老刘夫妇的这份卖房合同有效吗

案情

老刘夫妇俩的儿子在国外定居，他们商量着把国内的房子卖掉搬到国外与儿子同住，还能帮忙照看下孙子和孙女。于是老刘夫妇俩将房屋信息委托给了中介，没过多久，他们就收到消息。

双方见面后，很快达成了合同约定。合同上标明，双方在合同签订当日，买主张利支付定金2万元，而老刘夫妇俩把房产证和合同等相关资料原件交给中介保管，用于办理后续手续。此外，双方同意通过银行按揭贷款的方式付款。

双方约定，张利于产权过户当日支付人民币67万元整（含定金）作为首付款，剩余尾款150万元于银行发放贷款之日由银行直接支付。按照合同约定，在合同存续期间，张利反悔不购买房产或因其原因导致违约，则老刘有权单方面解除合同，同时张利应按照合同约定总房款的20%向老刘一方支付违约金。

老刘夫妇俩把房屋钥匙交给了张利，张利心满意足地住了进去。由于房屋中设施齐全，张利入住后并没有过多装修，只添加了几件小家电。住进去后，张利着手开始办理银行贷款事宜，但是让他万万没想到的是，贷款办了好几个月，却迟迟没有音讯。

老刘夫妇俩本以为房子的事情就此落定，正满心欢喜地准备办理签证出国与家人团聚。

然而，8个月后，张利却搬了出来，并把房屋钥匙归还了老刘。

原来，在合同签订后，张利的确向老刘夫妇俩支付了定金2万元，并支付首付款27.5万元，剩余房款始终未支付。老刘夫妇俩多次催促张利付剩余房款，张利在无法付款的情况下，提出已无力购买这一套房屋。中介机构组织双方协商解决房屋买卖事宜，张利再次表示，因个人征信问题无法办理贷款，因此无力购买此房。

无奈，老刘夫妇俩只能起诉到法院。他们表示，涉诉合同无法继续履行，是张利未能如约支付购房款，逾期超过30天，应由张利承担违约责任，支付违约金434000元（2170000元×20%）。

法院审理认为，被告张利在法定期限内未对原告的诉讼请求及依据的事实和理由提出答辩意见，也未在指定的期限内向本院提出反驳证据，所以法院对原告提交的证据予以采信。原、被告及中介签订的《房产买卖合同》系各方当事人真实意思表示，该合同合法有效，合同各方应按照合同约定履行各自义务。综合两原告提交的证据，可以证明被告未按《房产买卖合同》履行付款义务，且逾期超过30天，按照合同约定两原告有权要求解除合同并要求被告承担总房款20%的违约金，中介公司对解除合同事宜无异议且表示同意，故原告的诉讼请求，事实清楚，理由正当，法院予以支持。

据此，法院判决该《房产买卖合同》解除。被告张利向原告老刘夫妇俩支付违约金434000元。

王璇，毕业于山东大学，法学硕士，擅长办理婚姻、继承（遗嘱见证）、房产纠纷、合同纠纷、民间借贷、人身伤害、交通事故、公司事务、刑事辩护。

北京市盈科（青岛）律师事务所

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