再见 地产老炮儿
原创： AI财经社作者 AI财经社
撰文 / 田晏林
编辑 / 李霂轶
难念的经
2005年，潘石屹去了趟五台山。在这个著名的佛教圣地，他看到有一种人，只迷信跪拜，并不理解信仰带给人的初衷。于是他悟出一个道理：在城里忙着发财，到山里忙着找偶像保佑自己发财，这样的人，永远也不可能有精神享受。
潘石屹是要追求精神享受的，这可是花大价钱也买不来的快乐。在看过了世界的多元和宗教文化的丰富多彩后，潘石屹在妻子张欣的引领下，于同年前往以色列海法，皈依了巴哈伊教。张欣说，如果没有认识巴哈伊教的教义，她可能会不惜代价地盲目追求利润，但现在的她会作出选择。
妇唱夫随，潘石屹十分认同这个信仰。其实在1995年夫妻俩创立SOHO中国之前，老潘还在海南忙着捞金的那会儿，就时常思考些形而上的东西。只不过，那时他的精神导师，是他的好朋友兼事业合伙人——易小迪。年轻时的潘石屹总喜欢跟着比他小一岁的易小迪一起背诵佛经。
不用过多做人物赘述，潘石屹和易小迪都是如今还能被年轻人叫得出名字的“万通六君子”。那是一个时代的记号。1995年，六君子“分家”之后，只有潘石屹、易小迪和冯仑，一直没有脱离地产圈，他们活在了房地产的黄金时代，被大众熟知。
当年研读佛经，和易小迪探索价值观和人生观是比赚钱更令潘石屹兴奋的事。不过他自认为悟性太差。在背诵《楞严经》时，一段佛陀与弟子阿难关于“心”的对话，他许多年都没有看懂。但这并不妨碍他和易小迪的探讨，甚至分享彼此内心的苦闷。
潘石屹说，自己在最困难的时候，总是最先想到易小迪，“他不一定会给我多少物质上的帮助，但他的讲话会给我力量，给我战胜困难的勇气。同样，在他最困难的时候，首先想到的也是我。”
现下，这俩兄弟似乎真的要多想想彼此了。在他们的手中，正各自捧着一本难念的经。
前些日子，风云地产界爆料，易小迪遭到举报，两封举报信被分别送至香港联交所及国家税务总局稽查局，内容涉及阳光100涉嫌信披违规、9.47亿元坏账去向不明、规避高额税款等问题。
图/视觉中国
而就在两周前，潘石屹将SOHO中国位于北京的9个商业项目、共计2583个地下停车位组成的资产包，以7.61亿元的价格出售给览睿资本，受到业内广泛关注。随后，SOHO中国又被媒体曝出正考虑以80亿美元的对价，出售中国办公大楼的权益，这其中就包括被视为该公司“八大金刚”的核心项目——北京的光华路SOHO、望京SOHO、前门大街项目、丽泽SOHO，以及位于上海的SOHO复兴广场、古北SOHO、SOHO天山广场、外滩SOHO。
外界纷纷猜测，潘石屹要撤出中国市场了。以前他和妻子利用家族信托在海外投资不动产的事，再次被拿出来做佐证。而且在SOHO中国的声明里，也没有直接否认这些交易：“在投资物业组合的日常经营管理中，集团会不时探讨集团所处主要市场的商业地产市场环境及潜在交易机会。但截至目前，本公司确认，其不知悉任何为避免本公司证券出现虚假市场而须公布的与集团资产出售相关的资料。”
模棱两可的回应，潜台词大概是，我们不放弃遇到好的交易机会就出手，但是你说我们要卖掉“八大金刚”？对不起，无可奉告。
“我能跑哪儿去？”
不过，据AI财经社掌握的最新消息是，前不久，光华路SOHO和望京SOHO已经在低调地寻找买家。一位接近SOHO中国的人士称，估计这两个项目会很快成交。此外，银河SOHO、建外SOHO也有潜在的投资者接洽。而剩余的项目因为刚刚推向市场，暂时还未有确定的交易信息。“老潘现在只是把卖项目的消息放了出去，价格没提，最终会通过竞价制确定买家。”
