买二手房12年,原户主仍未迁走户口 半岛“问法热线”第二期继续聚焦房产纠纷,三位律师做客直播间为市民
3月24日半岛“问法热线”,周凯(右三)、黄超(右二)、谭蕾(右一)三位资深律师做客半岛直播间。>>>问题一
瑕疵精装修房如何收房
问:购买一套精装修房屋,交房时发现装修有瑕疵,应当怎样维权?
律师:在开发商取得竣工验收备案,符合交房的法律条件的情况下,如果装修质量仅有略微瑕疵不影响入住,购房人应当收房,但此时开发商依然有继续维修的义务。如果开发商不履行、拖延履行或者履行后依然不合格,购房人可以自行找人维修,保留好维修合同、发票、转账记录等证明,所产生的维修费用由开发商承担。维修期间如果购房人无法入住,在外租房费用应当由开发商承担,标准为同地段同类房屋的租金。如果在交付房屋时装修质量存在明显问题,无法达到入住标准,购房人可以拒绝接受房屋,开发商应当承担维修责任,期间产生的物业费、租房费等损失,也应当由开发商承担。
>>>问题二
装修不精拒交物业费?
问:开发商交付的房屋,精装修存在质量问题影响入住,开发商和物业公司是一个集团的,是否可以不交物业费?
律师:购房人与开发商之间签订的是房屋买卖合同,购房人与物业公司签订的是物业服务合同,而开发商与物业公司是两个不同的公司,即使二者隶属于同一集团,也是不同的法律主体。开发商实际交付的房屋精装修存在质量瑕疵,购房人可能要求物业公司代开发商履行修复、赔偿义务,或者要求物业公司协助开发商履行义务,但在此种情况下,房屋装修瑕疵的法律关系主体依然是业主与开发商之间,其所发生的纠纷不属于物业公司服务范围,业主不能以此为由拒绝缴纳物业费。当然,在业主缴纳物业费后,该部分费用可以再向开发商来主张。
>>>问题三
已过户房法院审理腾迁
问:2019年,王女士的父亲去世。去世前,父亲已将遗嘱公证,把名下住房留给王女士。王女士的弟弟先于父亲去世,之后弟妹与王女士父亲同住,但并未尽赡养、照顾的义务。2020年,王女士在母亲和街道办事处见证下,办理房产证更名。虽然房产证已更名,但王女士户口不在此处,弟妹户口则在此处。目前,弟妹一直与王女士在房子里同住。弟妹表示,希望王女士能把父亲留下来的房子卖了,与她平分。王女士不同意,她如何能让弟妹搬出这处房子?
律师:王女士可以到法院通过诉讼让弟妹腾迁房子,法院审理时会确定房子到底归谁。如果确定是王女士的房子,法院会判决被告腾迁,如果判决后被告拒不腾迁,王女士可以申请强制执行。
>>>问题四
约定户口迁移要留证据
问:2009年,张先生通过中介购买一套二手房。当时,张先生未与前任房主李女士签署任何书面协议,但李女士口头答应卖房后迁走户口。后来,张先生联系过李女士,但对方一直没有迁走户口。2017年起,张先生已经联系不到李女士。现在,张先生想把孩子户口落在房子上,但因原房主户口未迁走而无法落户,他还担心房子拆迁会对自己产生影响,该如何让原房主迁走户口?
律师:对于原房主不迁户口一事,从法律角度讲,诉讼约束不了她,没有好的处理办法。提醒市民,买二手房前,最好让原房主留迁户口押金,或者在合同中约定在一定期限内迁走户口,如不迁走户口原房主要支付违约金。“法院会支持违约金,但是依然不处理户口问题。”律师解释道。
>>>问题五
“闲置房”或减免物业费
问:买房十年一直没有进行装修,也没有使用水电,能否要求物业对这些年的物业费进行优惠?
律师:如果确实是买房后未装修,并且没有使用过水电,带着相关证据去找物业,一般物业费能够有六折优惠。
>>>问题六
合同签字即代表“认同”
问:作为赔偿标准的测量面积比已拆迁房产的实际面积小,但已经签完合同并领取赔偿金,能否再要求赔偿?
律师:这种问题应该在签订赔偿合同前解决,现在已经在合同上签字,原则上来说即代表认同合同内容,再去主张改变不是很容易。但是,仍然可以选择去法院起诉,再由法院判定最终结果。
>>>问题七
房子被挡光与否有标准
问:购房后,二楼被新盖建筑挡光,室内光线昏暗。另外,购房合同一共有四份,但是购房者手上的这份合同,内容比开发商的少了几页,该怎么办?
