所在单元业主表决比例有变
近日,市政府办公室发布修订后的《潍坊市中心城区既有多层住宅增设电梯管理办法》。其中,关于业主表决比例、街道办事处审查事项等出现了变化,并增加了牵头部门对施工企业监管的内容,引起了广大市民的高度关注。对此,记者请律师进行了解读。
□文/图潍报全媒体记者赵春晖常方方
新规变化
业主表决比例变化
原办法第六条规定:申请人应当依照《物权法》第七十六条规定,就增设电梯意向和具体方案等问题进行充分协商,并征求所在单元全体业主意见,经所在单元专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
新办法第七条第一款修订为:申请人应当就增设电梯的意向和具体方案等问题进行充分协商,并征求所在单元全体业主书面意见。表决前应当通知所在单元的全体业主,依照《民法典》第二百七十八条规定,由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
街道办事处审查事项变化
新办法第九条第四款“对相关业主进行补助的资金筹集方案和补助方案等”明确,街道办事处应当对补助方案的合理性进行审查,单元业主未达成一致意见、补助方案又明显不合理的,指导申请人参照已完成电梯增设的货币补助标准重新修订补助方案；申请人拒绝修订或业主间矛盾突出的,街道办事处可以暂缓上报。
明确了街道办事处要对补助方案的合理性进行审核,避免住较高楼层的业主以所谓“零补偿”或极低补偿的明显不合理方案强行推进,激化上下楼业主间矛盾；同时也要抑制个别户“漫天要价”,造成协商困难。增设电梯不能以牺牲楼栋的和谐为代价,对于个别楼栋或单元业主没有进行充分协商,仅仅是同意比例达到了基本要求,但反对的声音还很强烈,甚至存在矛盾进一步激化的,街道办事处可以暂缓上报申请材料,应当组织相关业主进一步协商。协商不成的可以引导业主通过司法程序解决。
部门职责变化
新办法增加牵头部门对施工企业监管的内容。针对施工单位存在恶性竞争、施工现场管理不到位、工期违约等问题,设置了通过增设电梯业主评价的方式,公示施工企业评价结果。
新办法第四条第二款:市住房和城乡建设部门负责既有多层住宅增设电梯工作的指导和政策宣传,牵头制定增设电梯的技术导则,定期组织对增设电梯总承包企业施工现场管理、履约情况等进行业主满意度评价,供申请人参考。规划、消防、特种设备安全监督管理部门及供水、供电、供暖、燃气、通信、有线电视等运营单位按各自职能积极主动做好配合工作。
规定
所需资金业主自筹解决,政府每部电梯补贴不高于15万元
根据《民法典》规定,结合《潍坊市中心城区既有多层住宅增设电梯管理办法》(潍政办发[2020]5号)实行情况,市政府印发了新的《潍坊市中心城区既有多层住宅增设电梯管理办法》(潍政办发[2021]2号,以下简称新办法)。
新办法所称既有多层住宅是指在潍坊市中心城区的奎文区、潍城区、坊子区、寒亭区(含潍坊经济开发区)、高新开发区、综合保税区范围内,国有土地上依法建设并投入使用,且未列入房屋征收范围和计划的4层(含)以上未设电梯的多业主住宅。
未交存住宅专项维修资金的由电梯使用业主按35元/平方米补交,专项用于电梯维修和电梯设备更新改造；已交存住宅专项维修资金的,电梯维修和电梯设备更新改造费用从电梯使用业主住宅专项维修资金中列支。
既有多层住宅增设电梯应当遵循业主自愿、充分协商、自主实施、政府指导、确保安全的原则。由各区政府、市属相关开发区管委会负责本辖区内既有多层住宅增设电梯的统筹协调工作,街道办事处和社区居民委员会具体负责增设电梯业主意见的征询和异议的协调。
增设电梯所需资金通过业主自筹解决,由业主按照一定的分摊比例共同出资,分摊比例由业主协商决定。业主可凭个人支付增设电梯建设资金的相关凭据,申请提取本人及其配偶的住房公积金。中心城区既有多层住宅增设电梯项目,政府按每部电梯不高于15万元的标准进行补贴,先建后补。具体补贴标准、市区分担比例等,由市财政部门会同住房和城乡建设部门另行研究制定。
业主认为增设电梯侵犯自己权益的,由业主之间协商解决,也可以申请街道办事处和社区居民委员会等组织协调解决,仍不能达成一致意见的,可依法通过司法程序解决。
新办法自2021年4月1日起施行,有效期至2024年3月31日。各县市及滨海开发区、峡山开发区参照执行。《潍坊市中心城区既有多层住宅增设电梯管理办法》(潍政办发[2020]5号)同时废止。
分析
不仅仅以达到通过表决比例作为安装电梯的唯一依据
采访中记者发现,不愿意加装电梯的多是一楼、二楼的住户,所住楼层越高加装电梯的需求越迫切。家住奎文区樱园小区的王先生称,他们家住在五楼,当时买房的时候五楼价格低一些。现在父母年龄大了,上下楼十分不方便,老人经常唠叨爬楼梯费力。加装电梯业主表决比例的变化,对他们而言是一个好消息。
山东豪德律师事务所律师徐一凡表示,关于业主表决比例的变化,新办法依照《民法典》第二百七十八条规定,由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。在符合表决程序的前提下,最低的通过比例为三分之二乘以四分之三,也就是最低仅需要二分之一以上的业主同意,即可通过表决。
新办法降低了关于加装电梯的表决同意人数要求和专有面积占比的要求,对于有安装电梯需求的民众是一个利好消息。这一新规定,更加强调了业主的参与度和业主自治,保护了业主的表决权,充分体现了民主原则。
新办法要求街道办事处对于资金筹集方案和补助方案等进行合理性审查。通过加强街道办事处对于矛盾的协商,能够有效减少因协商困难造成的冲突对抗,且新规没有一刀切,不仅仅以达到通过表决比例作为安装电梯的唯一依据,对于民众反对呼声高、意见强烈的项目暂缓处理,交由业主协商解决,以法律作为解决民众纠纷的最后一道有力保障。
此外,增加了牵头部门对施工企业监管的内容。充分带动民众参与到对施工单位的评价当中,加强了民众参与度和监管意识,使电梯安装工程更加透明,新规要求各有关部门加强协调,做好配合工作,对于做到更好更快完成电梯施工安装具有重要意义。
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