疫情之下的房租纠纷律师：双方协商后可减免部分租金

正在营业的阿狸酒店双方签订的租赁合同去年夏天，王欣在济南高新区购买了一套公寓期房，交房后租给了当地一家酒店管理公司。今年二月份，她不仅没收到本应交付的第一季度租金，反而接到公司要求免除三个月租金的电话。公司方遭到拒绝后，不仅沟通态度消极，更开始拖欠租金。多次协商无果，王欣决定联合和自己有一样遭遇的业主，将公司告上法庭。文/图山东商报·速豹新闻见习记者樊鹏莉记者张舒

被拖欠的租金

“酒店已经拖欠了三个月房租，每个月我要还4000多元房贷，压力太大了。”聊到眼前的难关，王欣没忍住，哭了起来。

2017年，她在高新区山钢新天地小区贷款购买了两套公寓期房，每个月还贷4000多元。2019年交房后，先后有多家托管公司联系她，希望承租她的房子，改造成公寓式酒店。“当时不少邻居都选择把房子租出去。我咨询了一下，每套每月租金大约2000多元，正好能抵冲一下房贷压力。”于是，王欣将公寓以每月2100元的价格出租给山东蓝调酒店管理有限公司。

按照双方签订的租赁合同，公寓出租时间为五年零三个月。其中，前三个月为免租期，实际只收取五年租金。租金每三个月交付一次。按照合同规定，去年8月起开始计租，11月起计算收益，今年2月份承租公司就该按时支付首次租金。

没想到，到了约定的收租时间，王欣等来的不是租金回报，而是承租公司的一通电话。“对方表示，由于前几个月经历特殊时期，酒店经营业绩未能达到预期效果，希望我能一次性减免三个月房租。”这个消息让王欣始料不及。她所从事的职业需要经常出差，春节前发现自己怀孕后，为了保胎，便辞去了工作，这段时间一家人的经济来源主要依靠丈夫的收入。两套房每个月4000多元的贷款，此时让小两口感到压力倍增。

和丈夫商量之后，她向承租公司表示，出于体谅对方的经营难处，可以减免一个月房租。“我态度挺诚恳。我老公一、二月份的收入也受到了影响，大家都不容易。按照合同规定，我们当初已经减免了三个月房租，再免三个月，等于整整半年没有收益。这段时间我们还要承担近3万元的房贷，当初说好的投资一下成了亏本买卖。”

王欣说，一个月内她多次致电承租公司负责人协商此事，但双方就免租时间始终没有达成一致。“开始说需要开会商量一下，后来随便敷衍两句直接挂断电话，根本无法沟通。从2月至今，事情拖了一个月，对方既没有解决办法，也不支付租金。”

艰难的维权

王欣所在的山钢新天地小区6号公寓楼，每户面积约在30多平米到50多平米之间，每平米价格比周围的住宅式户型便宜一半还多。这栋楼内，像王欣一样买房后租赁给酒店管理公司的业主不在少数。

从事二手房中介的经纪人宋坤，去年将刚交房的公寓租赁给了山东蓝调酒店管理有限公司。“公寓投资主要依靠房屋租赁收益，买卖交易的性价比不高，所以当初得知有酒店投资租房，我毫不犹豫就加入了。”宋坤说，他签订的租赁协议与王欣的内容一样，酒店方以季度为付款周期，按照合同，2月1号到期交付第一笔房租。

“1月底，我接到管理公司电话，说想协调免三个月租金。”宋坤说，自己从事的二手房中介行业，春节期间受疫情影响也比较大，所以能体谅酒店方的难处。但考虑自己个人的经济情况，他能做出的最大让步是免除一个月房租，“都有房贷车贷要还，我也得养家糊口。”同样，他也没有和承租公司达成一致，“租金现在一分没收着。”

