潍坊一小区试水物业“薪金制”,业委会按其表现付酬 物业服务不到位,业主还能开罚单
物业服务变好了,居民主动缴纳物业费。
业主有问题,物业和业委会一同帮忙处理。眼下,不少小区的业主和物业公司关系处于一种“拧巴”状态。业主抱怨物业收钱不干事儿,物业则认为业主难伺候。而在潍坊市高新区翰林新城·状元府小区,这种矛盾似乎有了破解方案。
12月7日,齐鲁晚报·齐鲁壹点记者采访了解到,该小区目前尝试采用“薪金制”,业主的物业费不再像以前一样交给物业公司,而是统一交给业委会,业委会再根据物业表现,按月拨付。如果物业表现不好,还可以开“罚单”。正是凭借手中的“财政大权”,业委会对物业公司的制约真正起了作用。
文/片齐鲁晚报·齐鲁壹点
记者蔚晓贤马媛媛
曾经一天36个投诉 12月7日下午,齐鲁晚报·齐鲁壹点记者来到潍坊市高新区翰林新城·状元府小区。提起这个小区,不少潍坊市民都有所耳闻。之所以“声名远扬”,正是因为该小区经常因为业主和物业“互撕”而见诸媒体。
当天下午,记者走进状元府小区时,只见环境干净整洁、人车分流、电动车摆放有序,一派和谐景象。“电动车充电桩、车棚都是新建的,人行道护栏也是新装的,这半年多来,小区变化很大。”看到记者在小区里采访,业主张女士主动上来介绍情况。
在小区6号楼,业主陈先生指着大厅里的墙面告诉记者,前不久,有业主反映墙上的瓷砖存在脱落现象,12月4日,业委会和物业开会协商达成共识,12月6日,物业就把大厅里所有瓷砖都敲掉,准备重新贴一遍。
然而,几个月前,状元府可不是这样的。张女士告诉记者,以前物业公司工作不主动,电梯等公共设施坏了不及时修,小区卫生打扫不及时,收取物业费倒是很积极。在张女士看来,物业公司收了钱却不能给业主提供像样的服务,难怪业主不满意。
说起状元府小区的变化,高新区新城街道工作人员也深有感触。据介绍,小区建成于2012年,有800多户居民,当时业主和物业之间的矛盾经常闹到不可调和的地步,一天的投诉电话曾多达36个。
2020年6月,上一届业委会组织召开业主大会,将原物业公司罢免。
4个月的自治
在新物业公司进驻之前,状元府的业主们对小区进行了4个月的自治,大家决定采取新的物业监管模式。2021年3月8日,翰林新城·状元府小区业主通过投票选出新一届业委会,热心小区事务的苏彬当选为业委会主任。
苏彬告诉记者,他自己开着一家公司,因为业务关系,经常去南方考察,他发现南方很多小区的物业管理模式不同于我们常见的“包干制”,“所谓包干制,就是业主把物业费直接交给物业公司,物业服务过程中,业主不能有效监督,物业工作效率低下,执行落实不到位,业主往往也没有任何制约手段和办法。”
苏彬告诉记者,在南方一些小区,物业和业主之间的关系更像一种“项目合作”模式,物业先把事儿干好了,业主再付钱。受此启发,新一届业委会想用“薪金制”模式,就是业主不再将物业费直接交给物业,而是交给由自己选出来的业委会。
同时,物业公司由业主大会共同选择,业委会负责监督,并根据物业公司的表现支付物业费。苏彬告诉记者,由于种种原因,目前“薪金制”在现实中很少使用,绝大多数小区都是采用“包干制”。
苏彬认为,“薪金制”实际上是把“财政权”抓到了业主手中,这让业主更有话语权,而在业主和物业之间,业委会的作用就如同“支付宝”,同时还肩负着监督任务,甚至拥有“敲打”物业公司的权力。
给物业连开两张“罚单” 12月7日下午,在翰林物业管理有限公司办公室里,业主李女士主动缴纳了2022年上半年物业费。
李女士告诉记者,她在状元府住了好几年,从没拖欠过物业费,可是对她而言,同样是交钱,但掏钱的心情不一样。“以前物业差劲,交钱交得憋屈,现在物业好了,交钱心甘情愿。”
对于业主的评价,翰林物业管理公司经理李蓬深感欣慰。
