基金大肆“侵入”成都楼市资本暗涌 成都商报记者深入采访，揭开基金联姻地产的神秘面纱
“蓝光与普凯投资基金（Prax Capital）共同打造公馆1881”；“凯丹广场50%的股权拥有者是麦格理旗下的MGPA基金”；“城置·尚豪庭、城置·汇点两大项目的实际控制方基汇资本（Gaw Capital Partners），则是一家全球顶级房地产基金组织”……
近日，业内人士蒋鹏的一条微博引发不少地产人士的关注。在这条名为《生死时代的地产战国》的长微博中，蒋鹏披露了当前成都房地产市场上一些知名房企或知名楼盘背后深隐的资本魅影———基金进入成都楼市。
究竟什么是“房地产基金”？它与房企传统的融资渠道有何不同？它们通过怎样的方式与房企达成合作共享开发的成本和利润？成都楼市为何受到基金的青睐？这些基金与房企的合作是否存在一定风险？成都商报记者对此进行了深度采访。
成都商报记者 王胜波 制图 王珏菲
名词解释
房地产基金 房地产开发商融资的新型渠道之一，有助于改变房企资金来源过度依赖银行贷款的局面，缓解金融系统风险。在美国等发达国家，房企70%以上资金源于各类基金机构。在国内，2000年初基金开始涉足房地产，目前在北京、上海等一线市场初具规模，而在成都等二级市场，虽有多只境内外基金介入，但其操作获利模式还略显“神秘”。
基金与房企
三种合作模式
模式1：入股项目公司。以股权方式跟房企联合开发项目，大多不参与项目运作，主要在资金上做一定控制。房企在拥有很大自主权的同时，又获得了发展急需的资金。
模式2：入股大型房地产集团。从资本的角度来看，很多比较成熟的大型企业是稳固且稳定的资金避风港。尤其是有上市计划的大型房地产开发集团，通过ipo不仅可以实现良好的退出机制，获利也非常丰厚。
模式3：收购物业。这类案例在上海、北京比较普遍，目前成都正悄然兴起。地产基金选定的目标，主要是一些大型商用物业。比如今年8月，以21亿元整栋售出的成都睿东中心，买主便是深圳私募基金组织金盈沣。
地产基金
五大流派
第一种是以开发商为背景主导发起（或联合设立）的房地产私募基金，如复地集团成立的复地景业股权投资基金、蓝光地产联合诺亚（中国）财富管理中心旗下企业歌斐资产设立的“歌斐蓝睿”地产基金。
第二种是专业地产及金融人士主导发起并管理的私募基金，如基汇资本、高和投资、永安信地产基金等。
第三种是具有国企和政府背景的房地产基金。
第四种是金融机构为主发起设立的地产基金，主要指信托公司联合房企、基金管理公司发起设立的信托型基金，国泰君安、中金证券、广发证券等券商机构目前也在试水房地产基金。
第五种是以商会、协会为主导发起的基金，如华房基金。
除了以发起人背景来区分的上述5大流派，以其合作模式不同，房地产基金还可以分为股权和债权两大类别。
一个机遇 房地产基金涌入成都楼市
特点1：融资新招 有效缓解房企紧绷资金链
“最近两年，房地产基金开始大肆介入成都房地产市场。”一位资深业内人士告诉成都商报记者，今年8月，远洋和太古联合开发的大慈寺“睿东中心”项目，便是被深圳一只名为“金盈沣”的基金整栋购入，成交总价高达21亿人民币。上述人士还透露，目前，该基金正与铁狮门密切接触，欲整体买下晶融汇商务公寓楼栋。铁狮门成都公司董事总经理王家国在接受电话采访时，亦证实了这一说法。
事实上，除了大宗整栋收购外，基金还擅长以股权、债权投资等形式全面切入成都楼市。“普凯（Prax Capital）在与蓝光合作公馆1881的过程中，出资额度约5000万美元，占股60%。同年，普凯还投资了合能地产的西贵金沙项目。”上述人士告诉成都商报记者，房地产市场调控，银行信贷、资本市场融资及房地产信托等渠道逐渐收窄，导致多数房企资金紧绷，而运作灵活的房地产基金成为开发商梦寐以求的资金池。
2007年，成都老牌房企置信地产引入具有美资背景的房地产私募基金基汇资本（Gaw Capital Partners）。其后，这只管理资产总值逾67亿美元的基金迅速发力成都楼市，依托旗下地产品牌“中国城市置业”，丽都花园·丽府、城置·尚豪庭、城置·汇点等项目接连进入业界视线。
