人防车位到底能不能买
为方便出行,现在大多数家庭都配备了轿车,很多人在买房时会考虑车位的问题。一些开发商抓住这一需求点,在楼盘的宣传广告上打出了“买房送车位”的旗号,但是开发商送的车位很多是人防车位,并不是产权车位,那么人防车位和产权车位有什么区别呢?对此,记者进行了采访。
人防车位多种说法让业主担心
2019年10月,家住奎文区北宫东街与鸢飞路交叉口附近的市民陈先生乔迁新居,花了10万余元购买了一个地下小型车位。购买时,开发商告诉陈先生,他所购买的车位是人防车位,没有相应的产权证书,只能和他签订车位使用权转让合同。开发商还告诉他,不管有没有产权证书,这个车位今后的使用权都在陈先生手里,并且还可以转让给他人。陈先生没有多想,便掏钱买了这个车位。
然而,陈先生却被朋友告知,人防车位和普通车位有着很大的区别。于是,陈先生特意对人防车位做了一个调查,也发现他购买的人防车位可能面临风险,这让他非常担心。
根据陈先生查阅的资料,人防车位产权属于国家,一旦遭遇战争或重大自然灾害,他的人防车位将会被国家无偿征用。也有人告诉他,开发商可能会把人防车位拿去做抵押融资,一旦出现问题,车位就归别人所有了。
还有种说法是,人防车位产权归属全体业主,等于是开发商让业主掏钱购买本来就属于自己的东西。基于此,陈先生对自己购买的人防车位十分担心。
无权出售但可以出租最多20年
人防车位和普通车位到底有何区别?对此,记者联系到从事物业工作多年的徐先生进行了采访。徐先生告诉记者,人防车位通常指的是没有产权的车位,开发商根据《人民防空法》的规定,建设地下人防工程,然后将之改造成地下停车位,这类车位称之为“人防车位”。该类车位产权不属于业主也不属于开发商,而是属于国家,无法出售但可以出租,且期限不得超过20年。
产权车位是可以进行买卖交易的,这类车位属于开发商出售给购房者,所以开发商一般情况下是不会轻易赠送产权车位的；由于属于开发商规划销售的一部分,已经通过审批,这类车位可以办理产权证,车位年限与商品房使用权年限一致,业主取得产权证书后也可以出售车位。
徐先生告诉记者,人防车位一般适用于一些人防工程,是指为了保障战乱时期人员的掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的位于地下的防护建筑,是国家强制要求配套的建筑,禁止开发商销售。根据现行小区规划相关法规,小区共用场地、计入公摊面积的车位和车库属全体小区业主拥有,开发商或者物业公司没有出售的权利。
产权车位是开发商用于出售给业主的,购买时应查看开发商的《土地使用权证书》,确认开发商拿到的土地使用期限。但根据《物权法》规定,住宅使用土地使用期限届满后自动续期。
可通过观察小区规划图来分辨
除此之外,徐先生还表示,人防工程里的车位都属于人防车位,区分人防车位的时候可从建筑结构上来看,如果在地下室内划分区域建设人防地下室,小区一般都被要求集中处理,那么人防防护门(防护门和密闭防护门)围合空间里面的车位,肯定就是人防车位。
产权车位没有什么特别的地方,都是一般的车位形态,主要还是看开发商是否能够办理产权证书为准。
徐先生说,在具体查看小区车位的时候,如果不能辨别出是否属于人防车位,可以通过观察小区规划图来分辨哪些是人防工程车位。一般情况下,开发商在报规划的时候已经明确地下室的功能,哪部分是人防工程、哪部分是可以出售的产权车位,这些都会标注得很清楚。
为什么要注意人防车位和产权车位的区分呢?徐先生说,主要还是因为产权的问题,如果遇到小区拆迁等问题,没有产权登记的车位肯定是拿不到拆迁补偿款的。对于开发商宣称的可以自由买卖也不可以轻信。
签署协议时要注意辨别
山东王杨律师事务所律师王建华告诉记者,按照《物权法》第52条规定:国防资产属于国家所有；《人民防空法》第2条规定:人民防空是国防的组成部分。因此,小区防空地下室的产权应当归属国家。而按照《人民防空法》第5条规定:人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。
王建华认为,业主要了解小区内停车位的权属,首先应知晓小区规划中设置停车位的位置,阅读购房合同或关于车位租售合同来确定其归属。如果小区规划中没有设置停车位,后来又设置了停车位,而且设置在小区业主共有的场地或道路上,其权属应归业主共有,开发商或物业对这些停车位进行租售或赠予,是违法和无效的。若开发商拥有地下车位所有权,依照法律规定其享有对地下车位占有、使用、收益、处分的权能,即可以决定出租或出卖。对于地下防空设施所设置的车位,开发商并不享有权属,不能售卖。
王建华提醒市民,购买车位签署协议时一定要注意辨别,购买具有产权的车位,与开发商签署的是《机动车位购置协议》,协议中约定有产权面积、期限等内容。而以租赁方式“购买”人防车位使用权时,不要听信开发商“能办产权”的承诺,且在《车位租赁协议》中,租赁时限最长只有20年,而非70年。
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如何挑选合适的车位
一、注意车位面积
虽然现在的车位都是按照固定尺寸来划分的,但是有些车位的面积可能存在一些误差。业主在购买车位时要注意车位的面积,应根据车辆的体积选择适合的车位面积,主要考虑到长度和宽度两个方面,如果是一字型车位,停车位的长度是关键的指标。
二、注意管理费
即便业主花钱购买了车位的产权,取得了产权证,但是在使用车位的过程中也是需要缴纳车位管理费的,这笔费用每个小区的收取标准不同,每个月大概几十元至上百元不等。业主在购买车位之前应该向物业公司问清楚车位的管理费用是多少,以及缴纳方式是什么,以免日后发生纠纷。
三、注意停车位所在位置
一般来说,现在的地下停车位和楼栋之间有直接的电梯进行连接,业主在购买车位的时候也要看看该车位距离自己所在楼栋的电梯有多远。倘若购买老旧小区的车位,由于车辆占道现象比较严重,如果车位距离小区大门比较近,这样出入会更方便。本报记者李楠
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