一套惹上官司的期房
一套经房产中介介绍而买卖的期房,因为中途房屋面积调整补交差价一事,买卖双方发生争议,卖方后来单方违约将房屋出售给第三人,于是,引发了一起房屋买卖合同纠纷案件。
案情回放
2018年1月,原告王某与被告师某经房产中介居间介绍,签订《房屋买卖合同》一份,约定将被告的一处拆迁安置房屋以46万元的价格出售给原告,付款方式为在2018年1月22日之前支付10万元,2018年2月5日之前支付10万元,后期剩余26万元,交钥匙时一次性付清。房屋面积测量为88.96平方米,实际面积以房管局办理房产证测量面积为主,房款多退少补。同时,双方约定了违约责任,即本合同生效后,无论房价上涨或者下跌,原、被告均不得撤销合同或反悔,违约方按照总房款的20%支付违约金。
合同签订后,原告依约于2018年3月30日前,先后支付购房款26万元。2018年4月14日,被告告知原告安置房屋进行了调整,在户型不变的情况下,楼号进行了变更,面积由88.96平方米调整为95.6平方米,并要求原告补交房屋差价。原告接到被告通知后,认为在办证面积未明确的情况下,不应直接补交差价,双方对此发生争议。
2018年5月19日,在双方磋商未达成一致的情况下,被告单方违约将该房屋出售给第三人。2018年6月,被告分两次向原告退款24万,剩余2万元购房款一直未予退还。原告认为,被告违反合同约定,将案涉房屋出售给第三人应当承担违约责任,因而起诉至秦州区人民法院,请求判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；判令被告返还已收取的购房款2万元并承担违约金92000元。
法院判决
秦州区人民法院审理认为,该案系房屋买卖合同纠纷,被告承认原告在本案中主张的事实,所以,对原告主张的事实予以确认。原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示,内容未违反法律、行政法规强制性规定,合同真实有效,依法予以保护,双方均应按照合同约定履行各自义务。所以,判决解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》,被告返还原告购房款2万元并支付违约金92000元。
法官说法
秦州区人民法院张涛
本案中,原告要求解除《房屋买卖合同》,因案涉房屋已经出售给案外人,合同不具备履行条件,所以,法院予以支持。关于原告要求被告退还2万元购房款并承担92000元违约金的诉讼请求,双方签订的《房屋买卖合同》约定房款以房管局办理房产证测量面积为主,后原、被告因房屋面积调整就差价的支付产生争议进而磋商,在此期间,被告在《房屋买卖合同》未解除的情况下,私自将案涉房屋出售给案外人已经构成违约,应当将剩余2万元购房款退还给原告并承担违约责任。
《房屋买卖合同》约定,在合同生效后,无论房价上涨或者下跌,原、被告均不得撤销合同或反悔,违约方按照总房款的20%支付违约金,所以,原告主张被告支付92000元的违约金具有事实和法律依据,对其诉讼请求,法院予以支持。
合同签订后,原告在依约支付了20万元后,因被告急需用钱,又应被告要求提前支付了6万元购房款,后房屋面积由88.96平方米增加至95.6平方米,按双方成交单价计算,原告提前支付的6万元亦超过房屋面积增加后应补交的差价。
我国《合同法》规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法,该条款系双方意思自治下的违约金。该条第二款又规定,当事人可以就违约金高于或者低于实际损失申请法院或者仲裁机构进行调整,其系法律对明显险失公平情况下违约金的约束,但该款前提是经当事人申请。
《合同法》解释二进一步明确,当事人通过反诉或者抗辩的方式行使调整违约金的权利。综上,合同签订后,如没有证据证明存在合同存在无效或者可撤销的情形,则合同的条款双方当事人均应遵守。
本案宣判后,被告不服提出上诉,在上级法院主持下,双方当事人达成了调解协议。
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