一季度西安商品住宅成交256万㎡小面积产品成交降至最低
“新政”效力未完全显现 主旋律转向“稳定住房消费”
2015年2月5日，央行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；3月1日央行发文宣布对称降息0.25个百分点;2015年3月30日央行、住建部、银监会联合发布关于个人住房贷款政策有关问题的通知，将二套普通自住房贷款首付下调至4成，公积金首套普通住房贷款首付比例下调至2成、二套普通自住房首付比例下调至3成。通过新的政策落实，提高公积金利用率，从而提升居民的购房支付能力和对市场的信心;2015年3月27日，国土部、住建部联合发文稳楼市。这一季度政策出台的超出预期，主旋律已由“稳定房地产市场”，转向“稳定住房消费”。
根据易道顾问提供的数据显示，2015年一季度西安市商品住宅新增供应面积307万㎡，同比增长1.8%；成交面积256万㎡，同比上涨4.9%；成交均价为6704元/㎡，环比增长2.1%。
而在刚刚过去的一周，各个城市的成交量继续下滑。CRIC系统监测显示，15个一、二线重点城市新建商品住宅成交面积环比减少4%，北上广深等4个一线城市成交面积环比跌幅总体达11%，其中北京跌幅达30%，11个二线城市成交面积总体微降1%，7个城市环比下跌，4个城市环比上涨，跌幅最大的苏州为20%，涨幅最大的成都为29%，其次为南昌的23%。
易居中国执行总裁丁祖昱表示，这并不是“新政”无效的表现。他表示第一受清明节影响巨大，大家忙于扫墓、踏青等，影响了售房；二是因为部分城市配套措施出台迟缓，导致市场观望情绪浓郁。他还提到一点，清明节开盘的少之又少，开盘的节奏放缓，新增供应量大幅下滑。
利润将回归常态 TOP20房企表现不佳
根据克而瑞研究中心数据，2015年一季度，业绩前20企业仅6家实现业绩同比增长，其余均出现不同程度的下滑，一季度TOP20企业平均销售金额较2014年同期下降15.37%。
克而瑞报告显示，今年一季度TOP10企业入榜门槛减少8亿元至110亿元，同比下滑7%；TOP20企业金额门槛是42亿元，同比下滑21%；TOP50企业则为27亿元，同比上升13%。此外，TOP100企业的入榜门槛为11亿元。面积门槛方面，TOP10企业的入榜门槛为89万平方米，较2014年一季度101万平方米下滑了12%；TOP20企业同比下滑达24%，面积门槛降至44万平方米；TOP50企业是26万平方米，较去年一季度上升13%。除此以外，TOP100企业入榜门槛在7万平方米。
4月2日，万科企业股份有限公司发布预告称，截至2015年3月31日止一季度，集团归属于上市公司股东的净利润为人民币6亿-7亿元，较2014年同期15.29亿元下降约54%-61%；基本每股收益约人民币0.05-0.07元。
万科对此表示，公司预计一季度业绩同比下降的主要原因为上年同期结算中高毛利项目多、投资收益高。本报告期结算无此特殊情况。期内集团预计实现的竣工面积仅占全年预计竣工量的5.5%-6.0%。
此前，上市房企一季度的整体净利润曾三次出现下滑，一次是2009年，另一次则是2012年。第三次曾出现在2014年，去年142家上市房企2014年一季度共实现营业收入1107.27亿元，较2013年同期的1005.19亿元，同比增长10.16%；实现归属于母公司股东的净利润117.40亿元，较2013年同期的124.05亿元，同比下滑5.36%。
小面积产品成交降至最低 房企拿地趋于理性
易道顾问提供的数据显示，西安市场成交结构为首置首改的刚性需求依然是市场主流需求，占全市近72%，尤其是70-90㎡首置产品，成交占比达到历史峰值的32%。首改占比40%接近峰值。分单价段走势来看，2015年前一季度市场主力成交价格段主要集中于5000-6000元/㎡间，约占总成交的30%，随着前期已售的定向及城改房源集中备案阶段性结束，5000元/㎡以下产品成交占比也维持在17%。
而小面积产品方面70-90㎡、90-125㎡的首置、首改类产品占据市场72%的成交比重，处于市场主流地位。70㎡以下小户型备案成交比例仅有10%，降至近三年最低，可见住宅投资需求确实低迷，公寓类产品近期销售压力加大。
对于以上情况，陕西龙化东方总经理，中商联商业研究专家工作委员会副主任王建红认为，“小户型本来就是一种投资属性较强的产品，随着投机投资客的不断离场，其受冷也是意料之中，而三房好卖，说明一些自住型群体已开始贸然入场”。
拿地方面，企业虽有意愿，但受资金面以及市场下行的双重压力，拿地越发谨慎，仅万科、恒大、合能分别有164亩、100亩、151亩土地储备，线下调研其他企业均无土地储备，而拿地方式更偏向于投入少、风险可控的取地方式。
（冯翊）
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