合同履行遇不测情势变更可止损

□张兆利

日常经济往来中，人们在履行合同过程中难免会出现这样那样的“不测”情形，致使继续履行的基础动摇或丧失，通过法律规定的“情势变更”，受损方可否以提前解约的方式来“止损”呢？下面几个案例或许给你以启发。

租金长涨受损方可解除租赁

案例：2004年，薛某将位于城郊接合部的一套房屋及院落出租给初某养奶牛，月租金为200元，租期为18年。2011年以来，随着房价飞涨，租金也随之“水涨船高”。薛某多次要求增加租赁费用，遭初某坚决反对，为此薛某起诉至法院，要求与承租方解除合同。法院经审理判决支持了薛某的诉讼请求。

评析：最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中双方签订租赁合同时的经济发展水平较之现在已发生根本变化，法院据此认定本案存在“情势变更”。初某如果仍按原合同约定支付租金，对于薛某而言明显不公平，损害了薛某的实际利益，因此法院判决支持了薛某的诉求。

收益倍增 转出的土地可收回

案例：13年前，村民李某外出打工，临走前将自己的承包地转让给邻居梁某耕种管理，双方约定，李某的承包地由梁某耕种，转包期15年，李某按每亩50元的标准支付“托管费”。近两年，李某从外地回到家乡，向梁某要求收回承包地，被梁某拒绝。李某将梁某告上法庭，请求解除转包合同。法院审理后认为，近年来国家关于惠农政策的重大调整，是当时订立合同的双方当事人所无法预料的，根据公平原则，法院判决双方解除合同。

评析：最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释第十六条规定：因承包方不收取流转价款或者向对方“支付费用的约定产生纠纷，当事人协商无法达成一致，且继续履行又显失公平的，人民法院可根据发生变更的客观情况，按照公平原则处理。”根据这一规定，本案中，在当前土地大幅增值的情况下，如果让李某继续履行合同，给付梁某“托管费”，对李某来说显然有些不公。

集市搬迁受损方可少交租金

案例：2015年初，范某与某镇集贸市场管理办公室签订了房屋租赁合同，承租65平方米的门面房屋用于经营餐饮业，月租金为2万元，租赁期为5年。2018年底镇政府推行新型社区建设，对集贸市场进行了整体搬迁。范某餐馆的顾客和收益锐减，便请求集贸市场管理方减少租金被拒绝，双方为此对簿公堂。

评析：本案中范某可以援引情势变更原则，主张减少租金。镇政府搬迁集贸市场的举措，是合同双方不能避免、不能预见并且不能克服的客观情况，此时再让入不敷出的范某继续交纳约定的租金，显失公平。需要明确的是，范某不能要求解除合同，因为不是不能履行合同，而是发生情势变更后，租金数额显失公平。所以范某可以依法主张减少租金。

政策变化购房人可解除合同

案例：两年前，王先生购买李女士一套二手房，总价85万元。由于资金不足，王先生向银行申请贷款30万元。就在王先生办理贷款过程中，当地政府房地产调控政策出台，王先生不符合贷款发放条件，王先生随即向李女士提出解除房屋买卖合同，李女士拒绝，王先生只好诉至法院要求解除买卖合同。

评析：房地产调控政策的出台，是导致王先生无法获得银行贷款的原因，属于因政策调整导致的情势变更。该变化影响了王先生的履行付款义务，也是双方在签订合同时无法预见的。如果要求王先生继续履行合同，显然对王先生来说无法实现合同目的。因此，王先生可依法要求解除房屋买卖合同。

（作者系山东昌乐司法局）

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