日照中院审结一起租房合同纠纷案

□记者杜光鹏通讯员马德健报道

本报日照讯外地来日照务工的孙先生最近遇到了一件烦心事,在他租住的某小区,一到夜间,邻居家噪音不断,让他难以入眠。孙先生多次找出租方沟通无果,遂向法院起诉,与出租方解除合同、退还租赁费。一审法院以孙某不能证明因出租方的行为导致出租屋无法正常使用为依据,对孙某解约退款的诉求不予支持。日照市中级人民法院二审认为,出租方不能提供适宜居住的房屋,致合同目的无法实现,判令解除租赁合同,退还房款。

二审法官介绍,房屋出租方的义务不是仅交付房屋这么简单,根据我国《合同法》第216条规定,出租人还应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。以本案为例,出租方在交付房屋后,应确保房屋适宜日常居住。在通常情况下,适宜居住的房屋应是主体牢固可靠、基本生活设施齐全、达到一定的密闭性以及周边环境较为和谐的状态,以保障居住者能够获得一个适合身心健康的生活环境。涉案出租屋周边噪音影响到承租人的正常休息,导致房屋不适宜日常居住。尽管噪音系第三方造成,但根据我国《合同法》第121条关于“当事人一方因第三人原因造成违约的,应当向对方承担违约责任,当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者约定解决”的规定,出租方对承租人仍负有保证租赁物正常使用的义务,至于出租方与第三方之间的纠纷可另行处理。如果出租方未能保障租赁物符合正常使用,致承租人租住房屋的目的难以实现,承租人依法可提出退款解约的诉求。

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