35城住宅库存创新低西安去化周期约16个月全国35个城市新建商品住宅库存总量为26090万㎡，环比减少了1.0%，同比减少4.4%

华商报 2016-01-19 16:06 大字

因房地产市场处于高库存状态，去年也被称为去库存元年。整整去化一年后，各地的住宅库存情况如何？西安楼市又处在何种状态之下？

35城住宅库存创新低

要11.8个月消化完

2015年被称为房地产去库存元年，从中央经济工作会议的决策指示，到贯穿全年的政策支持，无不瞄准库存去化目标。那么各城市的库存如何呢？

上海易居房地产研究院在1月15日发布了最新的《35城住宅库存报告》显示：截至去年12月底，其监测的全国35个城市新建商品住宅库存总量为26090万㎡，环比减少了1.0%，同比减少4.4%。

华商报记者发现，这35个城市既包括北上广深四大一线城市，还有天津、长春、沈阳、济南、西安等20个二线城市，以及济宁、温州等11个三线代表城市。该报告指出，35城的库存规模在去年四季度呈现逐月下降态势，已实现了连续5个月库存同比负增长。截止12月底，35城中，一线城市压力最小，未来有可能库存不足；二线城市压力适中，去化库存仍需耐心；三线城市的库存压力巨大，去库存任务需要加速完成。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，目前35城的存销比（或称为去化周期）为11.8。也就是说，市场平均要11.8个月时间才能消化完库存，这是近28个月以来的新低，大体相当于2013年8月份水平。其中，一、二、三线城市新建商品住宅存销比分别为8.8、11.6和19个月。

西安存销比略高于平均住宅库存要卖16个月

在去年住宅销量创下历史新高的背景下，西安楼市的库存压力也有所缓解。1月17日，华商报记者从美城机构了解到，截至去年12月末，西安商品房存量约3436万㎡，按近一年的月均销量大约是137万㎡计算，全部消化完大约需要25个月的时间；其中，商品住宅的库存量是1885万㎡，按近一年的月均销量大约是115万㎡计，全部消化完大约要16个月多一些。

该库存量不仅比11月末时的1932.9万㎡减少，16个月的存销比也比去年9月份以前20个月以上的存销比有所收窄。可对比35城平均11.8个月的存销比，西安依然偏高。

易道顾问机构副总经理张计卫认为，去年西安的住宅成交量超过新增供应量近200万㎡，所以市场中的库存得以持续缓解，并在年末降至全年最低水平。不过因2013、2014两年的积存房源较多，加上前两年集中拿地导致的城改类待建面积不小，难以显出去化速度。两相抵消后，被“消化”掉的绝大部分是去年新增供应。

美城机构首席市场分析师沈玮说，库存情况对房价、市场信心的影响很大。上海、深圳等一线城市的价格之所以持续飞涨，除了投资需求和购买力旺盛的原因外，很大程度上也是因为这些地方的去库存周期远低于12个月。而对西安来说，今年的主要任务仍是去库存，“目标是12个月以内。”

宽松政策将持续今年主要是控制新增供应量

房地产库存，已成为业界最常谈论的话题。就连一向乐观的任志强也在上周的一次行业峰会上称，“眼前消化库存为主，不是抑制房价。”在他看来，当前楼市遇到的“麻烦”比2008年要严重。2008年政策上行刺激，房价迅速上升——那是因为没有大量库存。

全联房地产商会副秘书长宁高伟指出，为了解决库存问题，在宏观上国家调控的方向已经非常清晰，去库存是第一位的。他说，无论是货币、信贷，还是拉动需求等政策层面，都会继续宽松，“宽松”将是2016年楼市的关键词。

严跃进表示，去年是去库存元年，今年则是关键一年。不过，在供给侧结构性改革的精神指导下，去库存也应该关注结构问题。比如库存压力不大的一线城市，可以提早开始补库存。其他城市，则继续以加紧去化为主。对于未来可能会继续出台的宽松政策，目前最有条件出台的就是个人贷款利息抵个税，另外不排除还有降准、降息的可能。

独立地产评论人李连源说，结合西安的市场现状看，买房落户等拉动需求的政策已经推出，未来在购房退税、减税等方面还有调整空间。另外，今年主要还是应控制新增供应量。”华商报记者李程

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