记者了解到，6号楼内有多家公寓式酒店运营，托管出租房屋的业主超过60户。今年1月底2月初，几乎所有业主都接到了承租方电话，协商免除一定期限的租金。其中，大部分公司提出免租三个月，遭到业主集体反对后，有的将免租期限改为一个月，有的是二十天。经过协商，近九成业主同意最长免租一个月，但山东蓝调酒店管理有限公司一直未和业主达成一致。

迟迟收不到租金又沟通不畅，王欣和宋坤开始寻找和自己遭遇相同的业主。维权无门的业主们相互建立联系后，立刻组建了一个维权微信群。因为承租公司态度始终不积极，多名业主质疑公司的管理能力，向对方提出解约。“虽然合同签了五年，但现在不到半年就闹的这么不愉快，没法继续信任公司了。”业主程前表示。“总这样拖也不是办法，这三个月的租金我不要，直接解约。”业主宋丽附和道。

不过，几名业主向承租公司表示解约的意向后，对方坚决不同意。“公司负责人说解约绝对不可能，如果业主坚持，就去起诉我们。”公司的态度激起了业主们的反感，“不给解决方案、不付租金、不同意解约，我们决定一分钱也不给减免了。”部分业主表示，将联系律师起诉承租公司。

迟来的回应

“公司的日子其实也不好过。”山东蓝调酒店管理有限公司负责人吴彬告诉记者，“酒店业复工不难，但恢复生意很难，营业状况到目前为止也未恢复到年前水平。”他表示，春节期间酒店平均客房入住率仅为20%-30%，而一般达到60%左右，才能实现现金流的平衡。

吴彬给记者算了一笔账，每个月支付房租五六万元，员工工资两三万元，加上水电、布草、客人接送、日常维修等，每月总开支近十万元。“这仅是济南一家门店的开支，在青岛、烟台、威海、济宁、德州等十几个地市公司都有门店。”他表示：往年同期酒店入住率能达到98%，今年还未达到50%。

对于公司和业主之间的纠纷，他表示，“目前公司给出的方案是先减免45天的房租，对应时段是2月份和3月份前半个月。如果业主同意，就按照这个方案执行；不同意的话，我们会继续协商。”

记者了解到，和山东蓝调酒店管理有限公司共同经营托管式公寓酒店的山东阿狸酒店管理有限公司，也面临现金流周转的困境。据公司相关工作人员介绍，今年2月份，阿狸酒店和业主协商后，取得同意免除了一个月租金。但当时省城大部分景区仍未开放，所有主打商旅业务的阿狸酒店仍基本处于停业状态。当公司再次协商希望多免除半个月租金时，遭到大部分业主拒绝。

一位资深从业人员告诉记者，“济南的公寓式托管酒店，70%都是二三十间客房左右的规模，抗压性很低。其中，房屋租金是支出大头，所以大部分公司都寄希望于业主免租缓解压力。”为了自救，春节期间，不少酒店将房价从每晚二三百元降到百元以下。

“不过，庆幸的是，作为旅游城市，今年3月起，济南陆续开放了包括三大名胜在内的多家景区，这让酒店业看到了复苏的希望。”他表示，“随着整个社会进入复工阶段，全国商旅消费由此拉动，酒店业绩也将逐步好转。”记者在美团、携程、去哪儿等APP上注意到，山东蓝调酒店管理有限公司和山东阿狸酒店管理有限公司主理的“阿狸酒店”，近期入住率增长明显，中午之前当天上线的多种价位房间就显示全部售罄。（文中涉及人物均使用化名）

律师说法

协商结果需双方认可

山东新亮律师事务所律师王新亮表示，为了保护公众健康，疫情期间各地政府均采取了相应防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。酒店业受此影响导致收益降低，属于不可抗力范畴，根据相关规定，承租公司可以要求业主减免部分租金。但减免的期限和金额，需要双方共同协商，而非承租公司单方面决定。如果协商未果，双方均有权向法院提起诉讼，由法院裁定具体减免金额。

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