说到这儿，或许大家还是不敢相信老潘真的要撤了。毕竟在今年6月的物业销售推荐会上，他才信誓旦旦说，自己长期看好北京、上海的办公楼市场，“八大金刚”属于SOHO中国继续持有的优质资产。
而且，从2017年开始，潘石屹在很多场合强调，SOHO中国永远不能销售的项目，一个是外滩SOHO，另一个是望京SOHO。原因是外滩SOHO位置太重要，而望京SOHO是因为太漂亮，自己很喜欢。老潘说，只要外滩、望京SOHO两个项目在，自己就还是一个开发商。
可惜的是，在6月份SOHO中国出示的一份销售计划里，其中就包括了潘石屹心爱的望京SOHO塔1～2单元16层和20层整层的办公区，销售建筑面积达3733.94平方米。
潘石屹说，他是担心大家都快不认识他了，所以市场上面要不断地出现交易。他说，SOHO中国接下来有拿地计划，遇到地段好的地块还是会选择。他还说，未来还将继续实行核心资产自持战略。
老潘说了很多，但大家还是搞不懂，失去望京SOHO，老潘还是一个开发商吗？SOHO中国这些“八大金刚”的核心资产，已经是一线城市的绝佳地段，老潘有什么理由卖了它们，再去拿新地？
一位投资机构高管认为，老潘卖项目，没有大家想象得那么严重，“我觉得他不是要退出北京或者中国市场，而是看到了未来市场下行的大方向，准备了结利润退场而已。”对于投资者来说，任何项目都要通过“投、管、退”三个阶段。在这名高管看来，说到底这就是做生意。
另有一位咨询机构负责人表示，资本的底层思维就是低买高卖。资产涨得差不多了，就可以卖掉，再去买其他资产。“不一定是贵的项目就是好的。老潘应该也在考虑资产的重新配置吧。”
从历史经验来看，判断一个企业家是真情实意，还是虚情假意，不能看他是怎么说的，要看他是怎么做的。
自从2012年SOHO中国宣布由销售型物业转型为持有型物业开始，潘石屹和张欣夫妇便将公司旗下相对薄弱的资产进行抛售。据不完全统计，最近五年内，通过“卖卖卖”模式，这家企业套现将近300亿元。
与此同时，2011年至2013年，潘石屹斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场附近的写字楼。随后，又花费6亿美元将曼哈顿公园大道广场的49%股份收购。2013年，他和张欣耗资7亿美元，买下了美国纽约地标性写字楼通用汽车大厦40%的股权。
虽然事后，潘氏夫妇对外表示这些收购是通过家族信托进行的，完全属于个人行为，和SOHO中国没有任何关系。但听众似乎并不买账，毕竟他们夫妻的个人财富，也是通过经营SOHO中国这家上市公司积攒的。
国内卖楼，国外买楼，再加上潘石屹是最早看空中国房地产市场的人，妻子张欣的外籍身份，以及夫妻俩从2014年开始，向美国高校投入了上亿元的助学金等，几大因素重叠在一起，难免引人怀疑：潘石屹不是在跑路，就是在准备跑路的路上。
图/视觉中国
关于潘石屹要跑走的新闻，最近两年就没停过。有人说他跟王健林、李嘉诚一样，正在抛掉国内资产，跑到国外逍遥。这让潘石屹很气愤，“请问我们往哪里跑？我的护照还是中华人民共和国护照，我还是北京市人大代表，我能往哪里跑？”
上述投资机构高管分析认为，不排除SOHO中国在卖掉“八大金刚”后，会加大海外投资，但主要还是看潘石屹的投资偏好。是的，没有人知道潘石屹到底要往哪里跑，但大概率，他会跟着张欣跑。2005年，SOHO中国完成权利交割，潘石屹将自己持有的SOHO中国股权的收益权全部转至张欣名下。至此，他虽然身份上还是这家企业的董事长，但真正掌握实权的是张欣。
