生说，原本该公司介绍以房产作抵押，过户到投资人名下。这就是猫腻所在，因为房子还没建成。但直到年前业务员还在发新的理财产品。

上海分公司的到期不能兑付的情况，很快蔓延到北京、西安等地的投资人。家住西安市长安南路的李先生对华商报记者说，他去年11月在鑫琦资产投资了近40万元，现在到期了公司却不能按约定返还本金和利息。经过协商，公司工作人员“态度比较强硬”，声称“一分钱没有，只能把资金置换成写字楼或车位”。如果投资人不答应置换，那就只能等待处理，却没有具体的处理时间。并且警告投资人，“事情闹大了，万一警方把老板抓走了，投资人一分钱也得不到。”

李先生介绍，按照他和鑫琦资产签订的协议，投资的年化收益率在10%左右，并且有房产担保，如果资金收不回来，把担保房产按照5折后的价格给投资人抵债。但是，现在公司却说，当时签订协议的住宅房产有纠纷，无法兑现，只能以其他的写字楼、车位或外地的楼盘抵账。据他所知，鑫琦资产在西安的投资人至少在50人以上，投资人从几万到数百万不等，他还认识两个上千万的投资人。

据投资者反应，鑫琦资产上海分公司涉及资金10多亿元，涉及投资者也有几千人。如果加上北京、陕西、河南等地的投资额，据估计资金或达近20亿。

>>鑫琦资产

未按合同支付利息 是因开发商无法正常兑付

就不能按期兑付投资事件，华商报记者近日采访了鑫琦资管。上周六，华商报记者来到位于西安市莲湖区玉祥门外蔚蓝国际的公司办公场所，看到有“鑫琦控股”、“陕西鑫琦房地产营销有限公司”的招牌，但并没有看到有工作人员。华商报记者电话联系到鑫琦公司一位工作人员，她表示，公司本周六休假。

而在此前的2月19日，华商报记者在鑫琦资产位于西安市玉祥门外的办公室看到，公司有多名工作人员在上班。公司一位姓卫（音）的工作人员对华商报记者表示，公司总部在郑州，已经有人在上海分公司处理兑付事情。西安公司这边，没有太大的问题。目前公司在陕西以及郑州总部都还在营业，老板能联系上。

华商报记者在鑫琦资产的公司网站上看到，鑫琦资产近期就兑付危机事件多次发表声明，在关于此次事件的声明、以及鑫琦资产的董事长致客户公开信，承认了兑付危机。公司称，之所以公司出现“危机”，未能按照合同约定支付利息，是由于“2015年世界经济增速放缓，面对严峻的经济形势，投资的开发商无法对我们正常兑付，基于此项原因，公司才停止客户的兑付。”鑫琦资产表示，要渡过本次危机，公司将“在一个月内完成10个亿的资产兑付”。

目前，该公司向投资人提供了3种解决方案。例如，“以房抵债”，也就是用郑州、秦皇岛、海南和西安等地的商用楼和住宅楼、停车位，以8.5折的价格置换投资额。就是如果投资了85万元可以置换100万的房产。

但部分投资人对此并不认可，“它本来说的给利息是很好的，所以我们看他们有房子作担保我们也不怕，想着反正钱拿不到有房子。但现在即使换成商铺和车位，短期内也不能增值变现。”特别是上海的投资者认为：“西安、郑州二三线城市的房子，拿到了可能还会贬值。”

西安投资人李先生表示，鑫琦公司用来抵债的项目，存在写字楼面积太大难以分割、价位高于市场价、产权过户手续办理困难等问题。华商报记者在鑫琦公司提供给投资人的“以房抵债”名单上看到，其中有西安的楼盘及对应价位：中登文景时代写字楼，单价1.5万元每平方米，面积共5100平方米，总价值7650万元。中登文景时代车位800个，每个车位18万元，车位总价1.44亿元。苏陕国际金融中心每平米1.8万元，面积共2.6万平方米，总价4.68亿元。

