靠租金赚回房钱需34年
潍坊租金回报率为3%,略高于一线城市但依然相对较低
借着“租购同权”的火热,近日,一张全国租金回报率的图刷爆了朋友圈,这张图列举了我国100个城市的租金回报率总榜排行。在百城租金回报率全名单中,潍坊处于一个中间偏靠前的位置,排名第34位,租金回报率为3%,这意味着,如果在潍坊买一套房,大概需要34年才能收回成本。
数据潍坊租金回报率列百城第34位
租金回报率是指房租获得的年利润与价钱的比值,其公式(年租金-房屋保养费)/总房款。一般来说,住宅的投资回报率在4%—6%之间,如果你买的房或铺高于这个数,那么说明你颇具投资眼光,找到了一棵“摇钱树”。
在这100个城市的租金回报率总榜排行,北上广等一线城市垫底,厦门回报率最低,只有1%。而潍坊处于中间偏靠前的位置,排名第34,租金回报率为3%。以潍坊为例,每年能获取的收益是房屋价格的3%,1÷3.00%≈33.3,所以在潍坊买套房,想单靠租金回本的话,需要34年左右,而房屋的产权是70年。
“这个数据与潍坊的楼市情况基本吻合。”多家房产中介工作人员表示,除去公寓的租金回报率能高达5%,普通住宅的租金回报率基本在3%上下浮动。
据中国房价行情网统计,潍坊近一个月平均租金为每平方米14.3元,也就是说在潍坊租一套100平方米的房子,以平均租金来看,一个月大约为1430元。比如奎文区某套住宅月租金1500元,房屋总价约60万元,那么该套住宅的租金回报率恰好是3%。
区域高新区略低,寒亭潍城略高于3%
租金回报率,似乎成了楼市热度的一个反向指标,回报率越低,楼市越火热；回报率越高,越是冷清。租金回报率与租金高低和房价高低有直接关系。记者了解到,在潍坊不同区域楼市发展现状之间,回报率也有小幅区别,如高新区租金回报率略低,寒亭区、潍城区租金回报率略高于3%。
例如,记者粗略计算,潍城一小区房租1200元,房价40万元,租金回报率约3.4%。高新区东明中学附近一小区房源,150平方米的房子,月租2000元,出售98万元,租金回报率约2.4%。
记者从赶集网、58同城等租房信息网站了解到,潍坊整套房租价格大部分位于800元-3000元左右,也有部分高档小区房源房租已经高达4000元以上。“根据房屋新旧程度、地段以及装修配置,月租跨度比较大。”潍坊市一家中介的工作人员孙海蛟告诉记者,根据多年租房经验,在潍城区市中心地段,装修家具齐全的两室的房子房租约1200元到1500元左右,房价约40万元左右,三室房租约2000元到3000元,房价60万元上下。而高新区三室房租多在1000元-3000之间,房屋出售价格多在60万元到120万元之间。
从房租市场来看,同等配置下的房子,虽然高新区、奎文区房租普遍稍高于其他几个区,但是作为分母的房价与其他区域差距更大,因此高新区的租金回报率偏低。
现状房客嫌房租贵,房东嫌回本慢
记者在采访中了解到,新房或次新房购房者似乎对租金回报率并不关注。他们多认为新房价格的上涨空间较大,因此出租回报率对价值的影响可能相对较小。
高新区的王女士是典型的“收租婆”,除了自己住的房子,她在高新区樱前街附近书香名苑等小区有三套房子同时往外出租,这其中有自己购买的住房,也有当地拆迁的房子。一套房子90平方米左右,房租价格为1200元/月,三套房子全年收益43200元。“其实房租收益并不多,费用顶多是赚点生活费,回本是很慢的。”王女士表示,房租收益中还要除去一些维修费、潜在房屋折旧的费用等,其实自己在乎的并不是房租本身,而是房子潜在的升值空间。
“如果新房子通过租金回本很慢,而老房子谈租金回报率意义不大,纯粹为了保值。”奎文区的徐女士在高新区买了套新房,将早春园小区的老房子租了出去。徐女士表示,之所以选择不出售,主要是因为房子相对来说能保值。“人民币会贬值,如果将钱购买成房子会起到保值的作用,如果房价涨的话,那么房子就会升值。”徐女士表示。
而相对于嫌回本慢的房东,不少租房者认为房租价格偏高。“租一套房子一个月将近两千元,压力还是挺大的。”刘先生和家人在高新区惠贤路附近租了一套住宅,两室,90多平方米,月租2000元。“最近附近地段的房租都涨了,毛坯房都1500元一个月。”刘先生表示,他和媳妇都是上班族,每人月薪三千多元,房租占家庭消费不小比重。
分析未来一段时间或基本维持现状
据专家表示,5%以上属于租金回报率适合于投资的楼市,这样的楼市比较健康,如此来说,潍坊租金回报率略高于一线城市,但是依然相对较低。
潍坊来客了营销策划公司总经理隋钢表示,潍坊之前房价比较低迷,租房价格也不高。大量空置闲置,出租市场不是很乐观。如今房价市场火热,但是潍坊的外来人口较少,租房的基数和总数并不大。“即使房租有小幅上涨,也赶不上房价涨势。”隋钢表示,此外,潍坊租房市场走中低端路线,除了老房子,多是毛坯房加简单家具,软件配置较低,精装修家具家电完善的房源还是较少,因而潍坊住宅的租金回头率提升不上去。
如今,潍坊楼市行情水涨船高,相比租金回报,大多数投资者更看中房价上涨带来的利润,有的以长远升值为目标。虽然租金回报率也是投资回报的一部分,但是由于楼价上涨幅度较大,租金回报率在不少投资者眼中重要性逐步下降。
“如果从投资角度来说的话,租金回报率非常低,如今很多银行都推出的理财产品,年化利率还超过5%呢。”隋钢表示,但是对于贷款买房的市民来说,租金回报率都不可忽略,如果回报率太低可能影响到自己的持有能力。此外,房龄较长的旧楼由于价格上涨空间较小,市民在衡量投资价值时要重点考虑出租回报率；而新房或次新房的价格上涨空间较大,因此出租回报率对价值的影响可能相对较小。“未来一段时间,潍坊租金回报率基本维持现状,不太会有升高的趋势。因而如果市民选择以此投资要谨慎考虑。”
本报记者隋炜凤
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