“在国内，一些大型房地产公司和实力雄厚的房地产基金携手已非常普遍。只不过，这种合作超出了传统地产开发范畴，金融属性更强，很多人并不熟悉。”成都蓝山股权投资基金管理公司一负责人告诉记者，去年，保利地产成都公司便与信保（天津）股权投资基金管理有限公司签署合作协议，拟在遂宁打造占地约3000亩的“中华养生谷生态国际度假区”。万科、中海等一线房企成都项目背后，亦不乏多只房地产基金的身影。
一种尴尬 钱主动找上门，老板还没搞懂
特点2：起步阶段 基金融资渠道，成都还很陌生
8月底，成都商业地产领域一家知名房企的老板接待了一组客人。客人身份是上海某私募基金机构，他们此行的目的是打算入股这家规模不大、但专业水准颇受业界认同的公司。
会谈详细内容无从得知，但该房企老板自信满满地对成都商报记者说：“本来都想退休了，但现在看来还能再干10年，冲一冲公司规模！”而当记者提出“之前是否接触并了解过房地产基金”时，这位掌门人坦承：“正在慢慢熟悉摸索中。”
对于这种现象，成都蓝山股权投资基金管理公司的负责人认为非常正常。“目前，成都大量中小型房企的资金来源还是依靠传统银行信贷。股权投资、债权投资等融资渠道，不仅很少使用，而且相当陌生。”这位负责人表示，在美国等发达国家，房地产企业70%以上的资金源于各类基金机构，而不是银行。大概在2000年初，国内房地产基金才开始起步，目前也只在北京、上海等一线市场初具规模，像成都这种二级市场，虽然早有多只境内外基金介入，但基金的一整套操作获利模式知道的人还很少，甚至带有浓重的神秘色彩。
“一边是资本逐利的天性，一边是成都日渐崛起的城市地位及市场预期，基金自然不会忽略这个西部第一重镇。”业内人士蒋鹏告诉记者，两三年前，成都从事股权投资基金的公司不到20家，但截至去年年底，登记在册的类似公司已超过50家。像基汇资本、MGPA基金、领盛投资等境内外知名基金机构，均在成都开展着多笔业务。
一个现实 丰富融资渠道，地产金融化大势所趋
特点3：运作灵活 投资方式灵活，服务非常主动
一位业内人士曾做过简单形象的比喻，基金与房企的关系就好比“你有项目，我有钱，大家一起干，最后来分钱”。
基金与房企究竟是不是赚钱的好搭档？在9月由成都商报系房地产运营中心主办的全球华商（成都）地产论坛上，黄金湾投资集团董事长申威就谈到，对房地产企业而言，开拓融资渠道是不可逆变的趋势，地产金融化属性将进一步增强。
申威认为，房地产基金的发展不仅有助于改变房企资金来源过度依赖银行贷款的局面，缓解金融系统风险，通过将社会资金引入房地产开发供应端，还可以减少房地产实物投资需求，对稳定市场供求关系发挥作用。据申威介绍，仅2010年、2011年两年间，全国房地产基金公司就发展到500余家，管理资金超过1000亿元。可以预见，未来房地产基金的管理规模还将大幅扩容。
北京大学金融与产业发展研究中心秘书长黄嵩博士在接受成都商报记者采访时也表示，房地产基金之所以能够在房地产市场上占有一席之地，除了开发商本身对于资金的渴求外，还有两个关键要素不可忽视。首先，基金投资方式非常灵活，很多投资基金可以通过股权、债权、物权等多种方式进行投资，为开发商量身定制投资方式；也可以根据每个投资项目所承担的不同风险调整投资回报。另外一个重要特点是服务非常主动，因为奖励机制，很多从事这方面业务的资金经理都希望把项目做成，这就促使他们在替开发商服务、替企业想办法解决资金问题等方面非常主动。
一种担忧 利润下降，中小型开发商难获青睐
特点4：利弊共担 共担投资风险，同获丰厚回报
不少业内人士认为，基金全面介入房地产后，整个市场的利益生态链已经出现被打破并重构的迹象。一位对地产金融颇有研究的专业人士告诉记者，十年前，当市场上没有地产基金时，个人投资者显得势单力薄。而当房地产基金以股权、债权等形式进来后，可以通过私募或公募等渠道向机构或个人投资者筹措资金，以基金为媒介，投资者便不再是没有话语权的散户了。
由此，房地产基金成为“最稳定的受益者”。因为，房企若通过境外基金渠道融资，基金硬性回报率稳定在10%左右，而境内民间私募基金对回报率要求更高，一般在25%以上。这将导致如下局面———若开发商在项目中的资本权重偏低，最终利润分配仅能拿到10%~20%，这与自有资金开发或借助银行信贷开发相比，利润分配会更低。最后，可能一个项目运作下来，开发商反而是赚钱最少的一方。
