本期关注 捍卫契约精神的一次司法实践 “开发商自己违法告购房者案”始末
原紫杉庄园项目现已变更为龙湖·双珑原著项目。1月14日，航拍龙湖·双珑原著项目全貌。本报记者李念摄
本报记者马黎
2018年12月28日，对于陕西融德律师事务所律师羿克来说，是一个值得铭记的日子。轰动全国的“开发商自己违法告购房者案”，在几经波折后迎来了逆转。西安市中级人民法院依法作出撤销西安市长安区人民法院关于西安闻天科技实业集团有限公司（以下简称闻天公司）诉李琛茹确认合同无效一案的原审判决，驳回闻天公司要求确认购房合同无效诉讼请求的终审判决。知道判决结果的那一刻，上诉人李琛茹激动不已，因为她“过山车”般的经历终于到达终点，等来了失而复得的公正。
时隔一天，西安市莲湖区人民法院对闻天公司诉陈江玫确认合同无效一案也作出了判决，判决确认购房合同合法有效，驳回闻天公司要求确认购房合同无效的诉讼请求。这两份判决，标志着闻天公司与购房者之间的维权问题由此定论。
12名购房者成为被告
紫杉庄园位于西安市长安区兴隆街道办事处西沣路以西，由闻天公司开发建设。
2016年4月25日，李琛茹与闻天公司签订了《紫杉庄园内部认购合同》，认购一套销售面积约为200平方米的商品房，优惠后总价120.4万元。合同签订当天，李琛茹即全额支付了购房款。
内部认购合同签订时，闻天公司已经取得紫杉庄园项目《国有土地使用证》等四证，但未取得《商品房预售许可证》。为此，双方在内部认购合同中约定：闻天公司须为李琛茹保留该房屋至签订正式《商品房买卖合同》时，且不得与第三方签订该房屋的《商品房内部认购合同》或《商品房买卖合同》，双方在签订《商品房买卖合同》时，闻天公司将完全履行约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。
和李琛茹一样，与闻天公司签订《紫杉庄园内部认购合同》的购房者还有11人。
2018年2月初，这12名购房者没等来闻天公司让他们办理购房手续的通知，反而相继收到了闻天公司发来的《关于处理紫杉庄园内部认购合同的告知函》。在告知函里，闻天公司称双方当初所签订的认购合同无效，随函而来的还有一份民事起诉状。
闻天公司诉请确认双方签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效，理由为在签订合同时，双方均明知闻天公司开发建设的紫杉庄园项目未取得《商品房预售许可证》，所以双方签订的认购合同为无效合同，无效合同自始不发生法律效力。
一审判决合同变“废纸”
2018年2月，闻天公司以签订合同之时自己未取得《商品房预售许可证》有过错为由，先后将12名购房者诉至西安市长安区、雁塔区、莲湖区、碑林区、临潼区和阎良区6家法院，要求分别确认购房合同无效。
已经签订好的合同突然成了“废纸”，开发商怎么能说变就变，买房者怎么就成了被告？
“开发商之所以以自己违规售楼为由要求解除购房合同，根本原因在于2018年西安市房屋销售价格的大幅上涨。开发商希望通过解除合同实现自身更大的经济收益。”羿克说。
2016年，李琛茹与闻天公司签订认购合同时，该房屋每平方米价格约为6000元。2018年，西安楼市均价在短时间内由6000余元飙升到1万余元，涉案房屋的价格也升至每平方米2.4万元左右，这成为开发商毁约的导火索。
在众多购房者的疑惑与担心中，2018年4月，本案在长安区人民法院开庭审理。“我认为闻天公司系恶意诉讼，这份合同的签订是双方真实意思表示，内容不违反法律法规，闻天公司必须依法依约履行合同义务。”李琛茹说。
在案件的审理中，长安区人民法院认定：2016年8月9日，西安市长安区住房保障和房屋管理局责令闻天公司停止一切销售行为以及和房屋销售相关的广告宣传活动，立即进行企业经营整改，并对违规销售的房屋逐一清退，尽快办理相关建审手续。之后闻天公司仍未办理《商品房预售许可证》。2018年3月1日，西安市长安区住房保障和房屋管理局因闻天公司在涉案项目未取得《商品房预售许可证》的情况下擅自违规销售之行为，对闻天公司予以行政处罚，即责令停止销售活动，补办许可证，并处罚款72万余元。同年3月5日，闻天公司缴纳了罚款。
据此，2018年6月8日，长安区人民法院作出一审判决，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》，涉案合同应为《商品房买卖合同》，因原告闻天公司在本案起诉前仍未取得《商品房预售许可证》，故原、被告双方签订的合同应为无效合同。此判决引起了社会较大关注，舆论一片哗然。甚至有很多人质疑：审判结果是否公正？
非常巧合的是，在长安区人民法院作出一审判决的当天，涉案房屋取得了《商品房预售许可证》。
守护契约精神
一审判决后，李琛茹不服，向西安市中级人民法院提出上诉。
2018年8月14日，西安市中级人民法院二审开庭。上诉人李琛茹认为，涉案房屋已经具备办理《商品房预售许可证》的客观条件，闻天公司故意阻挠合同生效条件成就，于办理预售证前将其起诉至法院进行恶意诉讼，原判并未对此事实进行认定。涉案房屋已经取得《商品房预售许可证》，上诉人与被上诉人所签订的合同应认定有效。
值得注意的是，二审审理期间，李琛茹以双方纠纷已经和解为由申请撤回上诉，西安市中级人民法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十七条，即在第二审程序中，当事人申请撤回上诉，人民法院经审查认为一审判决确有错误，或者当事人之间恶意串通损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，不应准许的规定，对李琛茹申请撤回上诉依法不予准许。
“任何人不应从自己的违法行为中获益。闻天公司以自身原因造成的违法事实为由提起本案诉讼，真正目的在于获取超出合同预期的更大利益，闻天公司的行为显然与社会价值导向和公众认知相悖，法院对此种行为不应予以支持。”西安市中级人民法院负责审理此案的审判长王宏告诉记者，闻天公司签约时未取得《商品房预售许可证》，违反了有关“商品房预售应当取得商品房预售许可证明”的规定，但是并不必然导致其签订购房合同的民事法律行为无效。因此，西安市中级人民法院终审判决认定双方的合同有效。
1月14日，记者了解到，目前，闻天公司已经撤回了对其他10名购房者的起诉，这一系列案件伴随西安市中级人民法院的终审判决尘埃落定。
“该系列案件为西安市乃至全国房地产市场维护公平合法交易和解决纠纷处理提供了判例依据，同时也维护了社会诚信、守护了契约精神。”羿克说，“诚信不仅是个人守规矩讲原则的体现，更是维系社会有效运行的道德基础。随着社会诚信体系的不断建设和完善，个人和企业诚信记录已经延伸到生产生活的各个领域，相关部门也应对各类失信行为采取相关的惩戒措施，让失信者处处受限，保护诚实守信者的合法权益。”
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