对城市存量资产改造升级,实现城市更新 “鼓舞文化”为老城注入新活力
改造前的东坊文创园
东坊文创园改造后效果图建筑和街区,是城市的印记。随着时间的推移,有的建筑慢慢失去了原有的光彩,有的街区慢慢失去了往日的繁华,然而沉淀其中的记忆和情怀,却蕴含着深沉的美感。
山东鼓舞文化产业有限公司董事长毕红磊有一双善于发现的眼睛,落满了尘埃的废弃的旧厂房,是别人眼中的废弃终结,却也正是他寻觅的珍贵开始。
□本报记者程芃芃马景阳
本报通讯员毕学文孟欣
城市“代谢物”重现光彩
在城市的发展与进步中,不断会出现一些设计落后、设施陈旧的各类建筑,它们无人运营,持有方也无法更好地利用,已经完全失去商业价值,更谈不上为城市发展再创价值,于是便成了所谓的破旧物业和闲置资产。它们就像是城市发展的“代谢物”一样,散落在城市的各个角落。
怎样才能让这些“代谢物”重现光彩,成了一个难题,困扰着这些物业的持有方,更加困扰着当地政府。这一切都被毕红磊看在眼中。
何谓城市更新?在毕红磊看来,就是解决破旧物业和闲置资产,这样既能美化城市形象,又能减轻业主包袱,创造更大的商业价值。“我们要做的不是消灭破旧物业和闲置资产,而是要让它们重现光彩。”毕红磊说。
于是,近几年毕红磊和他的山东鼓舞文化产业有限公司(以下简称“鼓舞文化”)一直在寻求一种新的方式,重新挖掘这些破旧物业和闲置资产的商业价值,这被他称为“城市更新”。他告诉记者:“一直以来‘城市更新’是政府在做的事,比如老旧小区改造、城市道路修整翻新等,而企业家在做的却寥寥无几。我希望通过鼓舞文化的创新思路来‘重新定义房产价值’,让这些破旧物业和闲置资产焕然一新。”
纵观“鼓舞文化”所开发和改造升级的地产项目,不论是房家艺术村、正青春·青年创业基地,还是鼓舞培育基地,都是化腐朽为神奇的典范。从破旧到美丽、从传统到时尚、从落后到现代,“鼓舞文化”创造了一个又一个存量资产升级改造的传奇。如今,又一个融创意办公、超市、商店、特色餐饮等多业态于一体,既有商业布局、又有文化格调的东坊文创园区,即将亮相东部城区。
目前,已有一大批同行开始实践存量房改造,更有厦门、济南等许多外地客商通过网络搜索慕名而来,寻找全新形式的合作。毕红磊和他的“鼓舞文化”俨然已成为“城市更新”的领跑者。
带动产业升级
淄博金乔纺织厂,这里曾经留有淄博纺织工业发展史上浓重的一笔,如今却只剩空旷的厂房和满是锈迹、斑驳的墙面。初次走进金乔纺织厂厂区的毕红磊却如获至宝,他细细打量着这里的一砖一瓦、一草一木,多年累积的设计灵感涌上心头,还未走出园区,一幅立体的规划图便已在心中形成。
“如果这些厂房通过改造能够重新被盘活,将为淄博腾挪出更多的建设用地,还可以淘汰落后产能,推动淄博的新旧动能转换。这片的区位优势也很明显,改造成文创园区,业态发展前景一定好。”毕红磊说。
为了让这座老旧厂房涅槃重生,毕红磊和他的“鼓舞文化”团队奔赴各地考察,结合厂房现状,因地制宜地进行规划设计,在保留厂区的原有风貌并强调艺术美感的同时,尽可能多地搭配现代化的玻璃和钢结构,更加衬托出原来厂房的沧桑质感。
随着淄博经济结构的调整,类似金乔纺织厂这样的企业,曾经给所在地区经济发展发挥过重要作用,但随着时代的变迁和城市的发展,许多企业面临着关门或搬迁拆除的命运。这些看似要拆掉的老旧厂房却是被严重低估的存量资产,通过科学审慎地考察、定位、设计与改造,便能使其焕发出全新的活力,催生出城市更新时代的新经济。
“我们希望借助更新的力量,让城市变得更加美好。通过给老旧厂房注入文化内涵,真正赋予其灵魂,通过推动存量市场的发展,让工业遗存重焕新生,从而实现新旧动能转换,为老城注入新的活力。”毕红磊告诉记者。
用商业运营撑起文化情怀
说起来容易做起来难。毕红磊坦言,要做好这种创新并不简单,需要花很长时间对这些建筑进行深入分析,从所处地段到产权所属,从房屋结构到改造可塑性,从周边业态到商业需求,都要根据其体量和周边潜在需求,为其重新定位商业价值。
东坊文创将文创与商业融合在一起,打造出一种有个性、品质高、体验性强的独特的体验空间。文创园引进了以生鲜类商品加餐饮为主打的大型生鲜超市,有各种新鲜的海鲜、蔬果和进口食品,丰富的品类更是现成的“海底世界”。这种为消费者打造的一站式新零售体验中心,必将为园区带来人流,带动整个园区的人气。同时,建成后的东坊文创,将更加强化功能和空间使用的便利性,一期工程占地40亩,共分五个区域,有超市、商店、特色餐饮、创意办公、影视广告、教育培训等多业态定制划分。
2016以前的“鼓舞文化”还仅仅停留在一个单纯意义的城市更新上,只是进行外观改造,如今已成为“章鱼型”企业,旗下拥有自己的设计团队、施工团队、项目运营团队以及新媒体运营团队。
“文化是情怀,但没有商业支撑,无法维系下去。正如798为北京城市改造注入了个性化的时尚元素,我们也将为淄博量身打造文创旗舰,让商业与文化彼此成就。”从2014年起步以来,毕红磊已经投入1700多万元。
目前,虽然资金压力还是很大,但他有信心:“在国家鼓励民间资本进入文化创意产业领域,支持民营企业健康快速发展的大环境下,我们认为这种思路创新大有可为,并且愿意踏踏实实地走下去,为这座城市添一抹亮色。”随着政府重视程度越来越高,下一步,毕红磊将寻找更多合伙人,期待更多有识之士加入,实现对闲置资源的进一步盘活。
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