难逃“七年之痒”，五洲国际退市尘埃落定

记者| 陶婷

五洲国际（01369. HK）终究没等来复牌，7年上市弹指一挥间，走向落幕。

12月4日，五洲国际公告称，港交所将于12月8日上午9时起取消公司在港的上市地位。停止交易的前一天晚上，五洲国际再度发布公告，除了披露相关信息外，还表示“对上市覆核委员会的决定感到失望”，尽显无奈。

回望五洲国际成立至今，其长年累月的资金链难题及债务风波也让外界颇感无奈。

2004年，浙商舒策城在江苏无锡创立五洲国际，致力于开发商贸物流地产和综合体。两年后，公司打造的无锡五洲国际工业博览城一期开业，开启公司高速扩张之路。

这期间，五洲国际独创“二三五”开发运营体系，即开发占20%，招商占30%，运营占50%，以运营为核心。与此同时，舒策城还于2010年成立了五洲国际集团，进行集团化管理，并进军西南地区。

舒策城当时在接受采访时称，“五洲国际自成立以来就和别人不一样”，商业地产运营商成为公司重要的标签。不得不承认，舒策城对商业地产和轻资产运营的认知的确具有前瞻性。

从2010年开始的两年里，五洲国际经历了业绩增长最强劲的阶段——公司的收入、毛利和净利润复合年增长率分布为60.4%、75.5%及56.7%。

高成长性获得了来自资本市场的肯定。2013年6月，五洲国际成功在港交所上市，成为浙江省首家在港上市的商业地产公司，风光无限。

从创立到上市，9年的高速发展，五洲国际布局33个项目，分布在浙江、江苏、山东、湖北、云南和重庆等省市。

上市成了五洲国际继续扩张的垫脚石，但随之而来的高杠杆也成为发展路上的绊脚石，2018年爆发的退市危机就此埋下伏笔。

2013年至2015年，公司营收虽保持上升趋势，但盈利能力已开始大幅下滑。其归母净利润从2013年的10.2亿元骤降75.2%至2014年的2.53亿元，到了2015年直接录得亏损4.82亿元。

之后几年，除了2016年有1.01亿元的盈利外，其余都处于亏损状态。2017年至2019年，公司亏损金额分别为5.18亿元、42.16亿元以及27.66亿元。

上涨的，一是公司全国布局的项目数量，二是其负债总额。

据悉，五洲国际上市后在全国开发运营了20个商贸物流产业园。截至2017年，公司总建筑面积增长至1200万平方米，在27个城市开发运营42个项目，布局华东、华北、东北、西南、华中和中原等区域。

但扩张需要花钱，很显然，五洲国际在跑马圈地的这几年里掏空了所有的积蓄，还背了一身债。

2013年至2017年，公司的负债总额从114.37亿元升至210.59亿元，净负债率从60%增至247.5%。截至2017年年底，其现金仅有18.38亿元，而其2018年需要即期偿还的债务达32.4亿元。

迅速扩张的泡沫最终被2018年7月的一则“五项关于债务的民事诉讼”戳破。自此，公司不仅股价暴跌86%，还迎来长达两年的停牌，以及接踵而至的债务违约、法律纠纷等。

据悉，2016年和2017年，五洲国际子公司五洲装饰接连发行16锡洲01、16锡洲02和17锡洲01等3只公司债券，规模达30亿元，五洲国际为其担保方。

但经证监部门查实，上述债券募集资金有12.2亿元未按照约定用途使用。其中，5.95亿元用于购买理财，6.25亿元用于偿还民间借贷。擅自改变公开发行债券募资用途，江苏证监局给予严厉处罚，并对责任人舒策城、舒策丸采取出具警示函监管措施。

此后，公司也面临了来自银行、信托公司、资产管理公司、自然人等主体的债务纠纷，以及与施工单位的金钱纠纷。

对于多年经营不善的五洲国际而言，靠日常经营还债已经难见成效了，融资之路也被堵死，变卖资产成为停牌后首选的自救途径。

2018年8月20日，公司将盱眙五洲国际项目100%股权以3.5亿元出售，但该交易最终以失败告终。

2019年2月26日，公司以3400万元转让旗下子公司沈阳五洲转让所持抚顺中合49.5%股权；5月份，先后出售无锡市惠山区新兴西路第3-0175号的房地产和无锡市惠山区新兴西路3号六龙商业城的113个商业单位，接收方分别为转让给上海棕筑和上海汇势通投资。

同年6月，公司将六龙商业中心负一楼111个商业单位出让给浙江东阳超前装饰，作价1630万元；7月，又以3610万元的价格出售杭州五洲国际商业中心，义乌市恒风路桥有限公司接盘。

今年以来，五洲国际依然没有停下脚步，先后出售了投资基金、无锡银河城物业单位等资产偿债。

截至今年上半年，五洲国际的项目数量从停牌前的42个骤降至14个，其中10个商贸物流中心，2个多功能商业综合体及2个住宅项目，分别位于江苏、浙江、山东、湖北、云南、黑龙江、吉林、重庆、河北及福建。

外界曾有人分析，五洲国际从辉煌走向落寞，一方面，其项目多布局于江阴、襄阳、大理等三四线城市，这些城市近年来房地产市场行情走弱，住宅和商业项目运转都相对困难；另一方面，近几年电商崛起和消费习惯的改变，对“商业地产运营商”五洲国际而言产生了不小的冲击。

除了变卖资产外，五洲国际创始人舒策城甚至在去年6月离开了董事局，将集团交给胞弟舒策丸。无奈的是，不到一年，舒策丸也辞任董事会主席、执董、行政总裁、公司授权代表等职务，执行董事沈晓伟获委任公司行政总裁。

苦心自救没能换来复牌，五洲国际退市已铁板钉钉，但困境还未结束。

根据今年半年报，五洲国际的负债比率仍高达131.2%。计息银行及其他借贷、优先及可换股票据及公司债券总额分别为约31亿元及约60亿元。

该等计息银行及其他借贷中，约26亿元须于一年内偿还；公司债券中，约33亿元须于一年内偿还，而其银行结余及现金（包括受限制现金及已抵押存款）仅剩单薄的5.14亿元。

接下去的难题，留给了职业经理人。

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