农村房屋买卖合同无效后应当返还房屋并赔偿损失

【案情】张某系日照市东港区日照街道西十里铺村村民,1995年在该村取得宅基地一处,并自建房屋五间居住。2003年,张某与刘某签订书面房屋买卖协议书,将该处房屋以6.3万元的价格,出卖给刘某,刘某系外村退休教师。2004年,刘某之子夫妻二人搬进居住至今,刘某之子系残疾人,夫妻两人均在日照福利麻纺厂工作。2015年,刘某将户口迁至该村。西十里铺村已经纳入棚户区改造,房屋升值。2017年,张某将刘某及刘某之子起诉至法院,要求确认双方之间的房屋买卖协议无效,一审判决有效后,被二审法院改判无效,后张某要求再审和申请日照市人民检察院监督,均未获支持。2018年,张某再次提起诉讼,要求刘某及刘某之子返还房屋,并向张某赔偿房租净收益损失。

【分歧】农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,非本集体经济组织成员不能取得。涉案房屋买卖协议因违反法律法规的强制性规定而无效。对此,已经有人民法院生效法律文书予以确认。对于无效后的处理,一、二审存在不同意见:

一审法院认为:(一)根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的规定,一般情况下合同无效,因该合同取得的财产应当予以返还。但具体到本案中,张某作为涉案房屋宅基地使用权的实际使用人,其出卖房屋的行为隐含了放弃该宅基地使用权的意思表示,因房屋买受人不同意返还房屋,出卖人张某放弃诉争房屋宅基地使用权的行为不可撤销,根据“房地一致”原则,张某因放弃宅基地使用权而丧失了房屋所有权,无权再向买受人主张返还房屋。(二)刘某在购房时已经支付了对价,张某因放弃宅基地使用权而丧失了要求返还房屋的权利,也就失去了要求刘某赔偿损失的依据,故对张某要求刘某赔偿财产损失的诉讼请求,不予支持。

二审法院认为:(一)诉争房屋买卖协议被人民法院确认为无效合同,保护的不仅是张某个人的宅基地使用权,也是该集体经济组织的集体福利。一审以张某出卖诉争房屋的行为推定其隐含了放弃相应宅基地使用权的意思表示为由,认定其无权要求买受人返还诉争房屋及所坐落的宅基地,依据不足,且与农村宅基地使用权的集体福利性质相悖。(二)依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,合同无效后,买卖双方应根据各自过错程度向对方承担缔约过失责任。对于张某而言,其直接损失主要是买受人居住使用期间的占有使用费用,一审不予支持错误。

最终,二审法院将本案发回重审。

【评析】对于农村宅基地使用权流转的效力,根据是否属于全国人大常委会于2015年2月27日授权国务院在33个试点县(市、区)行政区域,应区别认定:在非试点地区,一般认为非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的合同,损害法律、行政法律以及国家政策所维护的社会公共利益,属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项规定的情形,应为无效；在试点地区,可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷,依法认定有关合同有效。

本案地区属于非试点地区,对于农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员的,应当依法认定合同无效。对于合同无效后的处理,《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

(一)关于是否应当返还房屋

根据上述《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,在房屋存在的情况下,买受人原则上应当向出卖人返还宅基地房屋。但应区分具体情况:

1.对于买受人在购房后,进行装修或改建的,因装修或改建行为并未改变原有房屋的性质,在该添附物附于出卖人的房屋之上,难以剥离的情形下,买受人应当将添附物随原房屋一起返还给出卖人,出卖人将添附物的价值补偿给买受人。

2.对于买受人在购房后,进行翻建或扩建的,因买受人已将原房屋拆毁重建,或者是在原宅基地的空闲处另建新房,原房屋的所有权即因拆除的事实归于消灭,此时原房屋已经无法返还,但是出卖人可基于宅基地使用权的返还请求权,要求买受人返还宅基地的同时一并返还附合于宅基地上的房屋,如新房系经合法审批批准建造,出卖人应基于公平原则,向买受人就翻建或扩建房屋进行折价补偿；若新房未经合法审批手续而建造,并已经有关行政主管部门确认为违法建筑,买受人建造新房的行为构成对出卖人宅基地使用权的侵害,应当根据出卖人和买受人各自的过错负相应的损害赔偿责任；入新房未经合法审批手续而建造,但未经有关行政主管部门确认为违法建筑的,该部分不属于民事案件的受案范围,民事案件对此不予处理,买卖双方可自行协商该部分新建范围应如何处理。

(二)关于买卖双方损失范围的界定

在农村房屋买卖中,由于买卖双方均应知道法律及国家政策对农村房屋交易的限制性规定,故双方当事人对于合同无效均有过错。未进入诉讼的违法流转大量存在,并且部分“合理”存在着多年,所以法官在裁判时应当遵循等价有偿和诚实信用原则,合理地认定出卖方和买受人的责任,均衡保护双方的利益诉求,视买卖的具体情况适用不同的责任比例,避免因简单返还而造成的利益失衡。

合同无效责任理论上属于缔约过失责任,其赔偿范围大多为信赖利益的损失,包括直接损失和间接损失。

1.对出卖人而言,其直接损失主要是买受人居住使用期间的占有使用费用,可参照同类房屋出租的租赁费进行确定；其间接损失,主要是丧失与第三人另订合同的交易机会的损失,仅限于本集体经济组织成员内部交易。

2.对买受人而言,其直接损失主要包括缔约费用、准备履行所支出的费用；其间接损失主要是丧失与其他人另订合同的机会而因房屋价格上涨而带来的另行购房的损失。(王林林胡科刚)

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