买房前瞅瞅众楼盘容积率
容积率决定购房者居住舒适度,在一定程度上体现着楼盘品质
现今市区楼盘众多,特别是现代社区大多以高层为主,我们购买房更多关注的是房子的地段、价格、户型、公摊面积等,其实社区的容积率也是一项重要考虑指标。如今随着购房理性化程度不断提高,容积率开始进入购房者视野。记者了解到,不同住宅建筑容积率不同,但是容积率数据越低,购房者居住舒适度越高。业内人士表示,购房者可以将容积率作为购房参考标准,但是不能作为评价楼盘品质的唯一指标。
现状市区多以混合建筑为主,高层容积率多在3至5之间
所谓容积率,它是楼市用语上一个专业名称,指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。举个简单例子,在不考虑其他因素的情况下,一块10万平方米的土地,如果开发商盖了8万平方米的房子(即建筑面积为8万平方米),那么,这块地的容积率是0.8；如果盖了10万平方米的房子,那么容积率就是1；盖了15万平方米的房子,容积率就是1.5。
那么,市区各楼盘的容积率是什么情况呢?记者查看了市区部分楼盘的容积率情况:超高层、高层住宅小区恒大名都容积率3.50；德润玫瑰熙园的容积率3.07；大有公馆的容积率3.05；三友翡翠城小区高层多层住宅兼有,容积率为2.2；中海大观天下小高层住宅容积率为1.8；金都世家以多层为主,容积率为1.4。别墅住宅项目中,和扬翡翠湖别墅容积率为1.43,虞园容积率为1.01,而浮烟山中泰城容积率只有0.26。
恒信集团销售经理陈先生表示,住宅容积率与不同的建筑类型有关,虽然市区楼盘多以混合建筑为主,但是一般情况下,别墅楼盘容积率在0.5—0.8之间,多层、洋房楼盘容积率在1—1.5之间,小高层楼盘容积率在2—2.5之间,高层楼盘容积率大多数在3—5之间。从中可以看出,以纯洋房、洋房为主的楼盘,容积率相对较低,小高层和高层楼盘的容积率较高。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3。但由于受土地成本的限制,市中心片区土地稀缺,价值高,所以才显得珍贵,容积率相对较高,郊区楼盘容积率一般相对较低。
影响容积率增加致人多车多,关乎居住生活质量和幸福感
“以前也听到容积率这个名称,但是不太懂它的概念,不知道数据大好还是小好。”家住潍城区的魏先生表示,以前在看房时,自己会关注楼层、公摊面积,但是容积率这个概念本身很少关注。但购房是大事,对于住宅的各项指标和参考标准,他也开始注意,对于容积率也有了越来越多的了解。“虽然不是决定性因素,但是购房时一定要考虑到,这关系到今后的生活质量和幸福感。”魏先生表示。
容积率的数值对购房者有什么影响呢?和扬翡翠湖的负责人丰京雷表示,通常情况下,容积率越高,该地块的用地强度越大。也就是说,容积率越高,小区的建筑楼层就越高,容纳的居民越多。同时,共用小区的公共设施、停车位等配套设施的居民就越多,小区会显得越拥挤。反之,容积率越低,居住的舒适度就越高,但往往售价也水涨船高。
“对于购房者来说,住宅品质虽然不是和容积率呈线性关系,但一般情况下,低容积率也就意味着小区的高居住品质。”濮院水岸枫情营销总监黄文霞表示,从容积率计算公式可以看出,那些容积率高的住宅项目其小区内的房子可能就会变得更加的密集,越密集的小区其居住人口也会越多,从而导致居住者的生活舒适度下降。想象一下,一幢6层楼的住宅,一下子加高3倍,变成18层,人口也随之增加3倍,明显的感受是小区人流量增加、车辆增多、停车位紧张、电梯的使用强度也会大幅度增加,此外,对小区公共设施如健身场所、儿童活动区域等都会带来很大的压力。这也是一个楼盘容积率高低的意义所在。
房企尽可能实现容积率指标上限,也有主动降低以求品质
业内人士表示,对于住户来说,容积率与其居住的舒适度有着密切的联系。而对于房企来说,当然是容积率越高越好,因为容积率决定地价成本在房屋中占的比例,所以容积率越高也就代表着其房子的建筑层数越多,从而能够挣更多的钱。“由于受土地成本的限制,不少楼盘项目容积率偏高,容积率越高,同样面积的土地,开发商盖的房子就越多,可销售面积就越大,收益也越大。”丰京雷表示。
据了解,容积率的确定并非开发商企业自主行为,容积率是由政府决定的,是国有土地使用权出让合同的组成部分。根据2012年3月1日起实施的由住建部发布的《建设用地容积率管理办法》规定,容积率计算规则由省(自治区)、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。例如,以出让方式提供国有土地使用权的,在国有土地使用权出让前,城市、县人民政府城乡规划主管部门将依据控制性详细规划,提出容积率等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分。记者从市规划局获悉,容积率一旦确定,就不能轻易改变,由于一块土地在出让之前就已经确定了容积率,所以房企一般是尽可能实现拿地时国土部门批准的规划容积率指标上限。
当然也有例外。在对待容积率规划指标的态度上,也有极少数房企在政策法规许可的范围内,主动降低项目容积率以求提高社区品质。因此,通过考察一个项目的容积率,以及房企对待容积率的态度,也能分析出一个房企的开发理念,判断出房企是否有较高的品质追求和企业责任感,毕竟愿意牺牲容积率打造低密度住宅的房企越来越少。因而市民在买房子时,不能只关注价格,容积率也应该予以重视。
业内选房时考虑综合因素,要关注得房率绿化率楼间距等
潍坊来客了营销策划公司总经理隋钢表示,其实一般来说,住宅的容积率在土地拍卖时就已确定,不同的产品其容积率也是有不同的规定。从理论上讲,对同一小区而言,如果说容积率比较小的话,开发商想要挣钱,所以其房价就会较高,容积率较大,则房价较低。购房者在选择房子时,容积率也是一个非常重要的指标,一定不能忽略。“容积率越高的小区,居住舒适度越低。购房者在选择中高端楼盘时,容积率要选择低一点的。”隋钢说。
但是如果有市民将容积率作为评价楼盘好坏的唯一指标那就错了。“容积率可作为影响楼盘品质的因素,但容积率并不能与楼盘品质直接挂钩。”隋钢还表示,容积率在一定程度上决定楼盘品质,但不能作为唯一评价指标。“国内外有不少顶尖豪宅,都是高容积率项目。选房时,市民可以多关注容积率、得房率、绿化率、楼间距等具体指标,综合各方面因素考虑。”隋钢建议。本报记者隋炜凤
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