“公摊面积”
闻道
买房还要为不属于自己的住宅面积掏钱？可以说，“公摊面积”一直以来都是横亘在购房者心头的一根刺，被称为房地产市场“最不透明的一项指标”。近日，住建部发布了38项住建领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知，意见中的一句“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”引发了媒体和民众的广泛关注。
不少媒体以“取消公摊”为题进行报道，引来欢呼一片。但很快有专家指出，“以套内使用面积进行交易”并不是取消“公摊面积”，事实上，“公摊面积”作为每户分摊的公用建筑面积的简称依然存在，只是在进行房屋交易时以“套内面积”计价而已。也就是说，尽管开发商前期宣传的都是以建筑面积来计价，但在与购房者签订合同时，按照套内面积来计价。假设一套房建筑面积100平方米，每平方米1万元，公摊比例10%，而最终签订合同时会标明套内面积90平方米，每平方米1.11万。也就是说，“套内面积交易”是无法根本改变“公摊面积”存在的现实的。
原来如此。对很多购房者来说，“公摊面积”始终是个谜。2018年9月，新华社曾发表文章《买100平方米得70平方米：公摊面积7大乱象》，文中曝光了一件令人感到匪夷所思的事：2007年时，在北京工作的张先生看中老家山东省高密市一处名为“贵宾首府”的楼盘。在他签订的商品房买卖合同上，约定建筑面积是85平方米，但套内面积、公摊面积都没有说明。等到几年后收房，85平方米的两居室竟然缩水成了只有40多平方米的一居室，而经当地多部门联合验收，该楼盘从3层到20层，公摊系数达52.35%。
毫无疑问，本次意见稿再度把公众关注聚焦在了“公摊”问题上。据了解，根据不同户型、不同配套设施、是否安装电梯等设计因素，公摊面积通常超过20%，个别小区的公摊比例甚至有可能高达40%。购房者不仅在买房时要多掏一笔重金，更要在后续长期承担相应面积的物业费、取暖费。更有甚者，部分公摊算法模糊不清，成为了一些开发商浑水摸鱼、漫天要价的开始。因此，叫停“公摊面积”的呼声从未断绝。有专家建议，要从制度上堵住现行法规漏洞，考虑适时引入国际通行的以套内面积为单位的房屋计价体系。意见稿的这一规定，无疑是对公众关切的关注。
“套内面积交易”的规定，就是旨在为购房者提供更清晰的购房参考，防范一些房地产商通过公摊面积做虚假文章。有专家表示，“以套内使用面积进行交易”也被称为“所见即所得”。这种方式旨在减轻买房者顾虑，同时也能在一定程度上制约部分打政策擦边球的开发商。因为对于购房者，公摊面积只是附属设施，对他而言更重要的是具体居住面积。居住面积“一是一，二是二”，买房才会没有太多顾虑。如果套内面积小，老百姓觉得不划算，就不会去买房。开发商也会更加注重如何做大套内面积，也会防范他们通过公摊面积做虚假文章。还有专家认为，这种做法既符合国际通行做法，符合“房住不炒”的政策导向。而不少媒体和自媒体上却出现“取消公摊”等标题，显然是对这一规定的误读。
其实，“套内面积交易”这项政策两三年之前就有试点了。据报道，除重庆自2002年就已明确“商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据”外，近年来已有多个城市启动相关试点或两种计价方式并行。在这些城市的预售许可证里，一个是建筑面积的定价，另一个是使用面积的定价。无论哪种面积计算方式，房屋总价都是不变的，对房屋所有人影响不大。虽房屋总价不变，但该项政策的推行，房屋的真实面积将会清楚、透明地呈现在购房者眼前，购房者也能够更有效地评估房子的实际价值。“套内面积交易”政策同样让人充满期待。
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