新城控股：目标商场客流不亚于迪士尼，资产回报率11%
又一家房企凭借商业地产突出重围。
10月刚刚过去，第三方研究机构克而瑞公布对房企销售额的统计结果，榜单结果如外界所预料，前首富、广东地产商人杨国强控制的碧桂园（02007.HK）连续第10个月位居榜首；央企保利地产（600048.SH）不敌因并购迅速成长起来的融创中国（01918.HK），丢掉第四的位置。
江苏省常州市地产商人王振华控制的新城控股（601155.SH）成为前10月成功挤进销售额前20名房企中，唯一一家完成全年销售目标的。其特别之处还在于，传统的住宅开发进入瓶颈期时，商业地产开发公司的扩张中占据极为重要的一席之地。
未来3年开满100座吾悦广场
凭借着“吾悦广场”品牌，商业地产开发对新城控股营业收入的贡献超出40%。新城控股2016年年报显示，综合体销售和物业出租合计实现营业收入114.25亿元，占总营业收入的40.8%。
最新的数据显示，上半年，新城控股的实现销售额490亿元，其中吾悦广场系列销售额111.59亿元。同期，吾悦广场凭借97.07%的出租率，实现租金及管理费收入3.44 亿元。
如今，相较于商铺的销售，新城控股最新公布的战略显示，其更愿意持有、经营商场。10月26日，新城控股商业地产年会上，联席总裁、商业开发事业部及商业管理事业部总裁陈德力透露，公司的定位是覆盖中国80%的区域，为中国城市80%的消费者服务。
未来将继续深化全国化布局战略。按照陈德力的说法，到2020年，新城控股将开业100座吾悦广场，截止目前，新城控股已在全国45个城市布局了53座吾悦广场，其中已开业17座。
陈德力同时给出了吾悦广场的单店目标，“如果一个商场的规模达不到10亿，就会被淹没，在江湖上也没什么地位”。
按照这样的规划，陈德力透露，到了2020年，100个吾悦广场每年可以实现1200亿元的社会零售品销售总额，意味着平均每座吾悦广场实现销售额12亿元。
快速的扩张背后，是“有规模才有江湖地位”的行业现象。新城控股高级副总裁欧阳捷表示，有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权，加速奔跑才能占领行业制高点。
缘何新城控股目标如此宏大？客流被认为是原因之一，新城控股集团高级副总裁欧阳捷介绍，吾悦广场的客流量已经处于行业的领先水平，现阶段，吾悦广场的客流量基本达到日均5万人次。
欧阳捷称，吾悦广场的客流不亚于一座迪士尼。过去的一年，迪士尼客流量为1600万人次，以此计算，日均客流量约4.38万人次。
规模、流量之外，因商业地产沉淀大量资金，新城控股对资产回报率有着较高的要求。陈德力称，资产回报率达到一定条件，才能实现资产证券化。资产证券化被认为是当下商业地产退出最好的方式之一。
欧阳捷同样透露，资产回报率是商业地产运营的核心指标，新城控股和基金公司有过沟通，一二线城市的资产回报率达到5-6%，即可通过资产证券化实现退出，而新城控股所有的商场对标的数值是11%。
全产业链扩张
为实现快速扩张，进而使项目成功运营，新城控股率先提出商业地产全产业链的概念，形成包括土地获取、规划设计、施工建设、招商运营、资本管理、资产证券化在内的商业地产开发的闭环。
陈德力介绍，新城控股拥有全产业链的每一个环节的团队。
土地获取是扩张的前提。新城控股半年业绩报告显示，截至6月底，其通过招拍挂、收并购、棚改等方式拓展土地储备，期内新增土地储备 51 幅，总建筑面积1571万平方米。
优质品牌商家是商场的重要核心资源，新城控股由此成立国内首个品牌代理商联盟——FAC商业精英俱乐部，聚集大量代理商，从而将品牌和购物中心完成对接，从而增强沟通、实现资源共享和品牌合作，完善整个商业系统的最后一环。
此外，随着越来越的地产商进入商业地产开发，以及消费习惯的升级，新城控股同步在对吾悦广场产品线进行迭代升级。
据悉，今年开业的辽宁省长春市吾悦广场，即引入吾悦广场4.0版本产品系中的主题商业街概念，在商场内部建设一条具有长春特色的体验式街区，即使在物业由销售转化为自持以后，整个物业的回报和收入大幅提升，资产回报率达11%
同样的效果，还出现在对已开业商场的改造上。新城控股将商业街的概念引入常州的一个已开业项目，业态的改变，项目的租赁收益率得以大幅提升。
随着商业街概念的落地，陈德力透露，今年年底，新城控股将在四川省成都市开出首个4以动漫为主题的主题街区。
此外，为给扩展提供资金，新城控股正在通过资产证券化使得资金回流，2016年6月，新城控股发行国内首个商业综合体资产证券化—“东证资管-青浦吾悦广场资产支持专项计划”，作价10.5亿元将上海青浦吾悦广场注入该资管计划。
练就商业地产开发的所有环节，新城控股最大的障碍将是资金，如果资产证券化是最好的退出方式，提高租金将成为新城控股商业团队最为重要的一环。
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