【案情回顾】
[摘要]商品房广告不实，开发商需担责
本报讯（记者董建新）2015年6月，贾某在购买某公司开发的小区房屋时，该公司向其发放了部分宣传册，称该小区环境良好，绿化率55%，容积率1.3。后贾某与该公司签订商品房预售合同，约定该公司将小区 301室房屋出售给贾某。 2017年，房屋建成交房后，贾某发现该小区的容积率仅有1.6，遂诉至法院，要求公司承担违约责任。
该公司认为，宣传资料中的内容仅供购房者参考，双方签订的房屋买卖合同中并未对此内容进行约定，其不应当承担法律责任。法院审理后认为，该公司制作的宣传册对该小区绿化率、容积率等环境指标的描述具体且确定，足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同。同时，宣传册对房屋价格的确定有一定影响，故该公司在宣传册中的允诺虽然没有载入商品房买卖合同，也应当认定为合同的内容。
本案中，该公司擅自提高容积率的行为构成违约。据此，法院结合公司提高容积率的幅度、贾某居住环境品质降低的程度、公司违约超建可能获得的利益包括减少土地成本支出等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定该公司赔偿贾某6000元。
【律师论法】
重大问题应在合同中约定
关于开发商制作的广告和宣传资料中所载内容性质的认定，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》中明确规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 ”在本案中，该公司制作的宣传册对该小区绿化率、容积率等环境指标的描述具体且确定，足以让买受人签订商品房买卖合同，并影响房屋价格确定，因此，该公司擅自提高容积率的行为构成违约。
因此，律师提醒广大购房者，在购房时有必要仔细查阅相关资料中宣传内容，尤其是影响房屋买卖合同订立及价格确定的重要信息，审慎对待开发商对小区外部环境的宣传资料，对涉及小区配套设施的重大问题应在合同内明确约定，以免日后发生纠纷。同时开发商广告宣传应当客观谨慎，防止因不实、虚假宣传承担赔偿责任。
本案例由全国十佳优秀品牌律师、全国百强大律师、全国党员律师标兵、中华杰出英模人物王秀鸿推荐。
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