外界都说，潘石屹娶了个好媳妇。就连他自己也说“是妻子张欣成就了我”。但其实有潘石屹在身边，也让当年的“海归女青年”张欣，在以男人为主导的中国房地产圈里闯荡，变得相对安全且容易了些。
在接受名利场《Founders Fair》访谈时，张欣自曝和潘石屹相识的第四天，便决定结婚。1994年两人初识，为了让张欣尽快了解自己，潘石屹带着她来到建筑工地。他指着地上的一片大坑，告诉身边的女人，这里将是北京的曼哈顿。
这一句话可把从美国华尔街归来的精英给吓着了。张欣吃惊地看着眼前个子不高，还操着一口甘肃天水味儿普通话的男人，心想：这个人从未出过国，甚至连一句英文都不会说，怎么会知道美国的曼哈顿长什么样子？
想要将一个女人成功俘获，首先需要满足她的好奇心。如果很不凑巧，对方是一个精明强干的女人，恐怕更要如此。你永远不会知道，这颗好奇心，足以让她主动爱上你。不能说谦卑谨慎、狡黠敏感的老潘深谙女人心，但至少他懂张欣，更懂自己需要什么。
初代地产大佬的新生存路径
翻开最近十年SOHO中国的财报，营业额自2010年的巅峰之后，一路下滑。2018年17.21亿元的营业额，仅是巅峰期的十分之一。皈依巴哈伊教后的潘石屹说，信仰是幸福的源泉。这是金钱买不来的幸福。可尽管如此，没有钱，也是万万不能幸福的。对于天生的“二道贩子”、精明的商人潘石屹来说，不挣钱的生意，做它干什么？
今年下半年，被潘石屹视为二次创业的共享办公项目SOHO 3Q，因整个行业的运营模式和盈利模式尚不成熟，持续亏损。潘石屹将其中11个项目打包卖给筑梦之星。
图/ AI财经社制表
潘石屹是早期进入中国房地产界的元老级人物，SOHO中国也曾经是和万科、碧桂园比肩的房地产开发企业。可如今，冯唐易老，李广难封。企业发展短短数十载，潘石屹这个包租公，不好做，SOHO中国也被很多后辈企业赶超。
好在老潘聪明，他是拥有1800多万粉丝的微博大V，频繁为公共事件发声，早年间参与过电影拍摄、写书，最近两年拿起相机成了摄影师。这些行为，让他的企业和他本人，始终未曾因业绩的下滑，淡出公众视野。
一位从业20多年的投资机构负责人表示，据他的经验判断，在产权和手续清晰的情况下，预计明年底前，SOHO中国将所有项目都出手，应该不难。如果老潘真的撤了，这就意味着早期进入中国房地产市场的那些意见领袖，恐怕真的所剩无几了。
这些人在微时大多是政府中低层官员、科研院所的知识分子，受到邓小平1992年南巡讲话影响，下海创业，被普遍称为“92派”企业家。其中，在地产行业里，以复星集团郭广昌、建业地产胡葆森、万通创始人冯仑、阳光100易小迪、SOHO中国潘石屹和中坤集团黄怒波等为典型代表。
上世纪90年代初，郭广昌还是复旦大学哲学系的青年教师，黄怒波还是中宣部的一名处长，冯仑也先后在中央党校、中宣部、国家体改委、武汉市经委和海南省委任职，而在河北石油部工作的潘石屹，每月领着101元的薪水，日子过得踏实稳定，挣的钱比自己在清水县政府工作的父亲还多出一倍。
然而这些“铁饭碗”最终没能圈住年轻的灵魂。因为有过在政府工作的背景，他们大部分都选择进入跟政府关系最为密切的房地产行业，在创业初期，便迎来机遇。不过很快海南房地产市场的崩盘，给这些平均年龄24岁的年轻人上了一课。特别是对于身处海南风暴中心的“万通六君子”来说，体会最深。
