租房“被搬家” 你有权说NO
最近热播剧《三十而已》中有这样一个情节:女主角王漫妮刚结束旅行回到家,被房东通知,她所租的房子要被卖掉,让她赶紧搬走。其实,电视剧中的这一幕在我们的现实生活中也经常上演。那么,在王漫妮的租赁合同关系还存续期间,房东要卖房,她需要搬走吗?市民对此也有疑问,记者进行了采访。
市民交房租一年,才仨月就“被搬家”
奎文区虞河生活城小区的李女士表示,她刚大学毕业时,曾租了三年房子,其中一次租房经历让她终生难忘。当时她在奎文区中央生活城小区租住,房东是昌邑人,平时不在潍坊,李女士与房东签署了1年合同,交了1年的房租,但没想到才过了3个月房东就毁约了。
李女士回忆说,当时房东找上门来,称由于他常年不在潍坊市区,所以准备把房子卖掉,让李女士在半个月内搬走,剩余的房租会退还。李女士整个人都蒙了。“我当时刚大学毕业,不大懂这些事,也不懂法律,所以不知道该怎么办。”李女士说。
在无奈之下,李女士只好火急火燎地找房子搬家。尽管房东把剩余的租金退给了她,但她仍然感觉十分委屈。“搬一次家实在是太麻烦了,给我的生活带来很大困扰。”李女士说,后来她通过朋友了解到,这种情况下她完全可以不搬家,法律也会保护她。
律师买卖不破租赁,租客可主张权利
《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)在十三届全国人民代表大会三次会议表决通过、自2021年1月1日起施行。《民法典》包罗万象,被誉为“社会生活的百科全书”。其中,第七百二十五条规定:租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
山东王杨律师事务所律师王建华称,该规定体现了租赁权的物权化。所谓物权化,是指在承租人依据租赁合同占有租赁物期限内,承租人对租赁物的占有使用可以对抗第三人,即使是该租赁物所有权人或享有其他物权的人也不例外。在租赁合同中有一个基本制度叫“买卖不破租赁”,指当出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时,租赁合同对新所有人有效。
王建华说,本条规定中“不影响租赁合同的效力”是指承租人依据租赁合同占有期限内发生所有权变动后,其设定在该租赁物上的租赁权仍存在,承租人与受让人之间无须另行订立租赁合同,受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系,成为一个新的出租人,继承原出租人的权利和义务,受让人要受该租赁合同的约束。如果出租人没有将所有权变动的事项通知承租人,承租人向原出租人支付的租金效力及于受让人。
提醒买卖不破租赁有几个特殊情况
王建华表示,“买卖不破租赁”的约定有几种特殊情况:房屋抵押在先,出租在后。比如,市民张先生以自己所有的房屋作为抵押向银行借款100万元并办理了抵押登记手续,后来他把该房屋出租给李先生。但张先生无法按期归还银行借款,被银行起诉至法院,此时李先生还住在租赁房内。这种情形下,抵押在先,租赁在后,李先生不能以租赁合同来对抗银行或新房主。
另一种情况是房屋查封在先,出租在后。如张先生欠银行的钱无法归还,银行诉讼到法院,法院依法查封该房屋。但张先生在房屋查封期间仍把房屋出租给了李先生。这种情形下,李先生也不能以“买卖不破租赁”为由不搬离房屋。
最后就是房屋被法院强制拍卖的情形。法院强制拍卖导致的所有权变动并不属于以上平等民事主体之间基于意思自治所导致的所有权变动。
总之,在一般的情形下,“买卖不破租赁”,承租人的租赁合同可以有效保护承租人的合法权益,而在抵押在先、查封在先、甚至被强制拍卖的情形下,承租人的租赁合同就受到房屋所有权变动而提前解除。那么,对于承租人而言,需要在租房前查明房屋是否有抵押或查封。抵押比较常见,最起码要弄清楚房屋是否被查封,这样才能保障自身利益。
本报记者李楠
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