破局：物业那些“闹心事”
董丽君
随着生活水平日益提高，人们对服务细节和品质的要求也越来越高。物业服务的好坏，直接关系到人们居住得是否安心。物业服务出现了问题，该如何解决呢？
限制购水电
最近，家住西安市德龙小区的业主们遇上了烦心事。原来，该小区的很多业主由于不满意物业服务，以拒缴物业费的方式来督促物业提升服务水平。可让业主们没想到的是，物业非但没有提升服务水平，还限制业主购水购电。甚至正常缴纳物业费的业主也被限制购水购电，给他们的生活带来很多不便。
业主们多次与物业协商，未果。该小区物业工作人员表示，作为服务企业，物业为业主提供了服务，业主就应该缴纳物业费，但个别业主存在故意不缴物业费的情况。如果业主对物业服务不满意，可以反映问题，物业肯定会改进，但借此故意不缴物业费是不妥的。“我们不会采取停电措施，只是对不缴物业费的业主采取每次充电20元的催费措施，业主可以随时来买电，就是想用这种方法，提醒业主尽快缴纳物业费。”物业工作人员说。
陕西浩公律师事务所律师赵小东认为，个别业主和物业的做法都欠妥，业主不能将物业费与物业服务不到位的问题混为一谈。只要业主接受了物业的服务，就应该按时缴费。同时，业主有正常使用水、电的权利，物业只是代收水费、电费。业主不缴物业费，物业可以通过法律途径解决，采取限购水电措施显然不妥。
空房滞纳金
赵先生于2009年5月在西安市金花北路就掌灯小区以140万余元购买了一套240多平方米的住宅，此后8年未收房，却被告知需缴纳违约金89万元。赵先生与开发商、小区物业公司协商后，对方答应减免大部分违约金，赵先生只需缴纳16万余元就能办理收房。
西安海润物业管理有限公司副总经理称，根据买房时双方签订的《商品房买卖合同》以及《物业服务前期协议》的约定，赵先生因故延期收房确实需要缴纳房屋面积补差款及滞纳金、物业费及滞纳金、延期收房违约金，这些费用共计100万余元。其中，根据《商品房买卖合同》附件6中约定的方式计算，仅延期收房的违约金一项，至今已达到89万余元，考虑到业主本人的实际情况和支付能力，物业公司和开发商已将这笔费用减免至3万元。赵先生想要完成收房，只需缴纳房屋面积补差款及滞纳金、物业费及滞纳金、延期收房违约金共计16万余元。经过协商，赵先生最终同意并缴纳了这笔费用。
陕西浩公律师事务所律师赵小东认为，依据《合同法》等相关法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。如果因为业主原因导致收房迟延，违约金、滞纳金等违约承担方式应以约定为前提，开发商或物业公司有权向业主追讨费用。若双方无约定，双方可就实际损失情况进行协商解决，若未达成一致，任何一方都有权寻求司法途径解决。
装修押金不退
近日，田园小区居民刘女士反映，两年前她入住小区时，物业公司向其收取了5000元装修抵押金，并承诺一年后返还。如今约定日期已过，王女士几次拿着收据要求退回押金，均遭到拒绝。
该小区物业工作人员称，当初在业主入住时，物业公司的确承诺一年后返还装修押金。但由于目前物业公司尚未得到有关部门对小区专项验收合格的相关手续，因此不能发放装修押金，待一切手续完成后便会如数返还，返还日期尚不明确。
陕西浩公律师事务所律师赵小东说，相关法律明文规定，物业公司不得以各种理由向业主收取装修押金。业主装修是否合乎要求，应由政府部门进行监督，与物业公司无关。一旦出现物业收取装修押金又不按期返还的情况，业主可向法院起诉追讨自己的押金。
不合理停车费
王先生2017年购买了一套60平方米左右的住房。购房时，销售人员告诉王先生，该小区为全地下车库设计，归开发商所有和定价，停车费将在每月300元至350元之间。听到这样的口头承诺后，王先生签订了购房合同。王先生入住之后，小区最终公布的停车费定价为每月500元。物业公司工作人员称，由于小区是商改住项目，地下车库的收费标准是按照写字楼的停车费标准审批的，因此要高于周边住宅项目的收费水平。
陕西浩公律师事务所律师赵小东说，按照现行法律法规，开发商自持的停车位，定价完全由开发商参照所在区域停车收费标准自行定价。上述提到的项目，是商改住项目，土地性质是商业用地，因此该小区获批的每月500元停车费符合法律法规。业主可以采取行政投诉方式，通过第三方调解，与物业方达成价格调整协议。
拒缴物业费违法
西安某小区业主周某以家中被盗为由，拒缴物业管理费，物业公司诉至法院。法院判决周某应缴物业管理费后，周某仍不执行，最终法院对周某采取强制措施，作出行政拘留15天的决定。
陕西浩公律师事务所律师赵小东称，业主拒缴物业费的行为是违法的。只要物业公司提供了物业管理服务，业主就必须按合约缴纳物业管理费，不得以任何理由拒缴。小区物业管理不到位，业主可以取证，另行起诉物业公司，而不能将此作为拒缴物业管理费的理由。
根据《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。此外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
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