房企咋打好“自持物业”牌
自建自管物业管理模式占一半,专注人居细节等才能打动业主
物业服务品质越来越受到购房者的重视,高品质的物业能够给住宅产品带来销售溢价,也能为住宅保值。随着房企开始从单纯的地产商向“房地产+服务”转型,开发商自建自管成为塑造地产商品牌、提升房子附加值、培育新增长点的关键。目前潍坊楼盘中,有一半的物业管理是自建自管。
市场自建自管的多是规模较大的房企
随着房地产产品的日趋同质化,房企之间的竞争逐步由产品的竞争转向服务的竞争,而物业管理作为房地产开发的延伸服务也越来越受到开发商的重视,房企也从单纯的地产商向“房地产+服务”转型。在潍坊,越来越多的房地产企业成立独立的物业公司,对所开发建设小区进行物业管理。
记者采访了潍坊新瑞都广场、和扬万悦城、恒大名都等多个开发商,目前这些楼盘多使用自己的物业公司。山东和扬实业有限公司在潍坊有三个住宅小区和一个商业广场,全部由自己的物业公司进行管理。恒信集团销售经理陈先生表示,恒信集团目前有48个楼盘,有一半多是公司物业来管理。
潍坊市物业管理办公室的工作人员介绍说,自2009年以来,潍坊中心城区新开发楼盘约1000个,物业公司是在小区前期开发就开始介入。“由于物业公司中途变化比较多,数据统计比较困难,开发商自建自管的约占一半左右。”该工作人员表示,目前,房企拓展服务领域成为一种趋势,进行物业管理的多是规模较大的房企,如恒信集团、恒大集团等。
市民物业服务质量已成购房重要指标
近年来,不少业主与服务矛盾升级导致更换物业的新闻层出不穷,物业的服务质量直接影响到业主的生活,越来越多的购房者开始关注物业公司的品质和服务。
“以前买房就是看看户型和位置,打听一下开发商的名声,到时能按时顺利地拿到房子就可以。”现在家住恒大名都的林先生表示,自己之前居住的小区物业服务就很差,只收费不管事,虽然是2009年开发的房子,房龄也不算太老,但路面坑坑洼洼一直得不到维修,而且卫生状况很差,几乎没有打扫的。“周边小区二手房的房价都涨了,我们小区就是因为物业太差,价格一直涨不起来。”林先生表示,后来换新房时,他就格外关注物业公司的服务品质。
“现在买房除了看重住宅本身的质量外,物业服务也是非常重要的。物业服务的优劣关系到未来房产增值和居住舒适度。此外,物业是后勤管家,房屋维修管理,卫生环境、景观绿化等后期服务都是他们管。”家住高新区东方太阳城小区的刘先生表示。
记者在走访了市区多位置业顾问后了解到,前来看房的市民除了关注地段、价格、户型等因素外,对居住环境的要求越来越高,非常关注小区的内外设施、配套,并且对日常的服务也颇为关心,比如物业管理公司素质、服务标准。物业服务已经逐渐成为人们购房时选择的重要指标。
挑战中小房企缺乏经验服务管理难跟上
“开发商开拓新领域,向物业服务延伸有利有弊。”潍坊市物业管理办公室的工作人员表示,部分中小房企对于物业管理没有经验,物业质量未必能跟上,如果单纯为了盈利点而进行物业管理只能是自毁招牌,而且不利于小区的保值功能,不如交给成熟的物业公司进行管理。
“有优势也会有劣势,比如会造成业主一有问题就找开发商。”和扬万悦城的丰经理认为,自建自管容易使物业管理成了一个无作为的部门,长此以往如监督不力,物业一碰到问题便推到开发商身上,忽视了自身职责。而开发商公司自身也会应接不暇,尤其工程建设维修等相关部门。
“开发商自持物业还
需有一个强大的运营公
司。否则,一旦经营
不善,自持物业有可能成为‘烫手山芋\’。”一业内人士说。
机遇好的物业管理正成为房企营销王牌
和扬万悦城的销售经理丰先生表示,房企作为物业服务商优势明显,物业各方面问题能够及时反馈到开发商,比如房屋维修,这样反馈的问题能够得到及时的处理。“将物业服务做好了,待小区成型后,物业服务也是房企一种盈利的领域。”丰经理表示。
“如果,房企和物业公司分开,在后期小区管理过程中,难免会有一些扯皮问题,导致业主和物业公司以及开发商产生很多矛盾。”新瑞都广场策划部经理王法周表示,优质资产青睐好物业,而好物业则带来资产的升值。开发商自己运营服务不仅可以塑造地产品牌,还能增加业主品牌忠诚度。
“小区住得安全,保洁搞得干净,设施经常更新,景观保养好,小区活动多。习惯了在这种小区内生活,所以之后再次置业时,还会继续考虑购买此类物业服务较好的楼盘。”采访中一位业主对记者这样说。
在房地产市场进入调整周期之后,房屋产品的新增长点,无疑是服务产品,相对于实体的楼房,服务产品则是软实力的表现。也有业内专家表示,高品质物业能够带来住宅产品5%—10%的销售溢价,是开发商面向终端消费者的重要窗口,这迫使了整个物管行业不断提高自身的品牌价值,从而支撑房地产在下半场的竞争中占据优势。对于业主而言,物业品牌的实际价值,体现在具体的服务内容与服务方式的专业性和标准化方面。
如今,越来越多的物业企业意识到了小区物业管理正成为营销王牌,纷纷明确自身定位,在各自的专业细分市场探索,打造自身的专业化、特色化、个性化服务。业内有助房企轻资产转型降低投资成本
潍坊来客了公司总经理隋钢表示,开发商经营物业,投入高水平的服务管理,从物业公司本身来说,盈利的空间其实不大,甚至只能相互持平。作为中高端住宅开发商,并不期待以物业管理赚钱,提供优质的物业管理,最主要的目的是配合销售,提高销售溢价。
“产品完全销售完,开发商会转移到新的项目,良好的物业服务,对开发商的开发运作是一个好的口碑效应。”隋钢表示,做好物业服务品质的过程中,以资本来带动品牌,快速树立行业品牌。此外,开发商自己经营服务便于对小区的管理以及本地工作人员进行分流,提前为以后的项目工作人员做储配。
有业内人士表示,时下大型房企的时代来临。集团化、规模化的房企更是将现有的社区业主二次置业以及消费看作未来的宝藏。抓住这些业主的喜好以及消费特点,无疑对房企未来开发、销售会积累起广阔的客户群。此类转型将有助于房企走轻资产的模式,既降低了投资成本,也规避了房地产市场调控所带来的风险。但是房企要扎稳根,仅靠资金、品牌、背景、理念显然不够,当前地产行业已进入综合实力的竞争时代。物业管理服务为产品提供了无形的服务,未来,高品质的服务、特色的服务、
细腻贴心的人文关怀、人居
细节及体验,才能打动
业主,业主满意,才
能源源不断地产生
品牌效应、口碑
效应。
本报记者
隋炜凤
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