尽管在海南市场崩盘前，“万通六君子”成功逃脱，但他们对金融风险仍然心有余悸。比如潘石屹这么多年来，十分重视企业负债率。一路卖楼的显著成果就是，2019年上半年，公司将净负债率控制在44%，远低于行业平均负债水平，平均借贷成本约4.8%，境外负债仅占全部负债的3.5%左右。
创始人的性格是一家企业的底色。与紧紧抱着商业地产这条路持续深耕的潘石屹不同，选择进入住宅地产赛道的开发商们，在1994年住房制度的改革后，随着房价进入上升通道，敢于高负债、高杠杆、高周转运作，企业营收也一路高歌猛进。
潘石屹觉得，自己并不是中国最早的地产商，他认为如果要论先后，第一代的地产企业家首当其冲，应该是万科集团创始人王石。潘石屹应该永远不会忘记，自己第一次和王石见面的场景。“我们当年到深圳的时候，万科已经做得非常大了。”1993年，冯仑带着他一起去拜访王石，想跟行业“老大哥”取经，兴许还能搞一番合作。但那段时间的王石很忙，只安排了一个小时的接待。
图/视觉中国
60分钟的时间里，冯仑侃侃而谈了50分钟。王石在最后的10分钟里，不留情面地指出三点：第一，赚钱而不爱钱是圣人，我相信你冯仑是圣人，但你不能要求万科的人都是圣人。人与人之间不分财产就有问题，必须先进行产权界定；第二，像酵母一样发酵开来的企业，很难和万科合作。万科正在搞减法，只和往房地产专业化方向发展的企业合作；第三，做企业就是一步一个脚印， 没有什么捷径，没有什么酵母式经营。
老大就是老大，一番话噎得冯仑和潘石屹不知再说点什么好。王石后来回忆起那次对话，打趣地说，自己还是不够圆滑，怎么能一下子就把人家给挡回去了呢？
在潘、冯的眼里，王石是兄长般的存在。只不过，这位兄长在1999年选择辞去万科总经理职务，开始减少打理公司的时间，出席社会活动变得频繁。2011年春节前夕，王石索性全脱产，前往美国哈佛大学开启了自己的第二人生——游学。紧接着，潘石屹的任姓好友和老搭档冯仑也于2011年分别辞任华远地产和万通地产的董事长。
那几年，房地产大佬的江湖排位和座次苍黄翻复。时间让一切变得物是人非。
还记得六年前，潘石屹和证大集团戴志康、绿城中国宋卫平一起出现在上海滩，为了争夺外滩8-1地块的权益，联手大战复星国际的郭广昌吗？现如今，戴老板因涉嫌非法吸收公众存款被批捕，宋卫平在今年7月正式退休，离开了他一手创立的绿城，只保留了绿城规划设计委员会名誉主席这一虚职。现在的他，将更多的精力专注于蓝城、绿城小镇建设。
观察几位初代地产大佬淡出主流房地产圈的路径：一类选择退休，但仍在地产行业潜心钻研自己喜欢的方向，比如宋卫平；另一类掉转船头，在自己陌生却又能展现特长的领域，继续发挥光热，比如王石、比如冯仑。
游学归来的王石，用了两年时间，处理“宝万之争”。尽管他最终没能按照自己早年预设的轨迹从万科离开，但是他主动选择了提前退休，趁着自己还有话语权，将万科的接力棒正式交给郁亮。王石说，继创立万科和游学哈佛后，自己很有可能拥有第三种人生。而在那种人生里，让他再做跟房地产相关的事，他是不屑一顾的。
2003年的夏天，王石第一次在哀牢山见到了自己的偶像褚时健。在他的记忆里，褚老穿着一件圆领衫，皮肤晒得很黑，戴着一副宽边墨镜，腰杆挺得笔直，完全看不出年近八旬。那时，褚时健刚刚承包了2000多亩橙园，很兴奋地跟王石聊着五六年后的事。
