楼市这次是真调整？
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文/李一戈
今年房地产市场的运行态势，理性来看，不应该意外。
总体来说，你可以称其为平淡，也可以说是稳定。
分区域看，长三角依然保持较为旺盛的活力，是所有区域里公认交易最活跃的。
分城市看，深圳市场简直令人羡慕，新开项目根本不用发愁。这显然是因为它的供应量一直偏小。
分时间看，只有3月底至4月份，有过一段后来被称为“假阳春”的时光，既没有金九也没有银十。
绝大多数城市今年的楼市是交投清淡。现在可以肯定地说，此轮全国房地产市场的调整，已经进入第二阶段，亦即深度调整阶段。
地产界基本公认，从去年7月起，市场明显变差，房子不好卖了。如果从那时算起，到现在这一轮调整的时间已有足足17个月。
我个人认为，楼市调整进入第二阶段，是以二手房加速降价为标志的。二手房的市场化程度更高，对需求的感受更直接更敏锐，因此更能准确代表当下的市场情绪。
如果说，去年底今年初，二手房业主的议价范围在扩大，那么，到今年10月以后，则是报价、降价的幅度更大了。
价格下调对成交有何促进作用？二手房市场成交看不到明显的提升。而且必须强调，二手房价格的下跌，并不是一夕之间突然出现，包括30%的个案，跌幅也是去年下半年以来累积的结果。由此，对那些宣称“暴跌”“断崖式下跌”的言论，要特别警惕。
新房方面，热点城市新房普遍限价，所以新房价格涨幅在强力抑制下保持了稳定。即便如此，很多城市的新房也卖得不。
我个人的观察是，楼市需求在萎缩。这不单单是指投资性需求被基本遏制，刚性需求也在放缓。
但并不是说，降价对促进成交就是无效的。我承认自己一直在鼓吹商品房打折促销。从恒大、碧桂园的销售情况看，促销是有效的。恒大在大力度的促销行动下，9-10月的销售业绩出现大幅增长。国家统计局10月份统计数据显示，商品房销售面积出现了今年以来的正增长，就是因为大批房企加入了打折促销的行列。
我要再三提醒，目前房地产市场进入第二阶段后的调整，是非常正常的调整，无须大惊小怪，更不能危言耸听。新房市场是基本稳定的，哪怕二手房市场降价面继续扩大，也不要害怕。刚需萎缩，是它被透支多年以后自我修复过程的必然反映，绝不能再去刺激。
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