小区之问:电梯挣了多少花去哪儿 记者发现城区多数物业不予以公示,业主盼有关部门予以刚性约束
对市民来说,小区电梯广告早已屡见不鲜。5月21日,市住建局印发《全市物业管理突出问题集中整治行动方案》的通知,将对电梯轿厢广告宣传管理进行专项整治,重点解决设置管理不到位和收益不透明问题。6月4日至7日,记者走访城区十余家小区及多家物业公司、广告公司了解到,电梯广告背后暗藏“利益链”,收益也很难做到公开、透明。电梯广告收益究竟是一笔怎样的“糊涂账”?记者对此进行了调查。
镜头
电梯广告层出不穷乱人眼
家住奎文区水岸华庭小区的王女士烦电梯广告已很久了:小区每部电梯都有两到三块平面广告,还有液晶视频广告。“刚开始只有电梯内有,后来连电梯外也不放过,视频广告都是循环播放,实在太吵了。”王女士向记者吐槽。
近日,记者走访潍城区圣基铭座、润扬新城、金泰大厦,奎文区金都时代新城、德润玫瑰熙园、虞河生活城、水岸华庭、将军苑,高新区盛华名园、福海花园等十余个小区了解到,目前电梯广告充斥着每个小区的电梯轿厢内外,除了平面广告,部分小区还设有视频广告。
记者在德润玫瑰熙园小区看到,电梯轿厢内配备了6块平面广告,轿厢外还设置了液晶视频广告,滚动播放着房产、购物、消费生活等各方面广告。在奎文区金都时代新城,一个电梯轿厢内设置了6块平面广告,十分密集。
记者在潍城区润扬新城小区看到,一个电梯轿厢内设了3块平面广告和1个视频广告,轿厢外的墙壁上还有1个视频广告,紧挨着电梯门又放置了一家房地产公司的宣传海报。
“你瞧,电梯里到处是广告,不想看都不行。”潍城区圣基铭座小区的杨女士说,这些广告更换速度还挺快,基本上一个月左右就能更换一次广告内容。
镜头
快递柜和护栏都成广告牌
家住高新区盛华名园小区的李先生向记者吐槽,如今小区广告已经不仅局限于电梯广告,小区大门、车库进出口等都成了广告商的“猎物”,居民感觉快被这些层出不穷的广告“淹没”了。
在奎文区水岸华庭小区,公共宣传栏内张贴着“颈肩腰腿疼”的养老服务广告,小区快递柜上张贴着一家汽车4S店的广告。在奎文区将军苑小区,大门也成了“广告宣传栏”,一家餐饮店的海报被醒目地张贴着,门口两侧护栏上张贴着一家开锁公司海报,蓝牙杆也成为一个汽车广告的“宣传栏”。
在奎文区虞河生活城小区,大门口也有一家餐饮店海报,门口外的宣传栏上是一家整形医院的海报,小区饮水机旁边也成为一家楼盘的广告位,就连小区车库出入口狭长的道闸上,也被张贴上了海报。这些广告以各种形式出现在居民眼前,让人避无可避。
“现在小区内但凡明显点的公共位置,基本上都被广告占据了。”家住高新区赋海仁居小区的刘先生表示,正是看中小区打通与客户之间“最后一公里”的障碍,小区内的广告才如此密集。
记者调查
潜规则大多数物业不公示广告收益
如此密集的小区广告,理应有不菲的收益,但这却是一笔“糊涂账”,很多小区业主表示并不知情。“时间长了,广告都记住了,至于广告收益,却不知道去哪儿了。”家住奎文区中央生活城小区的韩女士说。
记者调查了解到,不少市民对电梯广告收益问题不清楚,即便“懂”的业主,在物业不公开的前提下,大多数也都选择沉默,很少有为此事去向物业讨说法的。
记者走访发现,如今潍坊市各大小区能够做到收益情况清楚公示的并不多。山东德润和风物业有限公司副总经理张鲁峰告诉记者,德润物业在潍坊城区有10个楼盘,这10个小区的每笔收益支出他们都是每季度公示一次。但是,像德润物业这样的公司只是少数,大多数物业公司对广告收益及支出情况都三缄其口。公共收益不公示,俨然已经成为物业圈里的“潜规则”。
找原因多因素致广告收益成糊涂账
是什么原因导致小区广告收入成了“糊涂账”呢?一位不愿透露姓名的大型物业管理公司相关负责人陈先生坦言,对于一些管理比较规范的物业来说,对广告收益进行公示是可能的；但对一部分物业来说,广告收益去向何处,他们并不想让业主知道。
陈先生对记者说,业主维权意识淡薄,也是物业侵占收益不公示的一个原因,“单个业主在物业面前可以算弱势群体,即便有心维权,但是担心物业会找自己的麻烦,也就不了了之了”。
一位不愿透露姓名的物业负责人表示,缺乏强有力的监督也给了物业公司空子可钻。之前潍坊市曾对小区公共收益公示情况有过规定,但约束手段多为信用降级等方式,无法对物业公司形成强有力约束,故而不少物业都是“阳奉阴违”。
利益链小区广告位被租给广告公司
记者调查发现,小区里的广告位多由物业公司提供场地,按月或按年出租给广告公司,广告公司再用于商业运作。电梯广告市场在潍坊已颇具规模。全市有三四家广告公司主做电梯平面广告,两三家公司主做电梯视频广告,还有公司专门做人流量高的写字楼。在广告商们口中,每一部电梯上的每一块广告屏,被称为一个“点位”。广告商不仅会把各小区电梯数提供给客户,还会把交房时间、房价和房租水平、入住人数,甚至入住群体都调查得清清楚楚,有针对性地提供给有不同需求的客户。
