二手房买卖的“跳单”行为如何认定

山东鸿正律师事务所:国家级优秀律师事务所，现设有综合业务委员会、民商事业务委员会、刑事委员会、企业风险防控委员会等20个业务委员会，法律服务范围涵盖了全部法律领域。事务所现有执业律师、实习律师及辅助人员68名，老中青年龄结构、知识层次优化合理，团队律师理论知识扎实过硬，执业经验丰富，承办过大量有影响的案件和法律项目。

【案情回顾】男子重金买房被中介投诉“跳单”

本报讯（记者董建新）本案中，李某某是房屋所有人，将其房屋在多家房屋中介公司挂牌销售。陶某某作为买主，在多家房屋中介公司的陪同下，验看了该房屋。其中一家房屋中介公司，上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）带陶某某看了该房屋后，与陶某某签订了《房地产求购确认书》。

该《确认书》第4条约定，陶某某在验看过该房地产6个月内，陶某某或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶某某有关联的人，利用中原公司提供的房源信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶某某应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。

当时中原公司对该房屋报价165万元，而另一家房屋中介公司的报价则为145万元，且还在积极与卖方协商价格。最终，在该房屋中介公司居间下，陶某某与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶某某向该房屋中介公司支付佣金1.38万元。

事后，中原公司将陶某某诉至法院，称陶某某利用中原公司提供的房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶某某按约支付中原公司违约金1.65万元。

法院在经过审理后认为，陶某某并未利用中原公司提供的房屋销售信息，遂不需要支付违约金1.65万元。

【律师论法】是否利用中介公司提供的房源信息是关键

何为居间合同？

居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中的二手房中介服务合同是典型的居间合同。

《房地产求购确认书》中第4条约定的禁止“跳单”约定是否有效？

《房地产求购确认书》中第4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。

陶某某的行为是否构成违约？是否需要赔偿中原公司的损失？

衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。

本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶某某及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶某某并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，不需要赔偿中原公司的损失。

山东鸿正律师事务所律师王秀鸿

新闻推荐

我国每一分钟就有一人患阿尔茨海默病 山东成立全省首家认知障碍诊疗中心

认知障碍诊疗中心团队商报济南消息（记者于娜）记不清事，慢慢不认识身边人甚至出门找不到家，以为是“老糊涂”，其实是得了阿尔茨海默病，也就是平常所说的老年性痴呆，由于早期症状不明显易被忽视。我国80岁...

山东新闻，弘扬社会正气。除了新闻，我们还传播幸福和美好！因为热爱所以付出，光阴流水，不变的是山东这个家。