买二手房查准房龄

近日,来自奎文区的张女士正在为买房发愁,因为资金不足,她打算买一套相对便宜的二手房。很多二手房周边配套齐全,路网完善,还能迅速入住,得到不少刚需购房者的偏爱。但不少购房者在申请房贷时才发现,很多二手房的贷款年限只有不到20年,贷款年限有限直接导致月供成本的提高。记者了解到,不少购房者在买二手房时对贷款年限不太关注,极有可能因月供过高而导致生活成本加大。

房龄会直接影响房贷年限,一般来说,购买房龄偏老的二手房获批的贷款年限都比较短,银行对于旧城区的老房子,实际价值评估会更加谨慎,如果房龄超过20年,很多银行会直接拒贷。如果房龄在10年以内,比如次新房,满五年交易且是卖主唯一住房,则很容易获批较长的贷款年限,通常都能达到20年以上。按照潍坊市相关规定,如果二手房的房龄超过20年,则贷款总额不能大于房屋评估价值的40%。

奎文区一家中介公司的冯先生做房产中介已经10余年,他说房龄较短的房子和房龄较长的二手房都要慎买。因为不满两年的房子需要交纳增值税,不满五年且是唯一住房的要交个人所得税,这两项都是二手房交易税费中占比较大的部分,建议购房者尽量不要选择五年以内的二手房。“在二手房市场上,五到十年的房子最受欢迎,因为这类房子的税费较低,且房龄不是过大,购房者可以顺利地申请贷款。”冯先生说。

那么如何计算房龄呢?记者了解到,房龄与房屋使用年限有关,但却是两个截然不同的概念。房龄是指自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限,房屋的使用年限即房屋土地的使用年限,是从开发商拿地之日开始算起。比如,开发商2010年拿地,70年使用权,该土地使用期限为2010至2080年；开发商在该土地上建的房子2012年交付使用,到了2016年,土地使用年限剩余64年,此时,该房屋的房龄为4年。

作为购房者,如何确定房龄成为购买二手房的关键。业内人士透露,在二手房交易市场上,卖方或者中介会存在虚报房龄的问题,通过装修博得购房者的青睐,所以想要获得真实的房龄,购房者还需要花一点心思和功夫。

冯先生介绍说,最可靠稳妥的方式是到不动产交易中心查询底档。无论是单位建的房子还是商品房,都会在相应的产权部门登记。

购房者查询房龄还可以根据房产证上的日期,再结合周边邻居的回答进行判断。同时,一般而言,每个年代的房子都有每个年代的一些特点,如上世纪90年代以后修建的房屋在户型设计上开始出现“厅”的概念等,但非专业人士一般对这些了解相对较少,因此购房者可以把外立面和房屋布局情况以及不易改变的厨房卫生间情况等向房产专家进行咨询。

如果购房者担忧购置二手房会因房龄问题产生麻烦,可以以合同的形式注明卖方房子的房龄,强调若信息有误,责任由卖方来承担。

本报记者陈静静

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