住宅按套内面积卖房价会不会上涨 信息不对称将减少,但要警惕小区品质下降
“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”住房和城乡建设部公布的一项新规征求意见稿显示,房地产交易将正式告别“公摊面积”。
虽然只是征求意见,但一石激起千层浪,这也在网上引起讨论,已买的房子价值会不会缩水?对开发商有何影响?将要买房的市民应该注意哪些问题?
本报记者李师胜
张阿凤李庆斌
对购房者是利好
购房标准变明确
2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于〈城乡给水工程项目规范〉等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》,其中有一份《住宅项目规范(征求意见稿)》,第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”
这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。
“自房改以来,按建筑面积计价方式就正式施行了。国家在商品房交易方案中给出两种计价方式,一种是按建筑面积计算,一种是以套内面积来核算。大部分单位以建筑面积来核算总价,这种核算方法本质上也无不妥。”合富辉煌(中国)山东公司副总经理许传明介绍,“该算法易于操作,对于计算方式并没有多大问题,就像卖白菜,带着外面的一层皮称和扒掉称是一样的道理,卖白菜的人心中有一杆秤。”
不过,公摊面积计入房价也诱发了房地产市场的一些问题,去年新华每日电讯连续刊发文章揭露公摊七大乱象,如面积计算“水太深”、公摊挪作商用、后续服务收费高等。有关公摊面积的问题关涉每一个买房者的利益,此问题也引发舆论关注。
在山东大学经济学院教授李铁岗看来,这种变化对于购房者来说是很大的利好。因为统一用套内面积进行交易,对于开发商和购买者来说,衡量标准是一致的,这就避免了之前因为购房者对公摊不够了解、信息不对称等原因造成的各种争议,购房者会“少吃亏”。
购房者房产不会缩水
单价上涨总价不变
除了利好之外,很多已购房者担心资产缩水,而未购房者则担心房价上涨。
李铁岗解释,这两种担心都没有必要,“这个改变,涉及的只是两种不同的计算方法,即原来按照建筑面积计算,以后按照套内面积计算。结果就是每平米单价上涨,但房产的总价不变,所以已购房者和未购房者都无需担心。”
济南市房地产业协会秘书长李刚也认为无需担心。就市场上的二手房来说,卖房者多是按套来售卖,买卖人会综合考虑自己的利益,如果利益受损就不会买卖。而对于期房来说,也会综合考虑公摊价格。
山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海也表示,这种变化只是交易规范的变化,单价上涨是因为总价没变,对于消费者来说,购房总成本并没有增加。“这对购房者的购房心理可能会有影响,毕竟单价和总价共同决定了你愿不愿意买,但实际上购房总成本是没有变化的。”
“抱着和背着一样沉,这就像是剥皮的核桃和带皮的核桃,总体价格不会有太大差别。”济南链家事业部总经理徐启锋说,新的政策不会影响房产总价。
公摊面积并不是
越小越好
如果改变的只是计算方法,那这次征求意见稿中,政策调整的意义又在哪里呢?孙大海表示,这次调整一个很大的意义就在于让更多人去关注和探讨“公摊”这个概念。他说,过去很多购房者对公摊概念了解不清晰,搞不清楚公摊是怎么回事,更不明确公摊构成、大小怎样才是合理的。
现在,新的征求意见稿虽然意味着“取消公摊面积”,只用套内面积交易,但购房者反而更应该去关注“公摊”怎样才是合理的。“无论哪种计算方法,20%左右的公摊成本,开发商和政府都不会去扛,购房者仍然要为公摊付出费用。取消公摊面积后,购房者更应该去关心公摊是否合理,政府也应该给出一定的指导和规范。”李铁岗表示。
此外,李铁岗还表示,这种变化还会倒逼开发商进一步优化建筑设计,把以前不必要的公摊面积降低,最大限度地去扩大套内使用面积。“就像买核桃一样,称一斤薄皮核桃,消费者能得到更多,这就倒逼果农多去生产薄皮核桃,逐步减少厚皮核桃。”
不过,徐启锋表示,“从个人利益角度来说,我很支持按套内面积计价,显得比较公平,居住面积得到保障。但从群体利益的角度来说,开发商可能会有剥夺公共利益的冲动,比如,把大堂做小,把水箱、电配室做小,会影响生活品质。”
李铁岗也提醒,要警惕开发商过于追逐套内使用面积,而无限挤压公摊面积。“政策真正实施后,大量开发商就会开始修改设计图纸,但公摊面积并不是越小越好,楼道、电梯、大厅大幅缩水也会影响居住质量。这就需要政府、开发商和购房者共同关注,去追寻一个平衡。”
也就是说,公摊计入房价时,要担心公摊面积过大而蚕食套内面积,而公摊不计入房价时则要留意开发商为增加套内面积蚕食公共的公摊区域。
只是征求意见稿
真正落实需要时间
对于新政策对房产中介企业造成的影响,徐启锋认为不会很大,“取消公摊面积计入房价的新闻,每几年都要有几次。这次只是一个征求意见稿,距离正式文件出台时间未定。即便有正式文件了,不一定是建议标准还是强制执行的标准。”
“《住宅项目规范(征求意见稿)》共有38条,这只是其中一条,媒体可能把这个事情过度放大了。”徐启锋表示,现在讨论对房价的影响为时过早。
就济南来说,是按照房屋建筑面积来计算取暖费,很多公摊面积较高的高层居民提出质疑。那么,如果用套内面积来核算,取暖费会不会相应调整为按套内面积计算?物业费是否也会相应调整?许传明介绍,“会有一定的折算方式,现今用建筑面积来核算就是因计算方便。对于业主后期缴费也不会产生影响,只是转换起来会麻烦一些,无非就是如按建筑面积来缴费平均价格会低一些,按套内面积会高一些。”
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