需求低 楼市库存多
截至4月19日,潍坊市区可售期房套数144313套,可售期房住宅101621套,潍坊楼市目前处于去库存的状态,一些开发商也推出优惠活动吸引购房者,但房子并没有那么好卖。业内人士表示,从表面上看潍坊楼市是供给量大,其实更深层次是需求量低。如何吸引外来人口,寻找新的经济发展引擎,将是潍坊房地产发展的关键因素。
□潍报全媒体记者常方方
数据目前潍坊市房屋库存仍不少,其中高新区最多
最近两年,潍坊房地产市场不温不火,库存还有不少。与一线城市的楼市火热不同,潍坊楼市仍处于去库存阶段。据了解,从区域来看,3月份潍坊市内六区整体房价保持稳定,达到7759元/㎡,与2月的7747元/㎡相比,环比上升0.15%,潍城、奎文、坊子三区新房价格环比上涨,经济、高新、寒亭三个区域环比下降。
此外,3月潍坊市区六区一共发放预售证21张,共计1386套房源,累计面积182800.12㎡。二手房方面,潍坊整体二手房挂牌价为7003元/㎡,环比上月略涨0.34%；分区来看,高新区以8617元/㎡挂牌价居首,其次是青州、寿光、奎文、诸城。
数据显示,截至4月19日,潍坊市区可售期房套数144313套,可售期房住宅101621套。58安居客房产研究院北部分院分析师马高亮表示,2021年以来,每个月新下的预售证和房源数量跟以往相比都不算多,库存略有下降,但也就两三千套的差别,后面如果下的预售证增多,库存会接着上升。
记者了解到,目前高新区库存最多,其中可售期房41640套,可售期房住宅35744套；排名第二的是奎文区,可售期房21182套,可售期房住宅12758套；排名第三的是潍城区,可售期房20375套,可售期房住宅11236套。
从事房地产行业多年的王先生称,近几年高新区供地一直最多,而且政府规划宣传力度较大,对房企的吸引力很大,目前高新区的楼盘数量比其他区域多很多,库存也相对多。“现在很多人喜欢到高新区买房,而且高新区是新区,可开发地块较多。所以虽然房子卖得最多,但库存也最多。”王先生说,像奎文区等区域因为比较成熟,可开发地块少,库存也少。
奎文区的刘女士做房产中介工作,她说目前高新区的房子确实最多,可选择的空间大,但价格稍微高一些,“其实买房真的不用非得选择哪个区,适合自己的就是最好的”。
分析表面上看是供给量大,根本原因是需求量低
记者了解到,高新区虽然房价高,但拿地价格也高。除高新区外,一些别的区除去成本等,再大幅降价的空间也不大。
“高新区很多地块的拿地价格很高,房价自然也不会低。虽然我们希望能多卖出去一些房子,但成本摆在那里,房价不可能大幅度下降。跟随周边房价态势,价格可能还会略微上涨。”高新区一开发企业工作人员说。
对此,马高亮表示,人口流动与房价涨跌基本成正比。流入人口越多,往往房价涨得越快。没怎么流入或净流出的,房价几乎没有上涨动力。经济发达城市凭借优质的社会公共资源和良好的就业机会对流动人口形成强大的吸引力。当前,像潍坊这样的城市,房产库存较大,表面上看是供给量大,更深层次的原因是需求量低。房屋作为一种商品,必然满足商品的所有属性,其价格和去化速度不仅是由价值决定,还受供求关系的影响。
马高亮表示,潍坊楼市的结构以刚需和改善型为主,这部分人基本上都是本地人,其实这也是目前很多三线城市的共同特征:人口流入少,当地人住房需求量保持稳定。另外,前几年房价上涨,潍坊一些刚需人群大都已经买了房子,现在刚需客户并不多。加上现在房价比之前上涨很多,再涨的空间很小,较低的回报率和长期不动的房价,打击了投资者的信心,降低了买房欲望。
对策加强提升城市品质,吸引外来人口来潍定居
马高亮称,也不只是潍坊存在房屋库存多的情况,三四线城市普遍面临供大于求的局面,加上潍坊的供地量一直很大,连续几年在全国排名都比较靠前。因为没有太多外来人口消耗库存,而且主城区产业布局、经济体量相比县市区并没有很大优势,对下属县市区的人口没有太大虹吸作用。这样的背景下,开发商此时应该放大折扣力度吸引购房者,减少库存。
马高亮说,房地产市场去库存,保持平稳健康发展,除了房企多方发力提升房屋品质外,一座城市还需加强吸引外来人口的能力,释放人口红利,吸引更多外来人口在潍坊工作、买房,才能带动潍坊经济的发展。从中长期看,促进城镇化、建造牢固共生的产业集群、创造良好的自然环境和生活环境等,将城市转变为更有吸引力、更适合生活工作和发展业务的目的地,进而刺激需求,才能从根本上达到去库存的目的。
“大城市因为外来人口多,房屋库存肯定会少一些,还有很多人喜欢在大城市投资买房,毕竟一线城市房产的可投资性比较强。潍坊可以多吸引人才来潍就业,同时开发商提升房屋品质,并做一些优惠活动。”马高亮说。
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