公摊面积越小越好吗
家住奎文区金鼎华府小区的李女士最近正在四处看房,对于房屋的公摊面积有不少疑问。在看房过程中,她发现房子的公摊系数高的能达到24%左右,低的才18%。公摊面积是不是越小越好呢?对此,记者采访专业人士进行解答。
开发商不能直接测算公摊面积
潍坊市一家大型开发商的工作人员孙先生表示,公摊面积是指整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。
公摊面积包括两部分,一是电梯井、楼梯间、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；二是各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。值得注意的是,仓库、车库车道、作为人防工程的地下室等都是不允许计入公摊的。
孙先生表示,开发商不能直接测算公摊面积,必须委托给测绘部门独立测算,测绘部门向开发商出具测算报告后,开发商再告知购房者公摊比例是多少。
一般情况下,公用建筑面积按以下方法计算:整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套、套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积,即为整栋建筑物的公用建筑面积。
比如一套88平方米建筑面积的户型,套内面积是72平方米。公摊面积=建筑面积-套内使用面积=(88-72)平方米=16平方米；公摊率=公摊面积/建筑面积=(16/88)平方米=18.2%；得房率=(建筑面积-公摊面积)/建筑面积=(88-16)/88平方米=81.8%。
低公摊会影响居住的品质
买房时公摊面积多少合理呢?孙先生表示,一般来说,普通的多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下,公摊系数控制在10％—15％；带电梯的小高层住宅(7-11层)公摊系数在15％—20％；高层住宅相对来说更高一些,大约在20％—25％。
市民在签订购房合同时,合同上都注明房屋的公摊系数范围。房屋面积以房地产交易权属登记核心测绘部的测绘结果为准,不动产登记证上标注的面积也以此为准。
公摊面积是不是越少越好呢?在潍坊市房地产行业从事多年的宋先生表示,公摊面积越小,意味着得房率越高,业主花在不可支配面积上的钱也较少。不过值得注意的是,低公摊面积是以牺牲社区的居住品质为代价的。
低公摊情况下,社区的公共设施规模会大大缩减,公共的楼梯、过道、门廊等狭窄阴暗,居住舒适度降低。“如果得房率100%、无公摊面积,那房子肯定是没有楼梯和走道,这样的房子根本无法居住。”宋先生提醒,市民千万不要盲目追求低公摊,例如一个两梯两户的楼和一个两梯六户的楼,居住体验是完全不一样的。
◥◥提醒
物业或利用公摊面积赚钱
小区的公共道路变成停车位、电梯间到处都是广告、公共部分如小区大堂设置快递取件机……这些虽然给业主带来一些便利,但小区物业也从中收取了高额费用,这部分收益正是利用业主们的公摊面积而赚回的。依照《物权法》第72条的规定,业主对建筑物专有部分以外的共用部分,享有权利、承担义务。也就是说,物业公司如果要经营,需要征得业主的同意,并把营业收入公开,而这部分收入主要用于补充专项维修资金,由业主委员会监管。
零公摊面积的房子不存在
公摊就是整栋楼的业主每家每户平均摊的,既然居住在这里,就会使用到小区各个公用部分,那么付出一定的代价就是应该的。一些开发商打出“零公摊”的销售噱头,即通过送入户露台等方式,将送的面积“对冲”公摊面积。但国家对哪些面积要计入公摊有明文规定,因此真正意义上的“零公摊”住宅是根本不存在的。
本报记者李楠
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