恶意串通卖他人房产这笔交易法律不保护

2018 年的一天，家住威海的邵某突然被告知自己名下的房子被卖掉了。他赶紧前往房管局查证，发现房子确实已不在自己名下，这是怎么回事呢？

原来，2016年10月，邵某以自己的两套房产作为抵押担保，先后两次向于某借款，共计 40 万元。 双方约定：2017年4月24日到期一次还清，逾期于某有权处理抵押房屋收回出借本金。同时，邵某还签署了其委托于某出售抵押房产的授权委托书。2017年8 月，邵某向于某偿还了部分借款后，再未偿还剩余的借款及利息。 2018年10月18日，于某以31 万元的价格将邵某抵押的一套房产卖给了庄某。被蒙在鼓里的邵某直到和于某的一次聊天中，才知道自己抵押的房产已经被卖掉。于是，邵某将于某、庄某诉至威海经济技术开发区人民法院，要求法院确认庄某与于某签订的购房合同无效，并要求庄某协助其将案涉房产过户到自己名下。

该案在审理过程中，经鉴定，案涉房屋被卖时的市场总价值为 49.9万元，而于某、庄某转让案涉房屋的价格仅为评估价格的六成。

法院经审理认为，邵某具有完全民事行为能力，其签署的授权委托书是其真实意思表示，于某实施的民事法律行为对邵某发生效力，但不得损害邵某利益。而于某、庄某以明显不合理的低价转让案涉房屋，则损害了邵某的利益，双方转让案涉房屋的行为不能认定为善意。案涉房屋一直由邵某祖父母居住，没有证据证明庄某购房前对案涉房屋状态进行了查看、了解，购房后庄某也未要求邵某交付房屋，与常理不符。2018年4月至 9月即案涉房屋转让之前，于某与庄某之间的往来款项共有19 笔，其中庄某向于某转账 12 笔，金额为40余万元，于某向庄某转账 7笔，金额为20余万元，均未注明款项用途，结合二人之间有其他经济往来的陈述，故不能认定庄某向于某支付的款项是购房款。另外，邵某对于某的债务以案涉房屋设定抵押，于某不依法实现担保物权而是采取风险较大的转让案涉房屋的方式实现债权，也与常理不符。

因此，法院认为庄某与于某恶意串通，损害了邵某的合法权益，依法判决庄某与于某签订的房屋买卖合同无效，庄某、于某在判决生效之日起二十日内协助邵某将案涉房屋所有权变更至邵某名下，所需变更登记费用由庄某、于某承担。

【法官说法】恶意串通行为又称恶意通谋行为，是指在买卖活动中，双方以损害他人利益为目的，弄虚作假的违法行为。具体表现为：串通掩盖事实真相，在应价过程中串通一气，有意压价，损害委托人的利益。《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条中规定合同无效的法定情形也包括了“ 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。

法官在此提醒大家，在民间借贷等民事活动中，若债务人将特定的财产作为履行债务的担保，当其未履行还款义务时，债权人可依照法律规定的程序就该财产享受优先受偿权，例如债权人可以申请法院依法拍卖或变卖抵押财产以清偿其债权。 切不可采取恶意串通的交易方式来实现债权，否则，即便合同再详尽，手续再规范，也无法得到法律的保护。

常翠娟许姣

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