>>鑫琦资管理财

实际是披着理财外衣的“房产中介”

华商报记者查阅资料显示，鑫琦资产总公司注册地在陕西西安。工商信息显示，该公司的经营范围包括：房产中介及信息咨询、财务咨询、投资管理咨询等服务，但金融、证券、期货等除外。

鑫琦资产公司网站资料显示：鑫琦资产前身成立于2005年7月，2012年5月更名，在北京、上海、山西、四川、海南等地均设有分支机构，是一家专业资产管理咨询服务机构，作为“资产证券化”的先行者，公司主要从事资产管理、投资管理、财务咨询、房产中介及信息咨询等服务，并通过不动产并购等方式，为客户提供优质资产管理服务，并推出了债权置换业务。

与以往P2P产品不同的是，鑫琦资产的理财产品穿了一层房地产买卖的“马甲”。业内人士称，具体解释鑫琦资产的业务模式为，“短期转让房屋所有权+理财”，简单说就是该公司把房地产项目收益权打包成理财产品出售给投资者，投资者每月获得利息收益，在约定日期，鑫琦资产以原价回购房产项目，就相当于归还了本金。

从资金的流向来看，其链条十分清晰：房地产开发商先把房子“销售”或者抵押给鑫琦资产，然后拿到“购房款”，房地产商维持资金链条的正常运行，并承诺给鑫琦资产“买房款”年息约17-20%的利息；鑫琦资产拿到开发商的房子，以房子作为抵押，以年息10-13%左右的年利率来销售自己的投资理财产品。这个投资项目看起来很完美，只要房价在上涨，并且开发商的房子销售顺利，所有的问题及风险就不会发生。投资者拿到了每年10-13%左右的利息收入，鑫琦资产差不多也有10%左右的收益，开发商也赚到自己该赚的钱。

然而，这个假定却有着较大的不确定性。

如今鑫琦资产已经出现兑付危机，投资者到期的本金无法兑付，利息更是不见踪影。

>>合作房企

西安部分楼盘进展不顺利

鑫琦资产自称为房地产供应链提供产业金融优化服务。目前鑫琦主要专注于二线城市和地方重点城市、区域知名的地产投资。

不过，有业内人士认为，所谓资产证券化、债权置换，可能是房地产融资的代名词。从鑫琦资产公布的合作伙伴看，也几乎全部是房地产开发商，其中包括建业、名门、正商、领汇、中登等房企，涉及全国数十个项目。

在鑫琦资产2014年9月的一则广告中，罗列的部分资产证券化项目有中登文景时代、苏陕国际金融中心等。在这次兑付危机爆发后，华商报记者看到，鑫琦资产给投资人提供的“抵债”房产项目中，位于西安的有中登文景时代、领汇双河湾、苏陕国际金融中心等项目，其他地产则在郑州、秦皇岛、三亚等国内二三线城市。

上周，华商报记者走访发现，西安一些项目的开发进展似乎并不顺利。

2月25日下午，在位于西安市浐灞生态区的苏陕国际金融中心项目外，华商报记者看到工地大门紧锁，并没有施工迹象。两栋高层的建筑主体已经完工，但外立面还没做完，裙楼内外部装饰也没有做。叩开工地大门后，一位看门人表示，已经停工了一段时间，具体什么时候复工太清楚，“具体情况你得问公司。”

随后，华商报记者拨打了该项目门口标示的落款为“陕西中登投资有限公司写字楼招商联系电话”，一位黄（音）姓招商经理介绍，项目现在正在招商，单层面积大概在2000多㎡。说起停工原因，她表示，有些资金没到位，主要是玻璃幕墙这些后续装饰没做完，“预计今年5月就能复工，五证已经全了你不用担心。”