2021年3月,翰林物业管理公司经全体业主同意后进驻状元府,并与业委会签订了为期两年的合同,而进驻前提就是必须接受“薪金制”。
李蓬告诉记者,他们物业公司在潍坊市区服务着多家小区和单位,状元府是第一个采用“薪金制”的小区。
接受“薪金制”意味着,物业公司不仅失去了直接收取物业费的权力,也失去了小区内所有的收益权,同时还要接受业委会挑刺,服务不到位、业主不满意,还会挨罚。业主“处罚”物业并非戏言。翰林物业进驻状元府半年多来,已被罚了两次。
业委会委员周海明给记者出示了两张“罚单”。其中一张是2021年6月5日开具的,处罚原因是,6月4日晚物业巡查不到位,有车辆没停在车位上。另一张是7月1日开具的,处罚原因是:6月24日,社区及12345热线陆续收到业主投诉；6月30日晚,垃圾车开进小区收垃圾造成扰民。这两次,物业共被罚4000元。
苏彬告诉记者,自从采用“薪金制”管理物业公司后,今年业委会协调物业重新修建了520米地下管道,加密地势较低路面排水口密度,结束了状元府只能靠地表排水、逢雨必涝的历史。
小区还新建3个、改建1个车棚,目前电动车车棚建筑面积达到400余平方米,可同时容纳500多辆电动车停放和充电。
物业还铺设了人行道、车行道,并增设智能车辆识别系统、人行闸机,避免了人车混行。根据业委会建议,物业还在小区加装了包括高空抛物摄像头在内的127个摄像头,并翻新了3座小花园,而为了干这些事儿,翰林物业累计垫资100多万元。
翰林物业管理公司经理李蓬表示,“薪金制”对物业的限制,基本上都体现在合同中,他们对“薪金制”有足够的心理准备,运行半年多来,他们全力配合业委会工作,相处比较融洽。
不易复制的尝试
改变是显而易见的。采访中,一些业主向记者表示,现在小区情况虽然不能说百分之百完美,但大家最起码“气儿顺了”,不用再看物业脸色、受窝囊气了。
苏彬告诉记者,由于物业服务改善、小区环境好转,现在物业费缴纳率已经能达到80%,物业费直接打进业委会账户,再通过业委会按月支付给物业公司。
状元府的物业“薪金制”能否得到推广?似乎也并不那么容易。
潍坊高新区新城街道一名工作人员告诉记者,状元府物业“薪金制”的尝试目前看来是成功的,具有一定的借鉴意义,不过,“薪金制”的顺利推行,关键在于有一个强有力的业委会。而这一点,并不是所有小区都能具备。另外,“薪金制”这种模式,必须先得到物业公司的认可和配合,否则也很难施行。
采访中,记者也注意到,翰林新城·状元府小区的业委会成员并不简单。苏彬告诉记者,当时为了推选出新一届业委会,社区和街道都给予大力支持和指导。
新一届业委会共有5名成员,其中4人都是企业的主要负责人,另一人是潍坊学院法学院的老师。苏彬表示,业委会成员不是为了经济利益,而是为了能多为业主争取到合法合理的权益,这一点至关重要。
此外,业委会的目的是为了让物业公司更好地服务业主,而非加剧双方的矛盾。
苏彬介绍,现在他们和物业公司同在一处办公,目的就是方便双方沟通,“我们每个月都会梳理一些小区现存的问题,哪些需要解决,提出解决方案和期限,这些我们都要和物业公司商量,最终达成一致,并形成文件。”苏彬表示,现在“薪金制”推行了半年多,还处于不断改进完善的阶段。
“这一届业委会的任期为五年,我们给自己定的目标是,通过五年努力,提升小区的设施和环境建设,让绝大部分业主都满意。”在苏彬看来,新的尝试正在使小区良性循环:基础设施逐步完善,业主们也在主动为小区的改变出力,比如今年小区新增绿化树木50余棵,都是热心业主捐赠的。
此外,小区的软环境也在改善,比如业主对业委会和物业越来越信任,诚信氛围逐步提升,业主文明程度也在提高。“进了业委会,会牵扯很大精力,但每位成员都很负责,希望为业主多干一些实事,把小区建设得越来越好。”苏彬说。
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