楼顶防水损坏渗水，启用维修基金未通过 能启动应急维修程序吗？

策划统筹 夏宗伟 迟锐 记者 万德方

3月9日，家住莒县海纳小区的一位市民反映，其居住的31号楼顶楼漏雨严重，水已经渗到他家中，这位市民希望启动维修基金进行维修，但是没有获得三分之二以上业主签字，所以一直无法启动维修。

据了解，该小区建于2003年，31号楼共5层4个单元40户，5层以上有阁楼，这位市民家住四楼。

3月11日，这位市民告诉记者：“从2017年开始，我们楼顶就有点漏雨。2019年6月，每到下雨的时候就漏得很严重——— 五楼邻居家里的北墙都起皮‘长毛’了。每到下雨时，水一直往下渗，我住在四楼，西北墙角那里有一块明显的水渍，也‘长毛’了。物业找维修师傅过来看了，说楼顶的防水坏了，需要维修。”

这位市民介绍，由于没获得该栋楼三分之二以上业主签字同意，无法启动维修基金。他通过网络查阅《山东省住宅维修资金管理办法》鲁建发（2015）2号中有相关规定，认为在这种情况下，可以启动应急维修程序。

“物业说启动应急维修程序需要住建局物业科同意才行。我问了住建局物业科，工作人员告诉我，动用维修基金通常都是需要三分之二以上业主签字才行，让我再找物业和业主委员会。我又找物业说明了情况，但到现在也没获得业主们签字同意。”周先生说，雨水渗漏一年比一年严重，他很担心今年雨季开始后，情况会变得更加严重。

3月11日下午，记者联系到负责该小区物业管理的日照海纳物业服务有限公司王经理，他表示：“我跟专业的维修师傅上去查看了，这位业主家的情况是由于楼顶防水损坏造成的。春节前，我们也跟这栋楼内的业主进行了沟通，但是有些业主不肯签字。春节后，由于疫情防控，没法再入户找业主签字。刚才我联系了业主委员会，今晚将会同施工方再去这些业主家中动员。我们会在自己的能力范围内尽力帮助主业解决问题。”

王经理解释道，这栋楼的防水工程已经超过使用年限。对于启动应急维修程序，他表示，难以把握尺度，还需要住建部门确认。

莒县住建局物业科工作人员告诉记者：“启用维修基金，首先应获得三分之二以上业主签字同意。在紧急情况下，可以由业主报业主委员会确认，启动应急维修程序，由业主委员会委托小区物业出方案进行维修，并对相关情况进行公示。小区物业按程序向住建部门申请使用维修基金。”

记者调查了解到，2015年5月1日起施行的《山东省住宅维修资金管理办法》第二十七条规定：维修资金的应急使用，适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行的维修、更新和改造。

第二十八条规定：有下列情形之一的，可以启动应急维修程序：（一）物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；（二）电梯故障；（三）消防系统故障；（四）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动；（五）玻璃幕墙炸裂；（六）排水管道爆裂；（七）地下车库雨水倒灌；（八）其他可能造成人身安全事故的紧急情况。

第二十九条规定：出现需应急维修情形时，物业服务企业应将有关情况报告业主委员会，经现场查验确认后立即组织维修。未聘用物业服务企业或者物业服务企业不履行组织维修责任的，由相关业主将有关情况报告业主委员会确认后组织维修。

第三十条规定：维修组织单位或者个人应当选聘具有相应能力的单位，进行应急维修的工程施工、验收、造价决算等工作。物业主管部门应当按工程进度将所需维修费用划至有关单位账户。应急维修涉及电梯等特种设备和消防设施的，还应当由相应主管部门出具鉴定意见和验收合格证明。

第三十一条规定应急维修工程费用拨付后，维修组织单位或者个人应当将下列材料在小区内明显位置进行不少于5天的公示：（一）维修、更新、改造方案；（二）工程决算报告；（三）工程验收合格证明；（四）涉及户数和清册、分摊方案；（五）物业主管部门认为按照规定应该提交的其他材料。

第三十二条规定：相关业主在公示中提出异议的，由异议人与组织维修单位协商解决。协商不成的，异议人可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

记者获悉，截至发稿时，该栋楼的防水维修工程已经开始施工了。

“经过物业和业委会同业主一起连夜跟楼内业主进行沟通，做工作，目前已经获得这栋楼内75%以上的业主签字同意，符合要求，可以按程序申请维修基金。现在正在施工，应该很快就可以修好了。”王经理说。

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