2015，西安地产是时候晒晒成绩单了 西安前11月商品房销量比去年全年还多90-120㎡住房最好卖
2015年即将翻篇，西安楼市表现如何？据西安市房管局数据，今年1至11月，全市商品房销量1820.79万㎡，同比增长13.74%，预计到年底有望达2000万㎡。业界分析，该成绩将是一个历史新高。
销量 西安前11月商品房销量超1800万㎡
西安市房管局数据显示，今年1至11月，全市商品房销量1820.79万㎡，同比增13.74%，预计到年底有望达到2000万㎡。2013年，西安商品房销量为1712.31万㎡；2014年为1776万㎡，今年1-11月的商品房成交量已超过前年和去年全年。
按照该“成绩单”进行评估，业内人士认为，今年西安商品房成交面积将铁定创造历史新高——去年1776万㎡就曾是历年销量最高。另外值得一提的是，近3年来西安的商品房销量始终保持在1700万㎡以上，位列15个副省级城市的前3位，仅次于成都和武汉两地。
“即便从最近五年时间来看，西安也是全国为数不多取得千万级成交量的楼市之一。”易道顾问机构副总经理张计卫分析，这和西安房地产市场起步晚、刚需客群基数较大有直接关系，“市场的可挖掘潜力相对突出。”
独立地产评论人李连源认为，虽然在总销量上不可与北京、上海同日而语，但西安等二线城市还处在上升期，“一线楼市已逐渐饱和，新房和二手房市场逐渐平分秋色。”在今年较大的经济压力面前，西安商品房市场仍实现了正增长，非常难得。能够取得增长的原因主要有以下三方面：一是政策导向鼓励改善需求的背景下，面向改善需求的新盘销售增量明显；二是大量往年已出售的城改项目，在拿证后集中备案也对交易量有所冲高；三是刚需基础还在，成为销量的重要支撑。
房价 1-10月西安住宅均价同比降5.01%
今年以来，全国各地房价呈两极分化趋势。北上广深等地继续飞涨，其他城市以滞涨或下降为主。近期有多项研究报告对明年的房价走势表示了担忧。西安的房价表现如何？明年楼市和价格将会怎样走？
据西安市房管局统计，今年1-11月，西安市商品住宅销售均价6493元/平方米，其中主城区为6800元/平方米。按照国家统计局公布的房价指数，1-10月西安市新建商品住宅销售均价同比下降了5.01%。
业内人士认为，整体来看，西安房价与去年相差不大。如果以5.01%的同比降幅计，降价幅度也就在300多元一平方米。
“虽然有库存压力，但西安房地产市场整体健康，不存在系统性风险。”张计卫说到。
复旦大学房地产研究中心副秘书长夏强也认为，明年西安房价不会有太大波动。作为一个区域中心城市，西安房价保持稳定对全国楼市也具有积极意义。
户型 90-120㎡住房对销量贡献近5成
“我们今年推出了一部分四室住宅，不如小三室卖得好。”浐灞区域一家楼盘负责人称，因为各方都看好改善性需求入市，他们也在今年7月加推了舒适度更高、户型较大的花园洋房，“销售速度不是很理想。”
华商报记者咨询了西安近10家开发商，他们多认为大户型存在高总价劣势，而小户型缺乏投资需求支撑，加上“新九条”中购房落户政策影响，“面积适中的两房、三室更好卖。”
张计卫介绍，目前90㎡左右的两房、120㎡左右的三房产品，占据西安住房销售中绝对比例，这两种产品主要面向首置、首改类刚需客户，接近总成交量的50%。另受鼓励改善需求政策的拉动，130-144㎡面积段产品在今年也有明显放量。
独立地产评论人李连源认为，这正说明了一个现象：刚需客仍是西安楼市最主要的支撑，尽管改善性需求有所抬头，但还没有如预期的那样挑起大梁。不过，这也意味着这部分需求还有较大的释放空间。如果要进一步拉动住房消费的话，“未来可以在政策层面给予改善性需求针对性支持。”
库存 住宅库存压力只能说略有改善
与全国多数城市相同，西安楼市的库存问题令人关注。据克而瑞、美城和中国指数研究院等多家机构监测，目前西安的住宅库存去化周期大致在20个月左右，明年有望减至15个月左右，届时将有效缓解库存压力。
张计卫指出，前11月西安楼市销量高位增长，一定程度上缓解了库存压力。不过要注意，由于今年的新增供应不减，目前库存只能说略有改善。结合今年土地市场看，1-11月开发商拿地量同比去年下滑近4成，将导致明年房产新增供应大幅回落，可以预见的是，“到2016年年底，西安住宅的库存压力会出现明显缓解。”