另一个楼盘领汇双河湾则经历了开发商变更的情形。华商报记者2月26日从位于西安市城北辛王路的辰宫双河湾了解到，这里就是以前的领汇双河湾。一位销售人员介绍，因为开发商股权变更，所以项目名字变了，“以前听过鑫琦资产这个名字，应该是和公司有一些合作，具体还不太清楚。”不过有公开信息显示，领汇双河湾在2012-2013年就曾因股权变更、资金不足等问题出现过延期交房的纠纷。

>>背后现状

中小房企融资难只能通过民间融资“找钱”

鑫琦资产此次爆发出的兑付危机，其实只是房地产开发资金链条上的冰山一角。众所周知，房地产开发属于资金密集型产业，其发展离不开大量资金支持。据西安一家国有房企负责人介绍，银行信贷、房地产信托、上市融资、债券融资是房企给项目“找钱”的几个主要途径。

但由于各类渠道限制，又使得民营中小房企面临相对突出的融资问题。一位熟悉房企融资的业内人士介绍，由于楼市低迷，不少房地产项目在银行眼中并非可供质押的优质资产。目前，能够从银行拿到开发贷的基本是国有房企、上市房企。大量民企只能通过信托、民间融资等方式实现融资。

雅狐企划总经理冯奔介绍，信托支持的资金量较大，往往达数亿元以上。对不少短期内可能只要几千万元中小型房企来说，就只剩下了民间融资这条路。他表示，从陕西开发商的开发利润分析，开发商借款能承受的最高年息也就15%左右，刨除金融机构3%左右的经营成本，如果承诺给投资者18%甚至20%以上的回报率就有问题了。

上述业内人士对资产管理公司所说的“置换房产、盘活资产”表示怀疑。他举例说，比如置换一个商业项目，搞酒店、写字间甚至是新兴的创客公寓，收益如何？很大程度上还是由地段、市场环境和运作水平来决定，逃不出房地产市场的客观规律。“所以，高息揽过来的钱基本上很难有规规矩矩运作的，很多都是拆东墙补西墙。”该业内人士说。

克而瑞西安机构总经理朱郁说，现在很多房企都在做“房产+金融”的事情。相对而言，大品牌的上市企业和国企的实力雄厚，风险较小，而中小企业因为可以调配的资源有限，风险相对较大。

>>风险上升

库存压顶 房产置换风险增大

据克而瑞西安机构监测，早在2011年下半年开始，由于楼市新增供应不断超过销售速度，西安房地产市场的库存量就在不断累积。虽然近两年市场持续处于“去库存”通道中，但截至目前，全市商品房存量的去化周期仍超过20个月。

另一方面，西安房价也持续处于下跌通道。据美城机构测算，2015年西安商品房均价为7859元/㎡，同比2014年下跌了9.2%。

有市场人士分析，即便在不考虑销售速度的前提下，如果鑫琦资产的确是通过置换房产来赚差价，也要看置换成本与市场价格之间的差价有多大，毕竟现在房地产行业仍面临供大于求的现状，开发商利润也已大不如前。在国内二三线城市房价回落，销售增速放缓，提倡去库存的大环境下，类似鑫琦资产这样买卖房子理财，不仅收益根本难以保障，万一遇到烂尾楼，投资人的本金多年得不到清偿，甚至有“打水漂”的可能。

实际上，鑫琦资产也已经意识到了这样的风险，公司宣布停止资产管理业务。上周五，华商报记者以客户身份咨询公司西安的业务经理范先生，他明确表示，资产管理业务全面停止，目前只做债权置换业务。

西安经纪人协会会长邵涛分析，其实资产证券化、债权置换在国外都是非常成熟的金融运作模式，但是在国内的实际操作中有“变味”嫌疑。他说，首先要看到一些房地产项目的运作并不规范，因为缺乏对资金实力的把控，有些项目在建设途中遭遇“缺钱”、甚至“没钱”问题，风险进而也会传导到为其融资和借款的机构身上。而这些机构如果也缺乏相应的风控能力，那么就可能导致一系列后续的兑付等等问题。华商报记者 李程 刘百稳 

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