买无证二手房买卖合同依旧有效
购买二手房可谓是“步步惊心”,市民需擦亮眼睛。在坊子区凤凰街附近购买了一套二手房的张女士,最近日子过得很揪心。
张女士在2014年与市民郭先生订立了存量房屋买卖合同,张女士购买了郭先生位于盛世虞河湾小区的一套97平方米的房屋,成交价为45万元。当时,两人约定于2014年6月30日之前将银行贷款所需证件资料准备齐全,并办理房产的贷款审批手续,审批合格后10个工作日内,出卖人与买受人再办理上述房产的过户手续。
然而,合同签订之后,原本承诺很快便可办理各类证件的郭先生,却迟迟不能出具房屋的所有权证,导致张女士无法办理贷款,两个人所签订的合同无法履行。
苦苦等待仍遥遥无期之后,张女士一纸诉讼将郭先生告上了法院,要求解除案涉存量房屋买卖合同,郭先生返还定金5万元、支付违约金10万元、赔偿期间服务费3.3万元。然而,郭先生辩称,案涉房屋买卖合同签订时双方均明知该房屋尚未取得不动产权证书,而根据相关规定,未领取不动产权证书的房屋不得转让,因此,案涉房屋买卖合同应属无效。
对于这种情况,到底应该怎么处理呢?根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项规定,“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让。但强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定。效力性强制性规范是指法律及行政法规明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范,或者虽未明确规定违反后将导致合同无效,但若使合同继续有效则损害国家利益和社会公共利益的规范；管理性强制性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条,只有违反效力性强制性规定的,才属无效。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项在性质上应属于管理型强制性规定,不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。
山东王杨律师事务所的律师王建华表示,合同是确立双方当事人权利与义务关系的协议,经合法成立的合同具有法律约束力。张女士和郭先生订立的存量房屋买卖合同,系双方的真实意思表示,两人均系完全民事行为能力人,合同内容不违反法律法规的强制性规定,应属合法有效。双方均应按照约定的内容行使权利、履行义务。
王建华提醒,市民在购买二手房的时候,对于买方来说,在签署房屋买卖合同前应当仔细核查房屋的权属情况,尤其是应该要求出卖人出示房屋产权证书原件并仔细核查。同时,房屋买卖双方就尚未取得产权证书的房屋签订买卖合同的,该合同不会因标的房屋为无证房屋而无效,但因为不能取得不动产权证导致买方不能按约定时间办理贷款手续的,卖方应承担违约责任。本报记者李楠
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