克而瑞西安机构总经理朱郁分析，西安住宅的库存主要是因产品同质化所致，大量功能相同、设计缺乏亮点的房产让购房者审美疲劳，失去购买兴趣。不过，从这个角度来看，明年新入市的房源去化难度会相对小一些。因为，这类房源没有“定型”，还有机会在设计和营销上做出调整，以适应当前的市场需要。
李连源建议，新建房源可尝试体现科技、健康、环保等功能，并逐步向订单式生产过渡，在建设之初就充分采纳购房者的需求。
美城机构首席市场分析师严九远认为，西安去库存的主要问题还有：国家政策的落地不够及时，另外创新性的措施也比较欠缺。例如：有很多开发商到现在也没有执行首付25%的政策——事实上，降首付和降月供对购房者是最有效的刺激政策。近期传闻的“房贷利息抵个税”如能落地，也将是一大利好。
商用 商业、办公供应压力超过住宅
值得注意的是，虽然西安住宅库存的去化周期达20个月左右，但相比商业、办公等物业市场来说压力稍轻。一位熟悉西安商业管理市场的人士指出，住宅只不过是总量大，但毕竟购买需求也多。商办物业由于销售速度慢，风险反而更加突出。
据克而瑞西安机构监测，今年1-11月，西安商业市场成交总量达80.9万㎡；办公市场的成交总量达85.4万 ，均超过了去年全年水平。2014年，西安商业市场成交总量为79.2万㎡；办公市场的成交总量为84.8万 。
在成交量创造新高的同时，今年前11月西安商业、办公的新增供应量分别达到了194.5万㎡和173.9万㎡。也就是说，新增供应仍然要大大超过销售量。
商办市场的库存压力在去化周期上也有所体现。据此前中国指数研究院的统计，截止10月底，西安商业市场存量为665.4万㎡；办公市场存量为350.1万㎡。按照近一年的月均销量计算，商业存量的去化周期为7年（85个月）；办公存量的去化周期为4年零2个月。
朱郁指出，高新和经开区的商业、办公存量最为突出；单看商业的话，城南区的存量也值得警惕。他说，除了供应过多，还与投资信心下滑有关。由于相同地段的产品属性更为接近，要解决这两类市场的库存问题，“割肉”恐怕已经是不可避免的情形，“未来可能会有更多商业、办公物业开打价格战。”
房企 房企间兼并重组可能加剧
虽然明年房价基本会以稳为主，多位业内人士却认为，西安楼市的房企格局可能会发生一定变化。夏强说，目前，西安市面上主流的本土开发企业大概有100多家，明年很有可能缩减到几十家，“受困企业为了获得资本等方面支持，不得不重组、被兼并。”
张计卫也认为，较大的库存压力、较低的开发利润将导致房地产市场进行自我调节和优胜劣汰。他说，目前楼市的主要问题就在于：库存压力导致个别中小房企困境加剧，特别是城改和商办类项目面临周转难题。要帮助这些企业和项目脱困，一方面需要政府的引导与支持；另一方面也需要企业直面风险，积极寻求合作或转让的机会。
李连源指出，今年西安已发生了数起本土房企联姻全国性品牌开发商的案例。这种联姻并不一定全是大吃小、强吃弱。长期以来，西安本土开发商在融资、管理和技术上与外埠的知名企业有一定差距，要消除这种差距，最有效的办法之一就是达成合作。
土地 前10月西安土地成交量、成交额双下滑
土地市场是房地产业的一级市场，直接影响楼市供给甚至未来一段时期内的量价走势。在今年西安房地产市场销量再创新高的背景下，土地市场表现又如何呢？
据克而瑞西安机构数据显示，今年1-10月，西安土地成交量为346.29万㎡，成交额139.97亿元；对比去年同期的681.12万㎡成交量和277.14亿元成交金额均有明显下滑。只有楼面价方面比去年略有提升。今年前10月，西安的平均楼面价是1194.6元/㎡，去年同期为1177.6元/㎡。
张计卫认为，这主要是因房地产库存压力影响，开发商拿地量缩减导致。今年，开发商拿地量同比去年缩减近四成，可能会影响明年新增房源的供应。不过从正面来看，目前市场上房源本来就不缺，新地块减少反而有助于降低库存压力。
朱郁预测，西安土地市场的“低迷”预计还会持续一段时间。至少到明年上半年以前，大部分开发商拿地都会趋于谨慎，但核心区域的优质地块还会受到房企争抢。
华商报记者 李程
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