记者从弘易广告的媒体资源表上看到,他们仅平面框架广告就合作了潍坊678个小区；在博华传媒的资源表上看到,他们仅框架广告就合作了市区528个小区；从华脉文化传媒的资源表上看到,他们仅框架广告就合作了潍坊366个小区。
算笔账电梯广告利润空间相当可观
一家大型广告公司的销售经理李先生表示,这些广告投放的合同,绝大多数都是由广告公司和物业公司签订的。“一般来说,得跟物业处理好关系,这样才能取得小区广告的独家代理权。”李先生说,只有极少数物业公司会对广告内容有要求,“合同是跟物业公司签的,业主如果对内容不满,会跟物业闹,一般也闹不出个所以然”。
李先生表示,广告公司跟物业签订合同,绝大部分采取缴纳全年租赁费的形式。按照广告公司动辄手头五六百家签约小区、近万部签约电梯来算,利润空间相当可观,“若出现空档、空位,利润会减少”,但一般公司都能利用起手头资源的50%左右。
记者联系了几家广告公司了解到,潍坊地区每块电梯静态框架广告每月的广告费大多集中在150元至200元之间。一年下来一块静态框架的广告费在2000元左右。
各方说法
物业收益用来维护小区公共设施
公共利益都输送到了物业自己的腰包里?对此,不少物业人员大呼冤枉,他们表示,这部分公共利益往往根本不足以弥补他们对公共设施的维修支出。
山东德润和风物业有限公司副总经理张鲁峰告诉记者,去年下半年,他们小区更换了电梯保护板和单元门闭门器,还返厂维修了北门出口电机,支出高达22150元,但同期公共收益为10094元。“很多公共设施维修,物业垫资是正常现象。”张鲁峰说。
北宫东街鸢飞路口一家大型小区的物业经理表示,他们收取的物业费仅用于保洁、保安、绿化、小区设备维修等服务,不负责公共设备更换,而公共维修资金的动用要经过一个很复杂的程序。“但是很多时候,小区出了问题居民们等不及,我们物业只能垫钱处理。”该物业经理表示,公共收益用来弥补这块费用还经常不够。
业委会居民自治组织开不了发票
对于物业声称“公共收益用来补贴小区维护等支出”,不少业主并不买账。家住奎文区潍京小区的孙先生说:“即便是维修花钱多,也完全可以把账目摆出来看看。”
为此,也有不少市民努力维权,其中,成立业主委员会就是一个方法。润扬新城业委会主任尤空军表示,他们业委会于2014年成立,当初就是为了公共收益公开而成立。尤空军说,业委会是居民自治组织,没有统一社会信用代码,因此无法在税务部门开具发票。他跑遍街办、住建局、税务部门,没有哪个机构能够给业委会编码,“没有统一社会信用代码,开不了发票,我们就很难从广告商那里拿到钱”。
不仅如此,记者还了解到,很多社区要么根本就没有业委会,要么业委会被个别人把持着以权谋私,更有甚者,还有业委会和物业“一个鼻孔出气”。
律师广告收益归全体业主所有
当天下午,记者咨询了山东王杨律师事务所的王建华律师。王律师表示,《中华人民共和国民法典》将从明年1月1日起施行,其中规定:建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有,“这一法律的出台,为小区公共收益的归属问题一锤定音”。
电梯广告进场之前先征求小区业主同意,是否合理?王建华告诉记者,我国《物权法》和《物业管理条例》中都有明确规定,业主对建筑物内的共有部分享有共有和共同管理的权利,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。基于这些规定,王建华认为,业主有权决定小区共有部分是否引入广告。
住建部门将重点解决收益不透明问题
近日,对于电梯轿厢广告,潍坊市开始进行专项整治。5月21日,潍坊市住建局印发《全市物业管理突出问题集中整治行动方案》(以下简称《方案》)的通知。其中,就提到对电梯轿厢广告宣传管理进行专项整治:重点解决设置管理不到位和收益不透明问题,全面规范轿厢广告版位设置,物业公司利用轿厢做广告应征得业主同意,并通过一定方式公开广告合同,同时应按规定及时公开公示电梯广告收益及使用情况,自觉接受业主监督。
据了解,《方案》对“电梯广告收益”进行了细化,在征求业主同意、公开收益等方面进行了详细规定。对拒不整改、不执行、不落实的房地产开发企业、物业企业,市物业办将计入企业信用档案不良信息,进行信用扣分,情节严重的将直接列入信用D级。A04-A05版文/图本报记者
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