华商楼数据2015以价换量效果明显 关键词仍是刚需和去库存
日前，美城机构公布了一组2015年西安整体市场和区域细 分 市 场 排 名top10，从各区域的销售数据和产品特点来看，主要还是以刚需产品和去库存为主。2015年商品房住宅供应总量比2014年上涨约12%，重点集中在浐灞区域和曲江区域，而成交的重点在曲江、高新区域，以及三环附近，包括南三环、北三环、西三环周边。
以价换量业绩明显
2015年，从城东和浐灞区域来看，刚需产品为主，以价换量效果明显。御锦城项目以16.7万的销量在浐灞成为销冠，但成交价格，较2014年下跌9%。与之相邻的广厦·水岸东方完全现房，全年以4382元/㎡起的价格清盘销售，获得8.9万平方米的销量，位列浐灞区域前十。城东区的华清学府城也是以11.2万平方米的销量位于前列，主要销售区间为86—136㎡，成熟大盘，建大、华清小学更是在小区内，性价比较高。
在城北、经开排行榜中，荣民控股集团的宫园壹号和宫园中央两个项目表现抢眼，产品为地铁物业属性，定位刚需，价格适中，分别以7.7万㎡和2.7万㎡的销量在城北区域位列销售前十。而区域上升最为明显的项目为保利·拉菲公馆，成交总面积为10.8万㎡，区域排名上升至第2位，项目主要以88—156㎡全配套奢适三房为主，销量同比上涨50%左右。
曲江、高新10万+项目多
从成交面积总量来看，高新和曲江区域是2015年销售热点区域，且成交面积在10万+以上的项目占比较重。高新区的前七名项目均销售量破10万大关。第三名万科高新华府同比2014年更是翻倍上涨。而曲江区域大牌云集，市场竞争相对较为激烈，前6个项目单盘的成交面积均超过10万+，其中中海城以20.4万㎡的成交面积位列第一。而金辉·世界城、金地·湖城大境、金地 翔悦天下、保利 曲江春天里、华商豪盛旺座城等项目，都是2015年市场上表现抢眼的明星楼盘。
从营销亮点来看，曲江区域2015年最抢眼的莫过于保利·曲江春天里，不仅以7.8万㎡的成交面积跻身曲江区域前十，更是通过“寻找李春天”和“秋裤君”刷屏两大事件营销，从年轻化的定位出发，制造话题，引发消费者与市民的热议，从而提升项目知名度，促进成交。
今年市场主推实用三室
从元月1日开始，国家正式放开二胎政策，二孩的到来，将给房地产行业带来一股新的购房潮流。三室、四室等改善型产品会成为购房者考虑的对象，而开发商更是谋定后动，及时调整了部分产品定位。
据广厦·水岸东方的负责人介绍，今年项目依旧以纯现房销售为主，重点推出128—185㎡的三室、四室，产品定位完全符合老中小三代人。价格虽未最终确定，但是与2015年4字打头的价格相比，变化不是特别大。保利曲江春天里的负责人也向记者透露，2016年依然主打78—143㎡的青年刚需系，保利拉菲公馆则以首改为主，推出88—156㎡的全配改善系产品。
金辉世界城的销售人员告诉记者，“在2016年，我们还是主打三室、四室的户型，以106—190㎡为主要区间，但是有的户型在价格上会有所涨幅。”此外，天地源·丹轩坊也会推出90—170㎡的高层产品，户型主要针对的是首改或再改人群。
高新、曲江、浐灞仍是热点
相关数据显示，经过一整年的去库存，2016年年初的住宅去化周期为16个月，同比2015年年初下降5-6个月。但是从全国城市排名来看，西安库存量依旧靠前。美城机构首席分析师沈玮认为，“2016年将会是改善型需求继续释放的一年，预计上半年依旧以去库存和以价换量为主。信贷政策放松和二胎政策的放开，都是有利于刺激改善型需求的，预计下半年房价会有上涨的空间。从西安各区域项目储备和推货量来看，曲江、浐灞、高新区域的改善型比较集中，属于热点区域。”
根据克而瑞对2015年12月底至2016年1月中旬的监测数据显示，目前已有50—70个项目实施了不同程度的调价政策。而从第一季度市场预测的统计来看，新开盘项目将达到68个，新加推5万㎡以上的项目将有107个，供应量稳中有升。
克而瑞房价点评网总经理朱郁认为：“2015年到2017年，西安房地产市场是结构性调整的周期，整个市场会呈现一个稳定的状态，城南、城北、曲江依然会成为销售的热点区域，城东和城西的入市项目和推货量会有一些上升，价格走势会出现区域化和差异化的普遍上涨。另外，由于地铁3号线在今年实现通车，在短期内对沿线项目的价格也会有200-500元/㎡的提升。”华商报记者 党兰 张毅
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