老旧小区改造后实现物业全覆盖 山东省下发实施方案,1995年前建成的老旧小区今年底基本改造完
3月10日,山东省人民政府办公厅下发《山东省深入推进城镇老旧小区改造实施方案》(以下简称《方案》),《方案》提出,到“十四五”末,在确保完成2000年前建成的老旧小区改造基础上,力争基本完成2005年前建成的老旧小区改造任务。
齐鲁晚报·齐鲁壹点
记者杜亚慧实习生王文骄
政府要全面摸底 建立老旧小区数据库
《方案》所指老旧小区,为2005年12月31日前在城市或县城国有土地上建成,失养失修失管严重、市政配套设施不完善、公共服务和社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区。
《方案》提出,城镇老旧小区改造要实施“七步走”,分别是:编制计划、制定标准、征求意愿、协同改造、完善社区服务设施、简化审批、加强工程建设管理和物业管理。2020年底基本完成1995年前建成老旧小区的整治改造任务。齐鲁晚报·齐鲁壹点记者注意到,加上这一工作目标,山东省城镇老旧小区改造已经有了一份详细的“时间图”。今年1月,山东全省住房城乡建设工作会议在济南召开,会议明确了今年住建工作的7项重点任务。其中提到,计划开工改造老旧小区40万户以上。3月,山东省住房和城乡建设厅发布了关于对省十三届人大二次会议第20190290号建议的答复,其中提到,截至2019年4月,全省累计开工改造老旧小区整治改造项目5148个,涉及群众195.6万户。下一步,省住建厅将抓好2019年度881个老旧小区改造项目进度,到2020年底基本完成1995年前建成老旧小区的整治改造任务。
按照《方案》,市、县(市、区)政府要对老旧小区全面调查摸底,建立老旧小区数据库。坚持居民自愿、自下而上的原则,确定拟改造项目及时序,逐级生成县(市、区)、市、省老旧小区改造总体计划(2020—2025)和分年度计划。
改造完成后 物业管理实施“一小区一策”
今天丢辆自行车,明天下水道坏了没人管,停车老大难……长久以来,老旧小区存在的种种问题一直是市民关注的热点。
按照本次《方案》,省里制定《全省老旧小区改造提升技术导则》,将老旧小区划分为基础、完善、提升三类。每一类有不同的改造标准,具体属于哪类由市、县(市、区)确定。基础类改造主要是拆违拆临、安防、环卫、消防、道路、照明、绿化、水电气暖、光纤、建筑物修缮、管线规整等,突出解决基础设施老化、环境脏乱差问题；完善类改造主要是完善社区和物业用房、建筑节能改造、加装电梯、停车场、文化、体育健身、无障碍设施等；提升类改造主要是完善社区养老、托幼、医疗、家政、商业设施以及智慧社区等。
在此基础上,《方案》进一步提出,在改造项目、内容及改造完成后的物业管理模式实施“一小区一策”,也让小区居民拥有话语权,切实参与到改造过程中。
推“4+N”融资模式 相邻项目捆绑统筹改造
为解决老旧小区改造资金问题,山东将按照不增加政府隐性债务、保持房地产市场平稳健康发展、培育形成相对稳定现金流、引入社会资本的原则,结合城镇低效用地再开发,在多元融资上下功夫,创新老旧小区及小区外相关区域“4+N”改造方式和融资模式。对此,《实施方案》提出了大片区统筹平衡、跨片区组合平衡、小区内自求平衡、政府引导的多元化投入改造模式,以及鼓励各地结合实际探索多种模式。其中,大片区统筹平衡模式,即把一个或多个老旧小区与相邻的旧城区、棚户区、旧厂区、城中村、危旧房改造和既有建筑功能转换等项目捆绑统筹,生成老旧片区改造项目,加大片区内D级、C级危房改造力度,做到项目内部统筹搭配,实现自我平衡。
齐鲁晚报·齐鲁壹点记者注意到,探索老旧小区改造“4+N”模式,有城市已迅速开展具体行动。就在3月10日上午,滨州市举办“亮目标”政务公开活动,滨州市住房和城乡建设局党委副书记刘汉卿表示,2020年滨州将推3项改革突破,其中就包括“4+N”模式实施老旧小区改造。“探索大片区统筹、跨片区组合、小区内自求等平衡模式、政府引导的多元化投入改造“4+N”模式,年内全市改造老旧小区438个,改造数量位居全省第一。其中,滨州市主城区改造老旧小区271个。”
整合小区周边碎片化土地 健全公共服务设施
《方案》提出,整合小区周边零星碎片化土地,利用机关企事业单位的空置房屋等社会资源,在老旧小区内及周边健全社区养老、托幼、医疗、停车场、体育健身、文化、应急救援站等公共服务设施,完善家政、助餐、便民市场、便利店等社会服务设施,按规定标准建设完善社区党群服务中心。
老旧小区改造的工程质量如何保障?山东将鼓励以街道或社区为单位对区域内的老旧小区联动改造,统一设计、招标、建设和竣工验收,确保工程质量和施工安全。
后续物业管理方面,推行社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业共商事务、协调互通的管理模式。建立分类施策的老旧小区物业管理模式,改造后的老旧小区实现物业管理全覆盖。
改扩建社区服务设施 可适当放宽建筑密度等指标
根据《方案》,山东鼓励各地积极探索土地出让支持大片区统筹改造或跨片区组合改造的政策措施。老旧小区“15分钟生活圈”内城镇低效用地再开发整理腾出的土地,优先用于建设社区服务设施。
对在小区内及周边新建、改扩建社区服务设施的,在不违反国家有关强制性规范、标准的前提下,可适当放宽建筑密度、容积率等技术指标。
此外,创新不动产登记做法,小区内增加公共建筑的,立项前与小区业委会、居委会等相关方达成权属协议,在产权明晰的基础上,探索所增加公共建筑不动产登记的具体做法。
各地整合涉及老旧小区的民政、城市建设和管理、文化、卫生、体育等渠道相关资金,统筹投入老旧小区改造。既有住宅加装电梯涉及公有住房的,由产权单位按居民约定比例出资。
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