但也有业内人士指出，基金能减轻开发商的资金压力，并与开发商在一定程度上共担风险、共获丰厚回报。事实上，大量中小开发商仍很难获得基金的青睐。“中小开发商在品牌、实力、诚信度等方面多有欠缺，地块拿到之前，一无土地证，二无土地合同，很难说服基金看好我的项目。”成都一家中小开发商的负责人无奈地表示，基金确实在大肆介入成都楼市，但受益的还是大型房地产集团或有外资背景的开发商。
成都楼市资本掠影
□美国蓝山基金、EI中国———河南鑫苑地产（成都鑫苑名家）
□麦格理旗下MGPA基金———收购成都凯丹广场50%股权
□鼎辉投资IDG———投资门里·东方荟
□普凯投资基金（Prax Capital）———与蓝光共同投资公馆1881
□普凯投资基金（Prax Capital）———入股合能地产西贵金沙
□2012年，诺亚（中国）财富管理中心旗下企业歌斐资产管理有限公司正式对外宣布，其与成都蓝光地产（集团）有限公司合资设立的歌斐蓝光资产管理公司成功发行“歌斐蓝睿”地产基金，募资5亿余元。
□2009年9月9日，中铁信托与成都本土最大房企四川蓝光和骏实业股份有限公司签署全面战略合作协议，3年内，蓝光和骏将通过与中铁信托合作项目的形式，为未来发展预埋20亿信托融资。
□2005年，在美国城市置业集团（Downtown Properties）的品牌基础上，基汇资本创建中国城市置业品牌。2007年底，中国城市置业进入成都，与成都置信合作开发丽都花园·丽府。2012年，独立开发城置·尚豪庭。2013年，其位于武侯新双楠内的综合体“城置·汇点”亮相在即。
大佬侃基金
楼/市/会/客/厅
1房地产基金能否成为开发商依赖的全新融资渠道？
黄嵩（北京大学副教授）：房地产企业的金融创新是必然趋势。现在，中国房地产市场年投资超过7万亿，单靠银行贷款的金融格局是不可持续的，未来一定会走上多元化。而房地产基金是一个很好的发展方向，市场流动性的紧缺为地产基金提供了广阔空间。
李振权（中国城市置业成都公司副总经理）：房地产基金在成都活跃度虽然不及北上广，但成都房企已意识到基金作为一种全新融资渠道的重要性。其实，一个健康的房企应有更多资本层面的接触，有战略投资人的介入和更多专业机构来参与项目。以前房地产是销售前置化，而在未来，房企要立项更多是考虑如何组织资金，金融产品的销售将会前置化。
申威（黄金湾投资集团董事长）：目前，房地产基金所占市场规模虽然不大，但成长速度异常迅猛。2011年，人民币房地产私募基金融资总规模近千亿元，较2010年约500亿元规模增长一倍。而2012年，融资规模已达到2000亿，中国房地产发展将步入金融时代。
2房地产基金进入成都寻找合作项目的标准是什么？
李振权：基汇资本2007年进入成都，我们有一套完备的投资管理程序，有投委会控制决策，会请律师、审计师、评估师做完善的调查，把物业、项目公司甚至集团公司的情况摸清楚。从与置信的合作也能看出，企业的品牌、开发规模、财务状况、成长性以及投资项目的预期收益等都非常重要。
申威：像摩根、花旗、黑石、鼎晖等大型基金倾向于大型房地产集团公司或一线城市的成熟商用物业，中小型基金则看重具备一定区域优势的中小型房企或优质项目。至于融资成本，根据不同的企业和不同的项目而异，因为项目自身的条件、企业的能力和实力、财务状况，以及一些团队和财务状况的调查，从几个点到十几个点都有。如果成都有很好的项目合作，我们也会介入，几个点的融资成本还是很诱人的。
3成都能否成为房地产基金广泛进入的一片热土？
李振权：基金进入某个市场，往往基于三方面考虑：良好的市场预期、货币升值预期、所投资物业稳定的租金收益和资产增值预期。就成都房地产市场而言，成长性显而易见，未来一两年，活跃在一级市场的境内外基金一定会把成都作为重点开拓区域。
申威：我们考察过很多城市，论市场潜力和规模，成都均具备非常突出的优势。成都作为1.5线城市向一线城市过渡的典型，其城市价值、资产价值、商务价值目前并不在高位，未来补涨空间众多投资者看好。
黄嵩：根据一线城市经验，房地产基金更偏爱综合、商办类物业，尤其是优质的出租型物业。成都商业地产市场这两年发展速度非常快，且不乏国际知名发展商的产品，对基金而言，这是极大的诱惑。基汇资本、麦格理等知名基金组织均已布局成都，伴随城市地位走高，我相信会有更多房地产基金介入成都市场。
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