律师:首先,国家对于房屋日照时间有明确规定,即:冬至日的日照时间不应少于2小时,可以对照这个标准去确定房子日照时间是否达标。第二,可以看购房合同,有没有明确表示会有目前挡住房屋阳光的建筑,如果这栋建筑是后来改造并且没有事先告知,那么开发商应当负责任。最后,关于购房合同不一致,可以举证进行上诉。
>>>问题八
第二继承人继承有条件
问:王女士老公的叔叔没有老伴和儿女,王女士和老公在其临终前进行赡养,并且支付了丧葬费用。叔叔共有四个侄子,但目前王女士老公已经去世,王女士对老公叔叔留下的一套房子,有没有继承权?
律师:如果没有父母、儿女、配偶等第一继承人,那么侄子属于第二继承人,可以继承叔叔留下的财产。王女士老公已经去世,在叔叔没有遗嘱情况下,王女士作为侄媳妇没有继承财产的权利。丧葬费部分,如果是赠与则无法追回,如果主张借款,可以联系叔叔的遗产继承人收回借款。
>>>问题九
公房“办证”要符合要求
问:贾先生买了同事出售的一套房子,但是同事当时购买的是出售的公房,并未办理房产证。出售公房的公司现已破产重组,因此贾先生拿不到房产证,该如何完成过户?
律师:首先,可以起诉出售房子的同事,要求其办理登记,然后过户给贾先生。同时,还要看具体情况是否符合登记要求。
>>>问题十
欺诈行为是获补偿前提
问:购买一套别墅,但是院内有一个较高台阶,导致院内没法停车,能否要求补偿?
律师:获得补偿的前提,是开发商在购房者买房时刻意隐瞒真实情况,存在欺诈行为。首先要看购房合同对于停车有没有相关规定,或有没有附户型图,再与实际情况做对比。如果没有,还可以看开发商的房产规划、沙盘图、宣传材料等,这些都可以作为证据,由法院来认定是否应该得到补偿。
现场答疑
□文/半岛全媒体记者李珍王洪智刘玉凡尹彦鑫实习生杨璇琴王钦真
图/半岛全媒体记者王滨
一线连民意,以法解民忧。3月24日上午,半岛“问法热线”继续聚焦“房产纠纷”等问题。山东文康律师事务所黄超、谭蕾两位资深律师,山东诚功律师事务所资深律师周凯做客半岛直播间,就市民关注的问题在线答疑解惑。两个小时的时间里,三位律师前后接听上百通电话,还有市民通过微信群、邮箱等方式提出问题,律师一一答疑解惑,从法律角度做出专业答复与解析。
“公寓停建一年多了,也签了退款协议,但开发商一直不给退,怎么办?”“入住十年,现在也没有办理下房产证。”3月24日9时30分,“问法热线”开通后,有不少市民拨打96663反映他们遇到的问题。几位律师片刻不停,遇到棘手复杂问题便细心做好记录,并给市民提供联系方式。同时,记者将市民通过96663热线电话反映的问题一一整理下来,由律师回拨给相应市民,积极为市民朋友解答疑惑。
虽然是首次做客“问法热线”,但周凯律师丝毫没有生疏感,接起电话后总是能凭借自身专业知识,迅速抓住问题要害。两个小时里,他一直处于接线状态,往往话筒刚放下又要接听下个来电。在接听间隙,只是稍微起身活动一下,随后又投入到“问法热线”中。
黄超律师同样片刻不停。一方面,黄超律师条分缕析,细心引导市民说出事情的原委,快速准确帮助市民找到问题所在,并从专业角度指出方向；另一方面,黄超律师像一个“知心姐姐”,安抚来电市民的情绪,帮助市民理性思考、理性维权。
接线过程中,黄超律师发现一位市民错过解决房产纠纷的“窗口期”,不得不吃下闷亏,她从专业角度给予了建议。同时,面对这位市民的委屈,黄超律师主动拉近彼此距离,劝导市民放平心态,不要只看眼前的一时一刻。“要是您实在是不想放弃,也可以找一位律师为您跑跑腿,但是不要花销太大。”黄超律师继续劝导:“咱们好好生活好不好。”
在当天两个小时的接线现场,热线电话响个不停,几位律师忙到没有喝水的时间。记者注意到,在连续解答一个多小时后,黄超律师试图用肩膀托住电话,腾出一只手来喝水,但是由于热线太过火爆,她果断放下杯子,继续投入“问法热线”中。
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