破产重整中的问题分析及应对 以房地产企业为例
内容摘要：重整的价值在于发挥企业资产价值的最大化，解决重整中面临的疑难问题，需要处理好重整人与“业主及普通债权人”的利益平衡。既要维护债权人的权益，又要考虑重整投资人或出资人的承受度，寻找二者的结合，以达到“促进重整成功、资产盘活，且平息群体性事件、兼顾社会效果”的综合目的。
关键词：重整 价值 利益平衡 府院联动
不论中粮作为重整投资人盘活“五谷道场”，还是广维公司摆脱债务困境留住《印象·刘三姐》；企业的重整在破产法实施后，对资产的盘活发挥了很大的作用。我们在关注重大案例及自己实践中，总结了作为重整企业的债务人面临诸疑难问题及经验。在此，以我们关注并参与竞标管理人的日照信美房地产开发有限公司（以下简称“信美公司”）重整案为例分析。
一、债务人疑难问题的初步分析
在投标前，我们通过中国裁判文书网、企业信用信息网查询，发现信美公司存在如下风险并可能引发如下疑难问题：
二、实践中疑难问题的应对
（一）基本原则
不论解决上访，还是解决股权查封，我们认为均需要以重整思路为前提；即重整人与“业主及普通债权人”的利益平衡。在我们研讨及经办的类似债务人重整案件中，不论投资人还是出资人参与重整，都关心一个核心问题——涉案财产中土地使用权及地上附属物的利用（包括已建房屋能否解除及未开发土地的性质变更）。涉案财产中土地使用权及地上附属物的利用价值决定了企业重整的价值；但同时“业主及普通债权人”也基于前述考虑，来决定是否解除合同及行使表决权。因此管理人在本案中需要平衡他们的利益，既要维护业主及债权人的权益，又要考虑重整投资人或出资人的承受度，寻找二者的结合，以达到“促进重整成功、资产盘活，且平息业主上访、兼顾社会效果”的综合目的。
（二）核心焦点的归纳及法律论证
1.合同解除。违约方的重整企业是否享有法定合同解除权问题，我们认为须结合合同目的、合同履行情况及社会效果（包括现有资产价值的最大化及社会稳定）综合进行分析的分析。信美公司申请重整，系基于其开发的房屋烂尾且土地及在建工程存在抵押，使房屋交付存在现实障碍。即便购房者要求继续履行双方之间的商品房买卖合同，其仍无法达到取得争议房屋的交付，双方将在可预见时间内依旧处于如今这种僵持状态。然这种状态既不能使购房者盈利，亦无法使信美公司受益，不利于争议资产价值整体功能的发挥，更会造成社会财富损失的进一步扩大，影响社会稳定，保护此种各方合法利益均受损的状态并不是法律本意。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，应当准许违约方解除合同。但此类合同的解除应考虑违约方的赔偿责任，以保证购房者的实际损失，避免社会不稳定因素的出现。
2.股权解封。债务人股东股权被查封，导致如前述投资人仍作为债务人重整股东，将影响企业信用，严重影响投资人的加入及债务人重整后融资；如前述投资人转让被查封股权给投资不参与重整，存在已被封股权解封困难的现实，导致投资人与出资人的股权变更困难。
（三）群体性事件的具体应对方案
1.建立府院联动小组。因购房者分布广泛，认知水平存在差异，诉求多样，情绪累积多年，因此维护社会稳定需要高度重视。因此，应本着“依法处置、积极应对、企业为主”的原则，制定应急预案，通过协调内外部关系，明确发展思路，协助企业加快重整进程等工作，维护社会稳定。
2.明确维稳工作机制。重整业务的工作机制拟分三个阶段：一是接待，目的在于疏导上访等群体性事件参与者的情绪；此阶段的工作重点在于耐心听取参与者诉求，但临时不给予解决方案答复。二是研讨，此阶段的工作重点在于归纳参与者诉求问题，制定解决方案，定期向法院及政府汇报，紧急情况下立即汇报。三是回访答复，此阶段的工作重点在于将论证的结果与参与者沟通，同时记录其意见及情绪反馈。
重整过程中，本着“抓小抓早抓苗头”的工作思路，及时耐心与购房者沟通，以微信、短信、电话、走访等方式密切交流，准确介绍企业重整的进展，详细进行法律宣传和接受咨询，基本可避免上访等群体事件的发生。
作者：焦炜
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