落实“房住不炒”责任主体在城市政府 楼市政策继续打击投机

据新华网消息，中央经济工作会议12月19日至21日在北京举行。会议总结2018年经济工作，分析当前经济形势，并部署了明年经济工作。

此次中央经济工作会议指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

在业内人士看来，这一政策思路和过去一致，也体现了2019年房地产市场调控的总基调保持延续。

不过，相较于2016年中央经济工作会议提出的“落实地方政府主体责任”，此次责任主体改成了“城市政府”。

中国社会科学院城市发展与环境研究所研究员王业强表示，此次中央经济工作会议的表态和以往的提法相似，房地产市场仍强调前期调控政策。当前房地产市场分化明显，未来房地产市场调控将根据不同城市市场的差异性因城施策，更多发挥城市政府主体责任。

住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌表示，此次中央经济工作会议提及“夯实城市政府主体责任”这一提法更加准确，体现了房地产调控的精准度。房地产市场调控将更加体现“因城施策、因时制宜”的做法。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟指出，“此次房地产的内容放在了加强保障和改善民生里面。房地产市场调控有“规定动作”和“自选动作”，从中央层面而言，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。从地方层面而言，要因城施策。此次强调城市政府主体责任也体现了即使是山东省和山东省菏泽市也是不一样的调控措施。”

12月18日晚间，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布通知称，取消新购住房限制转让措施。成为首个取消限售的城市。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，“夯实城市政府主体责任”调控政策避免一刀切。全国有90多个不同级别城市执行了限售政策，上百个城市执行限购限贷等各种政策，未来各地房地产调控依然由各城市主导，而分类指导也带来了更多的监管，未来房地产调控将以地方主导，住建部与中央指导的为主。未来不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。

“强调了因城施策的调控策略，不搞“一刀切”不同城市不同的调控力度和手段将在2019年得到充分体现。” 58安居客房产研究院首席分析师张波说道。

此外，在顾云昌看来，“完善住房市场体系和住房保障体系”同时提及的情况并不常见。“房地产市场主要有住房市场体系及保障体系，这一提法也表明当前市场体系和保障体系不够完善，保障不够精准。”顾云昌指出，保障层面不应强调保障房开工套数而应更强调解决了多少困难家庭。

张波指出，从中央经济会议来看，“房住不炒”得到了再次强调，预示着2019年打击炒房的力度不会放松。

张大伟称，再次明确要求房住不炒，代表了全国房地产的调控力度将依然维持之前的高温状态。虽然最近出现了部分城市的微调，但是整体看，基本原则依然不会改变。中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。房住不炒也代表了未来楼市政策将依然打击投机，对真实居住保护。未来微调的政策也有利于刚需。

此外，张大伟指出，2018年，房地产长效机制已经在租售并举，房住不炒等环节开始快速落地，全国2018年房地产各种调控政策全年在450次左右，刷新历史调控记录。同比涨幅高达75%。2018年也成为历史房地产调控政策最密集的年份。

按照中指院的判断，本轮房地产市场周期起于2015年3月，截至目前已持续45个月，基于2019年下半年市场触底的判断，本轮周期运行时长将长达4年半。

2014年底召开的中央经济工作会议对2015年房地产市场及调控等方面并未定调，关于房地产市场的表述只字未提。回顾本轮房地产市场周期，中央经济工作会议对房地产市场的表态也有所不同。

2015年中央经济工作会议：化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。

2016年中央经济工作会议：要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。

2017年中央经济工作会议：加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

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