算算你家新房得房率多少 多层和超高层住宅得房率最高差20%,得房率过高舒适度会受影响
相信只要是购房者,就没有不关注得房率的。这是因为得房率这个指标,直接关系到所付出的每一元钱中,最后到底会有几毛几分能够用在自己可以支配的活动空间上。因而,得房率成为不少市民购房时首先考虑的重要因素,而不同住宅类型得房率大小不同。业内人士表示,市民在购房时不要一味考虑高得房率,更要综合衡量各因素,选择最适合自己的房子。
楼层越高公摊越大,得房率就越低
得房率是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。从公式上看,住宅楼房的得房率越高,说明自己所能支配的建筑面积越大。很多市民对得房率概念了解不多,但得房率与另外一个大家熟知的概念——公摊率相对应,两者呈现互补的关系。公摊面积中,占最大比例的当属单元同层各户公用的楼梯、电梯、走道、交通厅、消防前室、设备管线井(间)等。也就是说,这一部分的面积最大程度上决定了套型的得房率的大致品质标准。
记者采访了解到,潍坊的住宅建筑得房率大小与住宅类型有关。低层和多层住宅,一般只有楼梯,所以住宅分摊的面积就会比带电梯的小高层和高层要少些,因而整体上低层和多层住宅的得房率会比较高。一般来说,潍坊多层住宅建筑得房率多在88%—90%之间,小高层住宅得房率在80%—88%之间,18—33层的高层住宅得房率一般在75%—80%之间。33层以上的高层住宅得房率在70%—75%左右。如濮院枫情水岸小区得房率在85%左右,和扬万悦城小区得房率在75%左右,丽水芳洲小区得房率在83%—89%之间,壹号公馆得房率在76%左右,新瑞都广场得房率在70%—74%之间。
按照我国现行的住宅设计规范,7—11层的小高层住宅,每单元可以设置一部楼梯和一部电梯；12—18层,如果不采取单元之间交通体系连通的措施之外,还要增设一部消防电梯和封闭的消防楼梯前室；18层以上,每个单元至少要设置两部电梯、两部楼梯以及各自分开的消防楼梯前室。由此看出,正常情况下,楼层越高,用于公共交通的公摊面积就越大,得房率也就越低。有人关注得房率,有人关注地段等
记者在采访中了解到,对于大部分购房者而言,得房率是购房时一个重要的考量指标,得房率越高,意味着房价中的“有效”成分就越高,房子就买得越值。“我们买房的时候,比较重视房子的可支配面积和公摊面积大小。毕竟得房率越高,说明买得越实惠。”家住潍城区鸢都新城的刘女士表示,作为普通工薪阶层,买房子是家里的大事,因此每一平方米都非常关键。假如买一套100平方米的房子,单平方米6000元,而公摊占到25平方米,那么光公摊面积就要花费15万元,公摊面积每增加一平方米,就要多付6000元,而且以后居住也要为这部分面积支付相关费用,因此刘女士认为得房率越高越实惠。
但是,也有少部分市民对得房率并不是很关注。“看房主要还是看地段、户型等要素,当然,得房率也是看房要考虑的因素之一,但是对我来说得房率不是最重要的。”家住阳光100的宋先生表示,买房是一次性买卖,但是购买之后要在房子里居住几十年,所以住得舒适、便利更重要。“有些公摊面积是必然要产生的,比如说如果房子的楼道宽敞、电梯空间足够大,由此产生的公摊面积增加,这些对我来说也是可以接受的。”宋先生说。
小项目需格外注意得房率综合平衡
记者从潍坊市多家开发商了解到,现阶段购房者对于高得房率的追捧,是完全可以理解并值得重视的。为此,无论是营销策划还是规划设计,各个环节都在争取获得高得房率上下足了功夫。对于开发商而言,房屋是以总建筑面积出售,因而得房率大小对开发商的影响并没有对购房者这么直接,但是得房率以及对应的公摊率的高低会影响到房子的品质,低得房率意味着公共区域面积多,这会让房子的品质更高。
“提高得房率势必要尽量节省公共交通空间,其次在高层建筑无法压缩楼梯电梯、户外走道、消防前室的前提下,合理增加单元标准层的户数和每一户的套内面积,也是较为常见的应对策略。”和扬万悦城的丰经理表示,公共交通面积缩小,日后会影响到居民的生活舒适度。
