土地市场:2018年放缓节奏 2019年平稳前行
2018年山东省整体土地成交14364万平方米，同比增长41.24%，其中14个城市土地成交量同比大幅增加。在总量仍然显著增长的表象下，土地市场的疲态已经出现，整体楼面均价为3356元/平方米，地价涨幅放缓。
2018年全省土地市场放缓节奏
山东省土地市场在2018年上下两个半年变化较大：从上半年的整体强劲过渡到下半年的降档降速。上半年受一二线城市拿地门槛提高、三四线城市棚改等因素影响，各大房企纷纷下沉到三四线城市拿地。下半年开始，一二线城市房地产市场开始转变方向。市场预期转向，叠加宏观调控使开发商拿地愈加谨慎，三四线城市土地成交情况也随之下行。前期向三四线城市下沉的开发商战略开始转向，提高城市准入条件、严格控制利润率等拿地条件意味着主流房企开始重新回归一二线城市。
展望后市，无产业支撑的三四线城市随棚改红利减弱房地产市场将面临较大风险，经济实力较强的一二线城市以及有一定产业基础的三四线城市仍为房企拿地主战场。
济南市土地市场供应放量提质增效措施突出
2018年济南市土地出让面积1316万平方米，同比增加44%；平均楼面地价为3741元/平方米，同比减少27%，土地调控成效显著。
由于济南主城区土地资源稀缺性，以供定销成为济南土地成交的基本特征。重点成交区域形成受土地供应牵引，多集中于济南市新区或周边县市。
2018年上半年出让的部分土地，均以绑定产业引进或配建条件定向出让。2018年下半年土地市场脚步放缓,为稳定土地市场并顺利完成全年土地供应计划，从第四季度开始调整土地供应策略，在保持地价水平稳定的前提下，推出经济效益更具保障性的住宅用地以保持土地市场成交水平。
展望2019年济南土地市场，预计2019年上半年仍将维持盘整现状，下半年房企回笼资金后土地市场将和缓复苏。土地市场维持较高产业配比，土地成交的重点区域持续向新区转移将成为中长期新常态。
(本文资料由合富研究院（山东）提供 刘玉红整理）
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