关于楼密度 你知道多少
买房时,大家最关心的往往是房价、楼层、价格和户型,对于小区的楼密度往往关注不多,楼密度高低影响到居民的居住舒适度。
现状多层比高层密度高
建筑密度是指建筑物的覆盖率,具体指项目用地范围内建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比,它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。建筑密度=建筑物的基底面积总和/规划建设用地面积。建筑密度和容积率都是衡量小区品质的两个重要指标,但其中,楼密度是更直接的指标。比如一块地为10000平方米,其中建筑底层面积3000平方米,这块用地的建筑密度就是3000/10000=30%。建筑密度一般不会超过40%。
潍坊住宅的建筑密度是什么情况?记者在采访中了解到,一般来说,别墅项目的建筑密度在30%-35%左右,多层住宅的建筑密度一般在28%-32%,7-18层小高层的建筑密度多在20%-28%,19层以上高层建筑密度在20%以下。如美国小镇建筑密度为30%,壹号公馆建筑密度35%左右。
市民建筑密度低居住舒适
建筑密度作为社区规划中的一个重要指标和参数,在一定程度都上反映了建筑的舒适度。而对于住户来说,容积率和建筑密度直接涉及到居住的舒适度,居住密度越小,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。建筑密度低,楼座少,其采光及通风也会很好,社区提供业主的可用场地也会比较大。
“现在房子越盖越高,如果建筑密度又很高,一进入小区就是高耸林立的高楼,难免给人一种压迫感。”高新区从事文字工作的李洪涛表示,建筑密度太高,楼座多了,担心住宅的通风、采光都会受影响,小区的绿化率也会受影响。他认为,建筑密度大了,肯定会影响生活质量和居住的幸福感。
家住经济开发区香岸花园小区的市民牛先生表示,住宅建筑物的覆盖率低了,开发商在建设规划时更加科学合理,从而更加“宜居”。
开发商规定范围内分配好
记者在采访中了解到,通常情况下,一块土地,道路的面积约占整个小区面积的20%,而小区绿化面积一般在30%-40%,如何分配绿化、道路、建筑密度等各方面在土地这块“圆饼”中的比例尤为重要。对于开发商来说,建筑密度决定地价成本在房屋中占的比例,绿化率及其他因素的比例高,建筑密度也相应降低,可用于回收资金的面积就越少。对于购房者对低密度的关注,开发商也应时而动,纷纷举起“低密度”的大旗,尤其是越来越多的中高端楼盘和别墅项目,在宣传时都以“高绿化覆盖、低住宅密度”为优势。
和扬万悦城的负责人丰经理表示,居住建筑密度指标,取决于包括院落的组织,绿地所占的比率,气候、防火、防震、地形条件等对住宅建筑布置的要求,以及建筑层数、层高、房屋间距和排列方式等各项因素。在一般情况下,平均建筑层数愈高,建筑密度愈低。
记者从潍坊市规划局了解到,市规划局出台相关文件详细地规定了居住用地的建筑密度控制指标的上限值,指标中将居住用地分为1-3层、4-6层、7-11层、12-18层,19层以上五个档类,按照用地面积分别对此作出不同的规定,如用地面积小于3公顷,1-3层建筑密度上限值35%,4-6层32%,7-11层为28%,12-18层为24%,19层以上为20%。用地面积在大于等于3公顷小于20公顷时,五个档类的住宅建筑密度上限值在20%-32%；用地面积大于等于20公顷时,住宅建筑密度上限值18%-30%,潍坊市开发商要根据指标的要求规划建设住宅,确定住宅类型以及层高。
业内密度指数不是绝对概念
“低密度是相对的,是针对高密度而言的,不能把它理解成一个绝对的概念。”潍坊来客了公司营销总监隋钢表示,低密度住宅也有不同的建筑类型,比如独栋的、联排的、多层的、高层的,其对密度的要求是不一样的,不是一个系数就可以确定的。在同一种住宅类型中,如高层住宅,在容积率相同的情况下,楼“身高”越高,所需要建的楼座也少,建筑密度越低。“小区的建筑密度、绿化和容积率向来是‘你中有我,我中有你’,相互关联和牵制的。”隋钢表示,开发商要在各项指标规定的范围内,做最合理的规划设计。住宅的密度要做到科学合理,还必须考虑环境空间尺度、家庭生活私密性、防火抗震、管线布置及绿化美化要求等多项因素。正确的方向可能是结合土地价值将大众住宅的密度适当地、逐步地降低,使大众的居住品质得以逐步提高。
他认为,“低密度住宅”相对“低”的密度应该是多少,要根据项目所处的区位来决定,因为城市和郊区对土地开发强度的要求是不同的。就城市中心区而言,城镇人口持续增加、住宅面积标准逐步提高、基础设施用地不断增加,用地紧张的矛盾日益突出。在城市中心区发展低密度住宅,应首先保证土地的开发强度,保证一定的容积率指标,然后再研究如何降低密度、提升环境。
本报记者隋炜凤
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