房子不想出租了，竟被索赔185万元
【案情简介】
2012年，刘先生和李先生签订《房屋租赁合同》，刘先生承租李先生的门头房一处，租期自2012年至2018年，合同约定了年租金金额及单方解除合同的违约责任等。2014年，刘先生张贴对外出租该房屋，某公司拟承租，得知房主不是刘先生，于是与刘先生、李先生三方协商，三方协商未果。
此时，李先生不想继续将房屋出租给刘先生，由于租赁合同未到期，多方沟通协商都不能妥善解决。因李先生不愿继续出租，导致刘先生经营受到影响，刘先生也不想继续承租该房屋，于是向人民法院起诉要求解除《房屋租赁合同》并要求李先生赔偿装修改造损失10万余元、商铺配套设施损失7万余元、货物损失18万余元、可得利益损失150余万元。
李先生一年的房屋租金为11万元，面对刘先生如此高额索赔，遂找到山东紫南律师事务所商事业务团队，律师团队针对李先生的情况进行分析后，指定合理诉讼方案，妥善应诉，最终法院判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，李先生返还剩余租金给刘先生，支付刘先生剩余货物快速变现差额、装修改造摊余价值及配套设施摊余价值与快速变现差额合计人民币10万余元。
【律师说法】
山东紫南律师事务所合伙人、商事业务部主任冷晶律师认为，实践中房屋租赁纠纷时有发生，商业物业租赁较之住宅租赁法律关系更为复杂，因为商业经营性质，往往商业物业租赁合同一签就是很多年，而合同签订后能否解除困扰着很多人。我国《合同法》规定了约定解除和法定解除两种形式，约定解除即双方协商一致解除合同，法定解除即为《合同法》第94条规定赋予了非违约方解除合同的权利。另外，在最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中也规定了当承租房屋无法使用情况下承租人可以请求人民法院解除合同。
商业物业因多数情况下双方签署的合约期限较长，中间时移世易，经常会出现实质违约导致合同无法继承履行而解除合同的情形出现，那么这种情况下违约方的赔偿范围有哪些?
其一，承租人违约导致合同解除，除合同另有约定外，对于房屋的装修装饰在剩余租赁期内残值损失由承租人承担（出租人同意装修装饰的情况下，如出租人未同意装修装饰，承租人还应负责恢复原状或者赔偿损失），如果出租人同意利用的，可以给予适当补偿。另外，承租人违约将导致出租房屋的空置，对于房屋的空置费用目前我国并没有统一的法律规定，仅有部分地方法院做了指导性意见，其中北京高院规定：承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。
其二，出租人违约导致合同解除，除合同另有约定外，对于承租人对房屋的装修装饰费用在剩余租赁期内的残值损失由出租人承担；对于多收取的租金，出租人应当退还承租人；对于承租人的经营性损失，出租人损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。如本案中因刘先生经营超市，李先生的违约行为导致刘先生的货物损失，损失额并不是货值，而是货物价值与快速变现价值的差额。
另外，争议较多的是对于承租人的经营性可得利益损失，首先对于可得利益损失要有确凿的证据予以证明，其次经营性可得利益损失主要还是在于经营人的经营劳动。我国合同法第113条也规定对于违约方赔偿损失的范围包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
最后，律师提醒，签订合同要根据实际情况谨慎对待，对可以预见的情况合同中尽量约定清楚，根据诚信原则，合同一经签订即不可反悔，任意违约将会导致纠纷遭受损失。
青岛晚报/掌上青岛/青网记者李德银
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