王石听着，但心里有点犯嘀咕：褚老都快80岁了，怎么还这么自信地跟我讲六年之后的事？后来他自己想明白了，或许这就是中国企业家的工匠精神。王石更佩服眼前这位老人了，在遭遇过事业和家庭的双重打击后，八十岁的褚时健，眼里依然有光。
如今，年近七旬的王石，在告别万科后，出任华大基因联席董事长。与此同时，他仍在游学、出书，还打算创立个人商业新品牌。正如他最崇拜的偶像那样，不惧岁月，东山再起。
反观“地产界思想家”冯仑，他和王石的出走路子还是有很多差异。信奉老庄，不善理财的冯仑，说话和写字更为专业，他是理想丰满的知识分子典型。当年在被王石怼了之后，他有三年没有再和对方联系。后来冯仑告诉王石，那次谈话之后，万通公司听取了他的建议，明确选择房地产方向，不在全国盲目开展。万通公司在北京建设的万通大厦，在几年内赚了三亿元。
图/视觉中国
王石评价冯仑是“才子型企业家” ：精通诗词，国粹、国学了然于胸，但又没有知识分子容易动摇，又很脆弱的坏毛病。或许是因为欣赏冯仑的才情，两人渐渐拉近了关系。1999年，冯仑与王石、胡葆森等人，联合发起并成立了中国首家房地产策略联盟机构——中城房网（现被称为中城联盟），并倡导“新住宅运动”。
在冯仑离开开发商的队伍后，每年的中城联盟会议，成为他最重要的时刻。因为这不仅是一场中国地产界的高端朋友圈聚会，更是冯仑提供的道场。地产大佬们每隔一年，都要坐在一起，畅谈彼此对整个行业从来路到去路的思考。
按照潘石屹的话说，冯仑像个导演， 一点没有地产商必备的脚踏实地的气质。有媒体评价他爱“走神儿”，也许正是这种“走神儿”，让冯仑成为冯仑，而不是其他什么人。
2018年2月，冯仑发射了中国首颗私人卫星“风马牛一号”，名字出自他创立的微信公众号“冯仑风马牛”。性格幽默，爱写文章的冯仑，被公号的粉丝们亲切地唤为“冯叔”。前两年，他开始对自媒体和网红极为关注，他会好奇网红为什么会红；在这条经济价值链上，究竟有多少环节；以及怎样让“红”成为一件可持续的事……也有质疑，昔日大佬做起了个人品牌，生意却没有什么起色。
渐渐远离房地产，在娱乐圈、文化圈、名利场和高等学府游走的“创一代”开发商们，或许非常享受当下的时刻。他们几乎都已过了“知天命”的年纪，实现了财富自由，拥有了江湖声望，而且他们的身体都还很不错，有足够的精力去追求更多新奇事物。但无论这些企业家们是否真正走出了中国的房地产行业，一个确定的事实是，他们永远不会走出中国商界的历史，他们的江湖故事也永远不会因此谢幕。
参考资料：
改革的逻辑——四个十年与四代企业家，管清友，2018年11月
“92”派地产商，张涛，《城市住宅》，2012年
地产“天王”的谢幕与逃顶，证券时报，2019年
大佬纷纷与房地产说再见，《企业观察家》，2018年9月
地产大佬“退隐”后的中国房地产，新财经，2011年
“地一代”谢幕：一个时代终结与开始，中国房地产报，2014年
《我用一生去寻找》，潘石屹，2008年
《我的价值观》，潘石屹，2013年
冯仑：决胜未来商业，商业文化，2018年11月
王石、王健林、俞敏洪、潘石屹发文悼念褚时健，《中国企业家》，2019年3月
与偶像的对话：王石对谈褚时健，《中国经营报》，2015年1月，
冯仑与王石的交锋，付业兴，2011年3月，
和冯仑一起走神12分钟，刘乾超，2016年12月。
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