潍坊濮院枫情水岸营销总监黄文霞介绍说,除了以上分摊的走廊、电梯等交通面积之外,还有一些容易被忽视的公共空间。如单元门厅,现在许多楼盘为了打造品质感,都设计了独立的单元门厅,面积在10—20平方米左右,这一部分通常会提升公摊率0.5%—1%之间。地下室人防设施、用于住户的设备用房、法规规定的小区配套物业管理用房、居民活动用房等,这一部分面积通常都会计入全体住户(包括商铺)的公摊面积之中,一般这部分会影响得房率1%—3%之间。“这里就牵涉到一个合理的小区(项目)规模的问题,一般而言,对于中大型社区,这部分的公摊会比较容易控制在合理的范围之内,项目太小的情况下,如果要一味提高得房率,那就只能采取减小配套规模甚至不做配建的方式了,而这样势必又会给住宅品质带来不利影响。”黄文霞表示,合理的得房率是一个综合平衡的区间,得房率过低固然物不所值,过高其实也会影响住房的品质。因此,各开发商根据自己的楼盘定位,合理规划自己的得房率,市民可以根据自己的需求平衡选择。
得房率不符,交房时易产生纠纷
潍坊来客了营销策划公司总经理隋钢介绍,从现实交房过程中产生的纠纷来看,交房时公摊增大、得房率降低是一个普遍的矛盾所在。一般而言,从项目策划开始,如何有效提高得房率、控制公摊率就是开发商所关心的一件事情,但随着规划设计、施工建设的渐次深入,得房率的数值会呈现前后微降、逐渐真实的演化过程。“在规划建筑方案设计最初,计算得到的得房率,由于公摊面积部分一时无法统计完全,一般只计算单元甚至标准层内的公共交通分摊面积,这样得出的得房率自然是相对比较高的。而且购房者从户型图看不出公摊面积。”隋钢表示,现行住房预售、广告营销体制下,大多采用的就是这样一个理想化的指标。而等到项目建设竣工交付前后,实际的公摊系数通常都会比前期偏大,因而,这时的实际得房率比销售时的宣传要降1—3个百分点,极端情况下,甚至有相差5%以上的。“最主要是外墙保温材料等因素,使得建筑面积增加,这是常规的不可避免的问题。”隋钢表示,当然不排除有其他个别原因,如卖房时夸大宣传以及其他建筑材料使用的问题。所以,他建议购房者在有条件的情况下,要向销售者仔细询问后期是否还会有、有多少纳入增加公摊的公共空间面积与项目,就显得尤为关键。
恒信集团销售经理陈先生表示,随着住宅品质向纵深发展,市民在对于套内空间给予足够的关注之后,同样也会对公共空间提出更舒适、安全、美观、先进等多方面的要求,这样,一套有品质的住宅,得房率就不再是首要的评价参数了,而应当是各个方面综合权衡、整体协调的必然结果。“到了住宅产品成熟的阶段,公众对于得房率的敏感度会有所降低,那种一味追求高得房率而忽视公共空间、损伤整体品质的产品,也许反而会受到市场的冷遇。”陈先生说。本报记者隋炜凤
巨匠联手誉鉴未来
本报讯11月23日上午,中南置地和保利置业于潍坊富华大酒店国际会议中心正式签约,成为中国房地产界具里程碑意义的一天。中南置地、保利置业相关领导和潍坊媒体同仁共同出席会议,一起见证了两大地产商的握手。
签约仪式上,中南置地青岛区域公司总经理李心原先生对未来双方合作愿景做了美好展望,并祝愿双方能够同心聚力,共铸辉煌。签约仪式后,针对媒体疑惑,双方分别进行了真实而深入的阐述。
同日下午,中南置地和恒信集团战略合作签约仪式盛大举行。中南与恒信因同一个愿景强强联手,开启了双方品牌合作战略的第一步,未来将相互学习、竭诚尽智,为城市建设发展助力,开启人居建设新高度。签约仪式上,中南置地和恒信集团领导分别在合作书上签字,两大优秀地产企业成功联手,将共同为城市建设更高品质的好房。未来中南置地将携手恒信集团,本着提升城市人居品质的美好愿景,用心建家、筑城,开启新的美好未来。(记者隋炜凤)
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